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Achat : Maison Maisons-Laffitte (78600)

Bien expiré
VilleMaisons-Laffitte (78)
Surface65m²
Coût Total244 060€
Loyer Annuel19 748€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 197 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 3 030,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 65 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cave, Orientation nord, Orientation ouest, Structure/extérieur à restaurer

Maison de village avec beau potentiel de rénovation, située dans un environnement calme à quelques minutes des stations. Le bien développe environ 151 m² au sol pour 65,2 m² loi Carrez, répartis sur plusieurs niveaux.Une partie des travaux a déjà été engagée, principalement sur l’espace de vie : isolation des murs réalisée, rénovation du séjour/cuisine et mise en valeur du bois existant. La pièce principale d’environ 30 m² offre aujourd’hui une base saine et habitable.À l’étage, on retrouve deux grandes chambres, une salle d’eau et un Wc indépendant. Cette partie nécessitera des travaux de rénovation et de réagencement pour améliorer le confort et moderniser l’ensemble.Les combles restent aménageables avec un potentiel d’environ 30 m² supplémentaires selon le projet envisagé.En complément, une grande cave en pierre occupe le niveau inférieur, idéale pour du stockage ou un atelier.Le bien conviendra davantage à des acquéreurs recherchant un projet avec travaux qu’à une maison “clé en main”. Une bonne base existe déjà, mais il reste un vrai chantier pour exploiter pleinement le potentiel de la maison.

Ville : Maisons-Laffitte
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78600
Coordonnées : 48.938060, 2.140790
Maisons-Laffitte
RER A
Total : 244 060€
Prix d'acquisition : 197 000€
Travaux : 31 300€
Valeur du bien : 228 300€
Frais de notaire : 15 760€
Coût estimé : 15 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 25.32€/m²/mois
Fourchette : 18.22€ - 35.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1646€/mois
Loyer annuel estimé : 19748€/an
Fourchette totale : 1184€ - 2287€/mois
Fourchette annuelle : 14209€ - 27446€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 11.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :6 577,45 €/m²
Basé sur :104 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :427 534 €
Prix d'achat :197 000 €
Décote à l'achat :-230 534€ (-53.9%)
Marge achat-revente :183 474€ (42.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 221,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :71,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 293,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 486,57€
Coût de l'assurance :21 355,25€
Taxe foncière : 1 974,80€/an
Soit par mois : 164,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 645,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 457,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :188,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface des combles (environ 30 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 300 €(482 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:2 100€
    Isolation combles: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€/fenêtre = 3000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 748 €/an
Calcul : 1 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 435 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 060 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 854 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 975 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 564 €
Revenus locatifs : +19 748 €
Charges déductibles : -42 564 €
Résultat foncier Année 1 : -22 816 €(Déficit de 22 816 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 416 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 264 €/an
Revenus locatifs : +19 748 €
Charges déductibles : -11 264 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 484 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1416.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 197 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 050 €(65% de 197 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 656 €/an
Calcul : 128 050 € × 3,636% = 4 656 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 748 €42 572 €8 443 €-22 824 €21 400 €1 424 €1 424 €
220 143 €11 051 €8 222 €9 092 €---
320 546 €10 822 €7 993 €9 724 €---
420 957 €10 585 €7 756 €10 372 €---
521 376 €10 339 €7 510 €11 037 €---
621 803 €10 085 €7 256 €11 719 €---
722 239 €9 821 €6 992 €12 418 €---
822 684 €9 548 €6 719 €13 136 €---
923 138 €9 266 €6 437 €13 872 €---
1023 601 €8 973 €6 144 €14 627 €---
1124 073 €8 670 €5 841 €15 402 €---
1224 554 €8 357 €5 528 €16 197 €---
1325 045 €8 032 €5 203 €17 013 €---
1425 546 €7 695 €4 866 €17 851 €---
1526 057 €7 347 €4 518 €18 710 €---
1626 578 €6 986 €4 157 €19 592 €---
1727 110 €6 612 €3 783 €20 497 €---
1827 652 €6 226 €3 397 €21 426 €---
1928 205 €5 825 €2 996 €22 380 €---
2028 769 €5 410 €2 581 €23 359 €---
2129 344 €4 980 €2 151 €24 364 €---
2229 931 €4 535 €1 706 €25 396 €---
2330 530 €4 075 €1 246 €26 455 €---
2431 141 €3 597 €768 €27 543 €---
2531 763 €3 103 €274 €28 660 €---
TOTAL632 533 €224 512 €122 487 €408 021 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 408 021 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 748 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 147 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 147 €-6 420 €+10 567 €
2+4 147 €+2 300 €+1 847 €
3+4 147 €+2 917 €+1 230 €
4+4 147 €+3 112 €+1 035 €
5+4 147 €+3 311 €+836 €
6+4 147 €+3 516 €+631 €
7+4 147 €+3 725 €+422 €
8+4 147 €+3 941 €+206 €
9+4 147 €+4 162 €-15 €
10+4 147 €+4 388 €-241 €
11+4 147 €+4 621 €-474 €
12+4 147 €+4 859 €-712 €
13+4 147 €+5 104 €-957 €
14+4 147 €+5 355 €-1 208 €
15+4 147 €+5 613 €-1 466 €
16+4 147 €+5 878 €-1 731 €
17+4 147 €+6 149 €-2 002 €
18+4 147 €+6 428 €-2 281 €
19+4 147 €+6 714 €-2 567 €
20+4 147 €+7 008 €-2 861 €
21+4 147 €+7 309 €-3 162 €
22+4 147 €+7 619 €-3 472 €
23+4 147 €+7 937 €-3 790 €
24+4 147 €+8 263 €-4 116 €
25+4 147 €+8 598 €-4 451 €
Total+103 675 €+122 406 €+-18 731 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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