Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Possibilité de créer 2 Maisons - 20 minutes du Puy du Fou

Bien expiré
VilleRochetrejoux (85)
Surface140m²
Coût Total116 464€
Loyer Annuel11 561€
Rentabilité9.93%
Cashflow/mois+258€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 800 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 684,29 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 140 m², 7 pièces, 1743 m² de terrain, Cheminée, 1 garage

Nouveaute Aip Les Herbiers! A 12 Minutes Des Herbiers!

Longère de 140 m2 hab. Vous offrant la possibilité de faire deux logements composée : D'un vaste salon/séjour avec poêle à bois, cuisine équipée, 4 chambres, salle de bains, 2 Wc, buanderie. cave, garage et préau viennent compléter ce bien! Le tout sur une belle parcelle de plus de 1 740 m2.

Vous recherchez une grande maison? Un investissement avec la possibilité de créer 1, 2 ou même 3 logements ? N'attendez plus et contactez nous!

Ville : Rochetrejoux
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85510
Coordonnées : 46.789450, -0.998180
Total : 116 464€
Prix d'acquisition : 95 800€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 108 800€
Frais de notaire : 7 664€
Coût estimé : 7 664€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 6.88€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 963€/mois
Loyer annuel estimé : 11561€/an
Fourchette totale : 746€ - 1244€/mois
Fourchette annuelle : 8953€ - 14929€/an
Rentabilité brute :9.93%
Fourchette de rentabilité :7.69% - 12.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 464€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :575,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :33,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 609,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 209,34€
Coût de l'assurance :10 190,60€
Taxe foncière : 1 156,08€/an
Soit par mois : 96,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 963,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 705,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :257,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois existant
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage fissuré
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations vieillissantes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement vieillissants nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éliminer le plomb
Quantité: 140 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(93 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 963 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 561 €/an
Calcul : 963 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 886 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 464 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 156 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 450 €
Revenus locatifs : +11 561 €
Charges déductibles : -18 450 €
Résultat foncier Année 1 : -6 889 €(Déficit de 6 889 €)
Imputable sur revenu global : 6 889 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 450 €/an
Revenus locatifs : +11 561 €
Charges déductibles : -5 450 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 111 €/an
Prix d'achat du bien : 95 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 270 €(65% de 95 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 264 €/an
Calcul : 62 270 € × 3,636% = 2 264 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 561 €18 454 €3 890 €-6 893 €6 893 €--
211 792 €5 350 €3 786 €6 442 €---
312 028 €5 243 €3 679 €6 785 €---
412 268 €5 132 €3 569 €7 136 €---
512 514 €5 018 €3 454 €7 496 €---
612 764 €4 899 €3 335 €7 865 €---
713 019 €4 777 €3 213 €8 243 €---
813 280 €4 650 €3 086 €8 630 €---
913 545 €4 519 €2 955 €9 027 €---
1013 816 €4 383 €2 819 €9 433 €---
1114 093 €4 243 €2 679 €9 850 €---
1214 374 €4 097 €2 534 €10 277 €---
1314 662 €3 947 €2 384 €10 715 €---
1414 955 €3 792 €2 228 €11 163 €---
1515 254 €3 631 €2 068 €11 623 €---
1615 559 €3 465 €1 902 €12 094 €---
1715 871 €3 293 €1 730 €12 577 €---
1816 188 €3 116 €1 552 €13 072 €---
1916 512 €2 932 €1 368 €13 580 €---
2016 842 €2 742 €1 178 €14 100 €---
2117 179 €2 545 €981 €14 634 €---
2217 522 €2 342 €778 €15 181 €---
2317 873 €2 131 €568 €15 742 €---
2418 230 €1 914 €350 €16 317 €---
2518 595 €1 689 €125 €16 906 €---
TOTAL370 297 €108 302 €56 209 €261 995 €6 893 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 068 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 261 995 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 428 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 428 €-2 068 €+4 496 €
2+2 428 €+1 933 €+495 €
3+2 428 €+2 035 €+393 €
4+2 428 €+2 141 €+287 €
5+2 428 €+2 249 €+179 €
6+2 428 €+2 359 €+69 €
7+2 428 €+2 473 €-45 €
8+2 428 €+2 589 €-161 €
9+2 428 €+2 708 €-280 €
10+2 428 €+2 830 €-402 €
11+2 428 €+2 955 €-527 €
12+2 428 €+3 083 €-655 €
13+2 428 €+3 214 €-786 €
14+2 428 €+3 349 €-921 €
15+2 428 €+3 487 €-1 059 €
16+2 428 €+3 628 €-1 200 €
17+2 428 €+3 773 €-1 345 €
18+2 428 €+3 922 €-1 494 €
19+2 428 €+4 074 €-1 646 €
20+2 428 €+4 230 €-1 802 €
21+2 428 €+4 390 €-1 962 €
22+2 428 €+4 554 €-2 126 €
23+2 428 €+4 722 €-2 294 €
24+2 428 €+4 895 €-2 467 €
25+2 428 €+5 072 €-2 644 €
Total+60 700 €+78 598 €+-17 898 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →