Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleMarseille 10e (13)
Surface67m²
Coût Total167 940€
Loyer Annuel11 398€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 2 059,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au sein d'une résidence arborée et sécurisée du 10e arrondissement de Marseille, à proximité immédiate des commerces et des transports.

Découvrez cet appartement traversant de type 3/4, d'une superficie d'environ 67 m² (loi Carrez), situé au 4e et dernier étage (sans ascenseur).

Il se compose d'un double séjour lumineux d'environ 24 m² donnant accès à un petit balcon (avec la possibilité d'aménager une troisième chambre), d'une cuisine équipée avec loggia attenante, ainsi que d'un espace nuit comprenant deux chambres (10 m² et 9,2 m²), une salle de bains, un dressing et un WC indépendant.

Une cave privative complète ce bien.

Idéal investisseur ou primo-accédant !A visiter rapidement, contactez-nous pour organiser une visite Alexandre de MARTINO LP : La Penne sur Huveaune - 136 bd Voltaire 13821 LA PENNE SUR HUVEAUNE - Tél : email : agencelapenne@.email RCS 851 986 620 Agent commercial indépendant du réseau national N° RSAC : 943383877 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Marseille 10e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13010
Total : 167 940€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 18 900€
Valeur du bien : 156 900€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 14.18€/m²/mois
Fourchette : 11.62€ - 17.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 950€/mois
Loyer annuel estimé : 11398€/an
Fourchette totale : 778€ - 1159€/mois
Fourchette annuelle : 9339€ - 13911€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 365 €/m²
Basé sur :118 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 455 €
Prix d'achat :138 000 €
Décote à l'achat :-20 455€ (-12.9%)
Marge achat-revente :-9 485€ (-6.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :840,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :48,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 889,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 284,17€
Coût de l'assurance :14 694,75€
Taxe foncière : 1 139,79€/an
Soit par mois : 94,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 949,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 984,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 900 €(282 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:8 400€
    Cuisine complète milieu de gamme: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 90€/m² = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour certains postes). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 950 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 398 €/an
Calcul : 950 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 804 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 940 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 588 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 140 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 432 €
Revenus locatifs : +11 398 €
Charges déductibles : -26 432 €
Résultat foncier Année 1 : -15 034 €(Déficit de 15 034 €)
Imputable sur revenu global : 15 034 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 532 €/an
Revenus locatifs : +11 398 €
Charges déductibles : -7 532 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 866 €/an
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 398 €26 437 €5 810 €-15 039 €15 039 €--
211 626 €7 385 €5 657 €4 241 €---
311 858 €7 227 €5 500 €4 631 €---
412 096 €7 064 €5 337 €5 031 €---
512 337 €6 895 €5 168 €5 442 €---
612 584 €6 720 €4 993 €5 864 €---
712 836 €6 539 €4 811 €6 297 €---
813 093 €6 351 €4 624 €6 741 €---
913 355 €6 157 €4 429 €7 198 €---
1013 622 €5 956 €4 228 €7 666 €---
1113 894 €5 747 €4 019 €8 147 €---
1214 172 €5 531 €3 804 €8 641 €---
1314 455 €5 308 €3 580 €9 148 €---
1414 744 €5 076 €3 349 €9 668 €---
1515 039 €4 836 €3 109 €10 203 €---
1615 340 €4 588 €2 861 €10 752 €---
1715 647 €4 331 €2 603 €11 316 €---
1815 960 €4 065 €2 337 €11 895 €---
1916 279 €3 789 €2 062 €12 490 €---
2016 605 €3 504 €1 776 €13 101 €---
2116 937 €3 208 €1 480 €13 729 €---
2217 275 €2 902 €1 174 €14 374 €---
2317 621 €2 585 €857 €15 036 €---
2417 973 €2 256 €529 €15 717 €---
2518 333 €1 916 €189 €16 417 €---
TOTAL365 079 €146 374 €84 284 €218 706 €15 039 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 512 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 706 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 398 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 394 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 394 €-4 512 €+6 906 €
2+2 394 €+1 272 €+1 122 €
3+2 394 €+1 389 €+1 005 €
4+2 394 €+1 509 €+885 €
5+2 394 €+1 633 €+761 €
6+2 394 €+1 759 €+635 €
7+2 394 €+1 889 €+505 €
8+2 394 €+2 022 €+372 €
9+2 394 €+2 159 €+235 €
10+2 394 €+2 300 €+94 €
11+2 394 €+2 444 €-50 €
12+2 394 €+2 592 €-198 €
13+2 394 €+2 744 €-350 €
14+2 394 €+2 900 €-506 €
15+2 394 €+3 061 €-667 €
16+2 394 €+3 226 €-832 €
17+2 394 €+3 395 €-1 001 €
18+2 394 €+3 569 €-1 175 €
19+2 394 €+3 747 €-1 353 €
20+2 394 €+3 930 €-1 536 €
21+2 394 €+4 119 €-1 725 €
22+2 394 €+4 312 €-1 918 €
23+2 394 €+4 511 €-2 117 €
24+2 394 €+4 715 €-2 321 €
25+2 394 €+4 925 €-2 531 €
Total+59 850 €+65 612 €+-5 762 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →