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maison vente 5 pieces vierzon 80m2

Bien expiré
VilleVierzon (18)
Surface80m²
Coût Total98 700€
Loyer Annuel7 592€
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois+53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 875 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Anne-Céline Huard vous propose: Charmante Maison avec Jardin et Garage à Vierzon Avec une surface habitable de 80m² et un terrain de 244m².

La maison se compose de 5 pièces dont 2 chambres, un bureau, une salle d'eau avec WC et une cuisine séparée. Une belle terrasse couverte de 12m² vous permettra de profiter des beaux jours en toute tranquillité, tandis que le jardin, sera le lieu parfait pour des moments de détente en plein air.

Le garage vous offrira une solution de stationnement pratique et sécurisée pour votre véhicule. De plus, elle est équipée de la fibre optique, vous garantissant une connexion internet rapide et fiable.

Cette maison est en bon état général, avec double vitrage avec volets roulants électriques, chauffage au gaz de ville, . Vous pourrez emménager sans aucun travaux à prévoir et profiter pleinement de votre nouveau chez-vous.

Située à proximité des commerces, des écoles et des transports en commun, cette maison bénéficie d'un emplacement idéal pour une vie quotidienne facilitée. Ne manquez pas cette opportunité. Contactez moi dès maintenant pour organiser une visite.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 174 et classe CLIMAT D indice 35. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Anne-Céline Huard mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Bourges sous le numéro 520494642, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.210323, 2.101447
Total : 98 700€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 23 100€
Valeur du bien : 93 100€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 633€/mois
Loyer annuel estimé : 7592€/an
Fourchette totale : 508€ - 788€/mois
Fourchette annuelle : 6093€ - 9460€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :487,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :28,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 516,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 635,85€
Coût de l'assurance :8 636,25€
Taxe foncière : 759,24€/an
Soit par mois : 63,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 632,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 579,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :52,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 174 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation thermique
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer la conformité et l'efficacité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, plan de travail)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 100 €(289 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:3 200€
    Isolation combles perdus: 80 m² × 40€/m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:7 500€
    Mise aux normes chauffage gaz: 1 système = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 633 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 592 €/an
Calcul : 633 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 294 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 700 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 345 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 759 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 498 €
Revenus locatifs : +7 592 €
Charges déductibles : -27 498 €
Résultat foncier Année 1 : -19 906 €(Déficit de 19 906 €)
Imputable sur revenu global : 19 906 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 398 €/an
Revenus locatifs : +7 592 €
Charges déductibles : -4 398 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 194 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 592 €27 501 €3 297 €-19 909 €19 909 €--
27 744 €4 314 €3 209 €3 431 €---
37 899 €4 223 €3 118 €3 676 €---
48 057 €4 129 €3 024 €3 928 €---
58 218 €4 032 €2 927 €4 186 €---
68 383 €3 931 €2 827 €4 451 €---
78 550 €3 827 €2 723 €4 723 €---
88 721 €3 720 €2 615 €5 001 €---
98 896 €3 609 €2 504 €5 287 €---
109 074 €3 494 €2 389 €5 580 €---
119 255 €3 375 €2 270 €5 880 €---
129 440 €3 252 €2 147 €6 188 €---
139 629 €3 125 €2 020 €6 504 €---
149 822 €2 993 €1 888 €6 829 €---
1510 018 €2 857 €1 752 €7 161 €---
1610 218 €2 716 €1 611 €7 502 €---
1710 423 €2 571 €1 466 €7 852 €---
1810 631 €2 420 €1 315 €8 211 €---
1910 844 €2 264 €1 159 €8 580 €---
2011 061 €2 103 €998 €8 958 €---
2111 282 €1 936 €832 €9 346 €---
2211 508 €1 764 €659 €9 744 €---
2311 738 €1 586 €481 €10 152 €---
2411 972 €1 401 €297 €10 571 €---
2512 212 €1 210 €106 €11 001 €---
TOTAL243 188 €98 353 €47 636 €144 835 €19 909 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 973 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 835 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 592 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 594 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 594 €-5 973 €+7 567 €
2+1 594 €+1 029 €+565 €
3+1 594 €+1 103 €+491 €
4+1 594 €+1 178 €+416 €
5+1 594 €+1 256 €+338 €
6+1 594 €+1 335 €+259 €
7+1 594 €+1 417 €+177 €
8+1 594 €+1 500 €+94 €
9+1 594 €+1 586 €+8 €
10+1 594 €+1 674 €-80 €
11+1 594 €+1 764 €-170 €
12+1 594 €+1 856 €-262 €
13+1 594 €+1 951 €-357 €
14+1 594 €+2 049 €-455 €
15+1 594 €+2 148 €-554 €
16+1 594 €+2 251 €-657 €
17+1 594 €+2 356 €-762 €
18+1 594 €+2 463 €-869 €
19+1 594 €+2 574 €-980 €
20+1 594 €+2 687 €-1 093 €
21+1 594 €+2 804 €-1 210 €
22+1 594 €+2 923 €-1 329 €
23+1 594 €+3 046 €-1 452 €
24+1 594 €+3 171 €-1 577 €
25+1 594 €+3 300 €-1 706 €
Total+39 850 €+43 450 €+-3 600 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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