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maison vente 5 pieces vierzon 80m2

Bien expiré
VilleVierzon (18)
Surface80
Coût Total98 700
Loyer Annuel7 592
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois+53
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 875 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Anne-Céline Huard vous propose: Charmante Maison avec Jardin et Garage à Vierzon Avec une surface habitable de 80m² et un terrain de 244m².

La maison se compose de 5 pièces dont 2 chambres, un bureau, une salle d'eau avec WC et une cuisine séparée. Une belle terrasse couverte de 12m² vous permettra de profiter des beaux jours en toute tranquillité, tandis que le jardin, sera le lieu parfait pour des moments de détente en plein air.

Le garage vous offrira une solution de stationnement pratique et sécurisée pour votre véhicule. De plus, elle est équipée de la fibre optique, vous garantissant une connexion internet rapide et fiable.

Cette maison est en bon état général, avec double vitrage avec volets roulants électriques, chauffage au gaz de ville, . Vous pourrez emménager sans aucun travaux à prévoir et profiter pleinement de votre nouveau chez-vous.

Située à proximité des commerces, des écoles et des transports en commun, cette maison bénéficie d'un emplacement idéal pour une vie quotidienne facilitée. Ne manquez pas cette opportunité. Contactez moi dès maintenant pour organiser une visite.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 174 et classe CLIMAT D indice 35. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Anne-Céline Huard mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Bourges sous le numéro 520494642, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.210323, 2.101447
Total : 98 700
Prix d'acquisition : 70 000
Travaux : 23 100
Valeur du bien : 93 100
Frais de notaire : 5 600
Coût estimé : 5 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 633€/mois
Loyer annuel estimé : 7592€/an
Fourchette totale : 508€ - 788€/mois
Fourchette annuelle : 6093€ - 9460€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :487,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :28,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 516,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 635,85
Coût de l'assurance :8 636,25
Taxe foncière : 759,24€/an
Soit par mois : 63,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 632,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 579,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :52,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 174 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation thermique
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer la conformité et l'efficacité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, plan de travail)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 100(289 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:3 200
    Isolation combles perdus: 80 m² × 40€/m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:7 500
    Mise aux normes chauffage gaz: 1 système = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:6 000
    Rénovation cuisine complète: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation salle de bain complète: 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 200
    Peinture 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 200
    Peinture 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 633 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 592 €/an
Calcul : 633 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 294 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 700 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 345 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 759 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 498
Revenus locatifs : +7 592
Charges déductibles : -27 498
Résultat foncier Année 1 : -19 906(Déficit de 19 906 €)
Imputable sur revenu global : 19 906
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 398 €/an
Revenus locatifs : +7 592
Charges déductibles : -4 398
Résultat foncier Années 2+ : 3 194 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 59227 5013 297-19 90919 909 €--
27 7444 3143 2093 431---
37 8994 2233 1183 676---
48 0574 1293 0243 928---
58 2184 0322 9274 186---
68 3833 9312 8274 451---
78 5503 8272 7234 723---
88 7213 7202 6155 001---
98 8963 6092 5045 287---
109 0743 4942 3895 580---
119 2553 3752 2705 880---
129 4403 2522 1476 188---
139 6293 1252 0206 504---
149 8222 9931 8886 829---
1510 0182 8571 7527 161---
1610 2182 7161 6117 502---
1710 4232 5711 4667 852---
1810 6312 4201 3158 211---
1910 8442 2641 1598 580---
2011 0612 1039988 958---
2111 2821 9368329 346---
2211 5081 7646599 744---
2311 7381 58648110 152---
2411 9721 40129710 571---
2512 2121 21010611 001---
TOTAL243 18898 35347 636144 83519 909Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 973
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 835
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 592 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 594 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 594-5 973+7 567
2+1 594+1 029+565
3+1 594+1 103+491
4+1 594+1 178+416
5+1 594+1 256+338
6+1 594+1 335+259
7+1 594+1 417+177
8+1 594+1 500+94
9+1 594+1 586+8
10+1 594+1 674-80
11+1 594+1 764-170
12+1 594+1 856-262
13+1 594+1 951-357
14+1 594+2 049-455
15+1 594+2 148-554
16+1 594+2 251-657
17+1 594+2 356-762
18+1 594+2 463-869
19+1 594+2 574-980
20+1 594+2 687-1 093
21+1 594+2 804-1 210
22+1 594+2 923-1 329
23+1 594+3 046-1 452
24+1 594+3 171-1 577
25+1 594+3 300-1 706
Total+39 850+43 450+-3 600
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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