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Dpt Haute Garonne (31), à vendre SAINT GAUDENS immeuble de 3 appartements

Bien expiré
VilleSaint-Gaudens (31)
Surface135m²
Coût Total216 100€
Loyer Annuel14 929€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 222,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 135 m², Mandat exclusif, 3 places de parking

!!! Rare !!! Rue de la République à GAUDENS et proche commerces, Immeuble traversant & lumineux, comprenant 3 logements, Au RDC Appartement T3 (53m2) avec jardin de 60m2, 1er Etage Appartement T2 (45m2) et 2ème Etage Appartement T2 (37m2), Menuiseries PVC, Tout à l'égout, pas de travaux à prévoir, Appartements loués : 550, 450 & 420 €uros CC, Rendement locatif 8%, Syndic bénévole, I.Foncier 1400 €uros, !!! à visiter sans tarder !!! Nombre de lots de la copropriété : 4, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 720€ soit 60€ par mois, avec Syndic Bénévole. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°821 124 385 - Greffe de TOULOUSE) Jean-Michel PUISSÉGUR Entrepreneur Individuel - Réf.965889

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.106895, 0.723763
Total : 216 100€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 37 900€
Valeur du bien : 202 900€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 9.22€/m²/mois
Fourchette : 7.56€ - 11.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1244€/mois
Loyer annuel estimé : 14929€/an
Fourchette totale : 1021€ - 1516€/mois
Fourchette annuelle : 12250€ - 18194€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 8.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 134,62 €/m²
Basé sur :117 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 174 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :+11 826€ (+7.7%)
Marge achat-revente :-62 926€ (-41.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 058,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :63,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 121,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 542,08€
Coût de l'assurance :18 908,75€
Taxe foncière : 1 400,00€/an
Soit par mois : 116,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 244,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 298,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 135 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 135 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage partiel ou total
Quantité: 6 m² de carrelage + 1 douche + 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la peinture et du revêtement de sol
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - salon sans photo, état moyen présumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 900 €(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 900€ = 12600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Carrelage: 6 m² × 50€/m² = 300€, Douche: 1 douche × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 lavabo × 500€ = 500€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 1440€
  • Salon:1 200€
    Peinture: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 244 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 929 €/an
Calcul : 1 244 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 039 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 100 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 756 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 400 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 816 €
Revenus locatifs : +14 929 €
Charges déductibles : -47 816 €
Résultat foncier Année 1 : -32 887 €(Déficit de 32 887 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 487 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 916 €/an
Revenus locatifs : +14 929 €
Charges déductibles : -9 916 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 013 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11486.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 929 €47 823 €7 046 €-32 894 €21 400 €11 494 €11 494 €
215 228 €9 733 €6 857 €5 495 €--5 999 €
315 532 €9 537 €6 661 €5 995 €--4 €
415 843 €9 334 €6 458 €6 508 €---
516 160 €9 125 €6 249 €7 034 €---
616 483 €8 909 €6 032 €7 574 €---
716 812 €8 685 €5 809 €8 127 €---
817 149 €8 454 €5 578 €8 695 €---
917 492 €8 215 €5 339 €9 276 €---
1017 841 €7 969 €5 092 €9 873 €---
1118 198 €7 713 €4 837 €10 485 €---
1218 562 €7 450 €4 573 €11 112 €---
1318 933 €7 177 €4 301 €11 756 €---
1419 312 €6 896 €4 019 €12 416 €---
1519 698 €6 605 €3 728 €13 094 €---
1620 092 €6 304 €3 428 €13 788 €---
1720 494 €5 993 €3 117 €14 501 €---
1820 904 €5 672 €2 796 €15 232 €---
1921 322 €5 340 €2 463 €15 982 €---
2021 749 €4 997 €2 120 €16 752 €---
2122 184 €4 642 €1 766 €17 542 €---
2222 627 €4 276 €1 399 €18 352 €---
2323 080 €3 897 €1 020 €19 183 €---
2423 541 €3 505 €629 €20 036 €---
2524 012 €3 101 €224 €20 912 €---
TOTAL478 178 €211 351 €101 542 €266 827 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 827 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 929 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 135 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 135 €-6 420 €+9 555 €
2+3 135 €0 €+3 135 €
3+3 135 €0 €+3 135 €
4+3 135 €+1 951 €+1 184 €
5+3 135 €+2 110 €+1 025 €
6+3 135 €+2 272 €+863 €
7+3 135 €+2 438 €+697 €
8+3 135 €+2 608 €+527 €
9+3 135 €+2 783 €+352 €
10+3 135 €+2 962 €+173 €
11+3 135 €+3 145 €-10 €
12+3 135 €+3 334 €-199 €
13+3 135 €+3 527 €-392 €
14+3 135 €+3 725 €-590 €
15+3 135 €+3 928 €-793 €
16+3 135 €+4 137 €-1 002 €
17+3 135 €+4 350 €-1 215 €
18+3 135 €+4 570 €-1 435 €
19+3 135 €+4 795 €-1 660 €
20+3 135 €+5 026 €-1 891 €
21+3 135 €+5 262 €-2 127 €
22+3 135 €+5 506 €-2 371 €
23+3 135 €+5 755 €-2 620 €
24+3 135 €+6 011 €-2 876 €
25+3 135 €+6 274 €-3 139 €
Total+78 375 €+80 048 €+-1 673 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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