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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChâtenay-Malabry (92)
Surface139m²
Coût Total399 500€
Loyer Annuel34 249€
Rentabilité8.57%
Cashflow/mois+471€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 315 000 €
Surface : 139 m²
Prix au m² : 2 266,19 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cave, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Chatenay Ouest - Local commercial d'une surface de 139m2 facilement agençable selon vos besoins. Actuellement distribué comme suit: Sas d'acceuil sécurisé, 4 bureaux et toilettes. En sous-sol accessible par escalier intérieur: 2 pièces (HSP 2,40) (Sous sol sain et ventilé, mais sans lumière du jour. Idéal cabinet profession libérale: Cabinet médical..Expert comptable, avocat..Accessibilité PMR. Le plan communiqué ne correspond pas tout à fait à l'agencement actuel..

Ville : Châtenay-Malabry
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92290
Coordonnées : 48.767201, 2.263497
Total : 399 500€
Prix d'acquisition : 315 000€
Travaux : 59 300€
Valeur du bien : 374 300€
Frais de notaire : 25 200€
Coût estimé : 25 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 139m²
Loyer prédit : 20.53€/m²/mois
Fourchette : 17.25€ - 24.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 2854€/mois
Loyer annuel estimé : 34249€/an
Fourchette totale : 2397€ - 3398€/mois
Fourchette annuelle : 28768€ - 40774€/an
Rentabilité brute :8.57%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 10.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 896,69 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :541 639 €
Prix d'achat :315 000 €
Décote à l'achat :-226 639€ (-41.8%)
Marge achat-revente :142 139€ (26.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :399 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 980,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :116,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 097,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :194 727,97€
Coût de l'assurance :34 956,25€
Taxe foncière : 3 424,91€/an
Soit par mois : 285,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 854,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 382,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :471,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 325 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 139 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement des murs dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE E - Appartement - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries si nécessaire
Quantité: 139 m²
Raison: DPE E - Appartement - Assurer la fonctionnalité et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 300 €(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Revêtement sol et peinture: 56 m² × 100€/m² = 5600€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:9 000€
    Mise aux normes plomberie: 139 m² × 60€/m² = 8340€, Main d'œuvre: 660€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 854 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 249 €/an
Calcul : 2 854 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 450 €/an
Base de calcul : Emprunt de 399 500 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 398 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 425 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 573 €
Revenus locatifs : +34 249 €
Charges déductibles : -77 573 €
Résultat foncier Année 1 : -43 324 €(Déficit de 43 324 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 924 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 273 €/an
Revenus locatifs : +34 249 €
Charges déductibles : -18 273 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 976 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21924.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 315 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 204 750 €(65% de 315 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 445 €/an
Calcul : 204 750 € × 3,636% = 7 445 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 249 €77 586 €13 463 €-43 337 €21 400 €21 937 €21 937 €
234 934 €17 929 €13 106 €17 005 €--4 932 €
335 633 €17 560 €12 737 €18 073 €---
436 345 €17 178 €12 354 €19 168 €---
537 072 €16 782 €11 959 €20 290 €---
637 814 €16 373 €11 550 €21 441 €---
738 570 €15 950 €11 127 €22 620 €---
839 341 €15 512 €10 689 €23 829 €---
940 128 €15 059 €10 236 €25 069 €---
1040 931 €14 590 €9 767 €26 341 €---
1141 749 €14 105 €9 282 €27 644 €---
1242 584 €13 603 €8 780 €28 981 €---
1343 436 €13 084 €8 261 €30 352 €---
1444 305 €12 547 €7 724 €31 758 €---
1545 191 €11 991 €7 168 €33 200 €---
1646 095 €11 416 €6 593 €34 679 €---
1747 017 €10 821 €5 998 €36 196 €---
1847 957 €10 206 €5 382 €37 751 €---
1948 916 €9 569 €4 746 €39 347 €---
2049 894 €8 910 €4 087 €40 985 €---
2150 892 €8 228 €3 405 €42 664 €---
2251 910 €7 523 €2 699 €44 388 €---
2352 948 €6 793 €1 970 €46 156 €---
2454 007 €6 038 €1 215 €47 970 €---
2555 087 €5 256 €433 €49 831 €---
TOTAL1 097 008 €374 607 €194 728 €722 401 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 722 401 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 249 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 192 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 192 €-6 420 €+13 612 €
2+7 192 €0 €+7 192 €
3+7 192 €+3 942 €+3 250 €
4+7 192 €+5 750 €+1 442 €
5+7 192 €+6 087 €+1 105 €
6+7 192 €+6 432 €+760 €
7+7 192 €+6 786 €+406 €
8+7 192 €+7 149 €+43 €
9+7 192 €+7 521 €-329 €
10+7 192 €+7 902 €-710 €
11+7 192 €+8 293 €-1 101 €
12+7 192 €+8 694 €-1 502 €
13+7 192 €+9 106 €-1 914 €
14+7 192 €+9 527 €-2 335 €
15+7 192 €+9 960 €-2 768 €
16+7 192 €+10 404 €-3 212 €
17+7 192 €+10 859 €-3 667 €
18+7 192 €+11 325 €-4 133 €
19+7 192 €+11 804 €-4 612 €
20+7 192 €+12 295 €-5 103 €
21+7 192 €+12 799 €-5 607 €
22+7 192 €+13 316 €-6 124 €
23+7 192 €+13 847 €-6 655 €
24+7 192 €+14 391 €-7 199 €
25+7 192 €+14 949 €-7 757 €
Total+179 800 €+216 720 €+-36 920 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 68 jours
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