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Achat : Maison (19000)

VilleTulle (19)
Surface132m²
Coût Total206 708€
Loyer Annuel13 706€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 600 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 981,82 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 132 m², 8 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse

Cette maison, proche des commodités, offre une vie de plain pied possible. Elle se compose au rez-de-chaussée, d'un séjour, une cuisine, une salle d'eau, un bureau, un wc, une chambre. À l'étage, 2 chambres dont une avec une salle d'eau. Au-sous-sol, une cuisine d'été, une chambre avec accès sur la terrasse et le jardin de 480 m² Honoraires inclus dans le prix : 8%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.273110, 1.763080
Total : 206 708€
Prix d'acquisition : 129 600€
Travaux : 66 740€
Valeur du bien : 196 340€
Frais de notaire : 10 368€
Coût estimé : 10 368€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1142€/mois
Loyer annuel estimé : 13706€/an
Fourchette totale : 899€ - 1452€/mois
Fourchette annuelle : 10785€ - 17419€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 114,94 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 172 €
Prix d'achat :129 600 €
Décote à l'achat :-17 572€ (-11.9%)
Marge achat-revente :-59 536€ (-40.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 708€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 037,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :60,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 097,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 406,25€
Coût de l'assurance :18 086,95€
Taxe foncière : 1 370,63€/an
Soit par mois : 114,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 142,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 211,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 132 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en très mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 cuisine (environ 10-12 m²)
Raison: État 2.5/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 14 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 740 €(506 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 600€
    Isolation combles: 132 m² × 50€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1200€ = 19200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation complète chambres: 60 m² × 160€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:840€
    Peinture salon: 14 m² × 60€/m² = 840€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 142 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 706 €/an
Calcul : 1 142 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 185 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 708 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 723 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 371 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 019 €
Revenus locatifs : +13 706 €
Charges déductibles : -76 019 €
Résultat foncier Année 1 : -62 313 €(Déficit de 62 313 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 913 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 279 €/an
Revenus locatifs : +13 706 €
Charges déductibles : -9 279 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 427 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40912.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240 €(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 706 €76 026 €7 192 €-62 320 €21 400 €40 920 €40 920 €
213 980 €9 098 €7 004 €4 882 €--36 037 €
314 260 €8 903 €6 809 €5 357 €--30 681 €
414 545 €8 702 €6 608 €5 843 €--24 837 €
514 836 €8 493 €6 399 €6 343 €--18 494 €
615 133 €8 277 €6 183 €6 856 €--11 638 €
715 436 €8 053 €5 959 €7 383 €--4 256 €
815 744 €7 821 €5 727 €7 923 €---
916 059 €7 580 €5 486 €8 479 €---
1016 380 €7 332 €5 237 €9 049 €---
1116 708 €7 074 €4 980 €9 634 €---
1217 042 €6 807 €4 713 €10 235 €---
1317 383 €6 530 €4 436 €10 853 €---
1417 731 €6 244 €4 149 €11 487 €---
1518 085 €5 947 €3 853 €12 138 €---
1618 447 €5 639 €3 545 €12 807 €---
1718 816 €5 321 €3 227 €13 495 €---
1819 192 €4 991 €2 897 €14 201 €---
1919 576 €4 650 €2 556 €14 926 €---
2019 968 €4 296 €2 202 €15 671 €---
2120 367 €3 930 €1 836 €16 437 €---
2220 774 €3 550 €1 456 €17 224 €---
2321 190 €3 157 €1 063 €18 033 €---
2421 613 €2 750 €656 €18 864 €---
2522 046 €2 328 €234 €19 718 €---
TOTAL439 018 €223 499 €104 406 €215 519 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 519 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 706 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 878 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 878 €-6 420 €+9 298 €
2+2 878 €0 €+2 878 €
3+2 878 €0 €+2 878 €
4+2 878 €0 €+2 878 €
5+2 878 €0 €+2 878 €
6+2 878 €0 €+2 878 €
7+2 878 €0 €+2 878 €
8+2 878 €+1 100 €+1 778 €
9+2 878 €+2 544 €+334 €
10+2 878 €+2 715 €+163 €
11+2 878 €+2 890 €-12 €
12+2 878 €+3 071 €-193 €
13+2 878 €+3 256 €-378 €
14+2 878 €+3 446 €-568 €
15+2 878 €+3 642 €-764 €
16+2 878 €+3 842 €-964 €
17+2 878 €+4 048 €-1 170 €
18+2 878 €+4 260 €-1 382 €
19+2 878 €+4 478 €-1 600 €
20+2 878 €+4 701 €-1 823 €
21+2 878 €+4 931 €-2 053 €
22+2 878 €+5 167 €-2 289 €
23+2 878 €+5 410 €-2 532 €
24+2 878 €+5 659 €-2 781 €
25+2 878 €+5 915 €-3 037 €
Total+71 950 €+64 656 €+7 294 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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