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Détails du bien

VilleMontauban (82)
Surface102.66m²
Coût Total202 820€
Loyer Annuel11 327€
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-225€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 102.66 m²
Prix au m² : 1 451,39 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 7, Mandat exclusif

Magnifique appartement T4 traversant d'une surface carrez de 119 m2 quartier du Rond. Dans résidence sécurisée, il est composé d'une grande entrée, d'un séjour sans vis à vis donnant sur une loggia de 16 m2 avec une vue dégagée, une cuisine indépendante aménagée et équipée, de 3 chambres avec placards, une salle d'eau et un WC séparé. Une place de parking peut-être disponible à la location. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2040.0 € et 2810.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Virginie ROCABRUNA EI, agent commercial (RSAC 008421551) - https://www.century21riquelmeimmobilier.com/mentions_legales/

Ville : Montauban
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82000
Coordonnées : 44.020695, 1.361276
Total : 202 820€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 41 900€
Valeur du bien : 190 900€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102.66m²
Loyer prédit : 9.19€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 944€/mois
Loyer annuel estimé : 11327€/an
Fourchette totale : 747€ - 1193€/mois
Fourchette annuelle : 8964€ - 14312€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 7.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 921,69 €/m²
Basé sur :429 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :197 281 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-48 281€ (-24.5%)
Marge achat-revente :-5 539€ (-2.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 013,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :60,85€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 074,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 137,16€
Coût de l'assurance :18 253,80€
Taxe foncière : 1 132,67€/an
Soit par mois : 94,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 943,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 168,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-224,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 102.66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 5/5 - Chambres en excellent état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 900 €(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:7 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:900€
    Peinture chambres: 45 m² × 20€/m² = 900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:500€
    Peinture salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montauban. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région et incluent des estimations réalistes pour chaque poste de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 944 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 327 €/an
Calcul : 944 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 969 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 820 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 730 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 133 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 732 €
Revenus locatifs : +11 327 €
Charges déductibles : -50 732 €
Résultat foncier Année 1 : -39 406 €(Déficit de 39 406 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 006 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 832 €/an
Revenus locatifs : +11 327 €
Charges déductibles : -8 832 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 494 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18005.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 327 €50 739 €6 976 €-39 412 €21 400 €18 012 €18 012 €
211 553 €8 656 €6 793 €2 898 €--15 114 €
311 784 €8 466 €6 603 €3 318 €--11 796 €
412 020 €8 269 €6 407 €3 751 €--8 045 €
512 260 €8 066 €6 203 €4 194 €--3 851 €
612 506 €7 855 €5 993 €4 650 €---
712 756 €7 637 €5 775 €5 118 €---
813 011 €7 412 €5 549 €5 599 €---
913 271 €7 178 €5 315 €6 093 €---
1013 536 €6 936 €5 073 €6 600 €---
1113 807 €6 685 €4 823 €7 122 €---
1214 083 €6 426 €4 563 €7 657 €---
1314 365 €6 158 €4 295 €8 207 €---
1414 652 €5 879 €4 017 €8 773 €---
1514 945 €5 592 €3 729 €9 354 €---
1615 244 €5 293 €3 431 €9 951 €---
1715 549 €4 985 €3 122 €10 564 €---
1815 860 €4 665 €2 803 €11 195 €---
1916 177 €4 335 €2 472 €11 843 €---
2016 501 €3 992 €2 129 €12 509 €---
2116 831 €3 637 €1 775 €13 193 €---
2217 167 €3 270 €1 407 €13 897 €---
2317 511 €2 890 €1 027 €14 621 €---
2417 861 €2 496 €634 €15 365 €---
2518 218 €2 089 €226 €16 129 €---
TOTAL362 797 €189 608 €101 137 €173 190 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 190 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 327 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 379 €-6 420 €+8 799 €
2+2 379 €0 €+2 379 €
3+2 379 €0 €+2 379 €
4+2 379 €0 €+2 379 €
5+2 379 €0 €+2 379 €
6+2 379 €+240 €+2 139 €
7+2 379 €+1 535 €+844 €
8+2 379 €+1 680 €+699 €
9+2 379 €+1 828 €+551 €
10+2 379 €+1 980 €+399 €
11+2 379 €+2 137 €+242 €
12+2 379 €+2 297 €+82 €
13+2 379 €+2 462 €-83 €
14+2 379 €+2 632 €-253 €
15+2 379 €+2 806 €-427 €
16+2 379 €+2 985 €-606 €
17+2 379 €+3 169 €-790 €
18+2 379 €+3 358 €-979 €
19+2 379 €+3 553 €-1 174 €
20+2 379 €+3 753 €-1 374 €
21+2 379 €+3 958 €-1 579 €
22+2 379 €+4 169 €-1 790 €
23+2 379 €+4 386 €-2 007 €
24+2 379 €+4 609 €-2 230 €
25+2 379 €+4 839 €-2 460 €
Total+59 475 €+51 957 €+7 518 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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