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immeuble vente domont 128m2

VilleDomont (95)
Surface128
Coût Total345 740
Loyer Annuel27 910
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois+262
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 228 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 1 781,25 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé dans le haut de Domont, immeuble (128m² au sol / 102m² habitable) divisé en 2 logements: AU RDC : un 2 pièces comprenant : séjour, cuisine ouverte, 1 chambre avec placard, salle d'eau wc. AU 1ER : un 5 pièces en duplex comprenant : séjour, cuisine, 4 chambres, salle de bain wc. Travaux de rénovation à prévoir sur les deux appartements.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 353 et classe CLIMAT C indice 11. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Brice Benoist mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PONTOISE sous le numéro 527821847, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Domont
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95330
Total : 345 740
Prix d'acquisition : 228 000
Travaux : 99 500
Valeur du bien : 327 500
Frais de notaire : 18 240
Coût estimé : 18 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128
Loyer prédit : 18.17€/m²/mois
Fourchette : 15.70€ - 21.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 2326€/mois
Loyer annuel estimé : 27910€/an
Fourchette totale : 2010€ - 2691€/mois
Fourchette annuelle : 24120€ - 32297€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :6.98% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 779,16 €/m²
Basé sur :102 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :355 732
Prix d'achat :228 000
Décote à l'achat :-127 732 (-35.9%)
Marge achat-revente :9 992€ (2.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :345 740
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 730,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :100,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 831,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :173 516,78
Coût de l'assurance :30 252,25
Taxe foncière : 2 791,04€/an
Soit par mois : 232,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 325,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 064,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :261,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 353 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 128 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager usé et installations datées
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec réfection des murs, peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 5 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du hall d'entrée avec peinture et revêtement de sol
Quantité: hall d'entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - hall d'entrée en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :99 500(777 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:20 000
    Rénovation complète salon: 18000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:25 000
    Rénovation complète 5 chambres: 22000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Hall d'entrée:1 500
    Rafraîchissement hall d'entrée: 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 326 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 910 €/an
Calcul : 2 326 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 949 €/an
Base de calcul : Emprunt de 345 740 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 210 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 791 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 99 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 115 450
Revenus locatifs : +27 910
Charges déductibles : -115 450
Résultat foncier Année 1 : -87 540(Déficit de 87 540 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 66 140
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 950 €/an
Revenus locatifs : +27 910
Charges déductibles : -15 950
Résultat foncier Années 2+ : 11 960 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 66139.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 228 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 200(65% de 228 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 389 €/an
Calcul : 148 200 € × 3,636% = 5 389
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 910115 46211 960-87 55121 400 €66 151 €66 151 €
228 46915 64811 64712 820--53 331 €
329 03815 32411 32313 714--39 617 €
429 61914 98810 98714 631--24 986 €
530 21114 64010 63915 571--9 415 €
630 81514 27910 27816 536---
731 43213 9069 90517 525---
832 06013 5209 51918 540---
932 70113 1209 11919 582---
1033 35512 7058 70420 650---
1134 02312 2768 27521 747---
1234 70311 8327 83122 871---
1335 39711 3717 37024 026---
1436 10510 8956 89425 210---
1536 82710 4016 40026 426---
1637 5649 8905 88927 673---
1738 3159 3615 36028 954---
1839 0818 8134 81230 268---
1939 8638 2454 24431 618---
2040 6607 6573 65633 003---
2141 4737 0493 04834 425---
2242 3036 4182 41735 884---
2343 1495 7661 76437 383---
2444 0125 0901 08838 922---
2544 8924 39038840 502---
TOTAL893 977373 045173 517520 93221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 520 932
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 910 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 861 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 861-6 420+12 281
2+5 8610+5 861
3+5 8610+5 861
4+5 8610+5 861
5+5 8610+5 861
6+5 861+2 136+3 725
7+5 861+5 258+603
8+5 861+5 562+299
9+5 861+5 875-14
10+5 861+6 195-334
11+5 861+6 524-663
12+5 861+6 861-1 000
13+5 861+7 208-1 347
14+5 861+7 563-1 702
15+5 861+7 928-2 067
16+5 861+8 302-2 441
17+5 861+8 686-2 825
18+5 861+9 081-3 220
19+5 861+9 485-3 624
20+5 861+9 901-4 040
21+5 861+10 327-4 466
22+5 861+10 765-4 904
23+5 861+11 215-5 354
24+5 861+11 677-5 816
25+5 861+12 151-6 290
Total+146 525+156 280+-9 755
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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