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immeuble vente domont 128m2

Bien expiré
VilleDomont (95)
Surface128m²
Coût Total345 740€
Loyer Annuel27 910€
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois+262€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 228 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 1 781,25 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé dans le haut de Domont, immeuble (128m² au sol / 102m² habitable) divisé en 2 logements: AU RDC : un 2 pièces comprenant : séjour, cuisine ouverte, 1 chambre avec placard, salle d'eau wc. AU 1ER : un 5 pièces en duplex comprenant : séjour, cuisine, 4 chambres, salle de bain wc. Travaux de rénovation à prévoir sur les deux appartements.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 353 et classe CLIMAT C indice 11. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Brice Benoist mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PONTOISE sous le numéro 527821847, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Domont
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95330
Total : 345 740€
Prix d'acquisition : 228 000€
Travaux : 99 500€
Valeur du bien : 327 500€
Frais de notaire : 18 240€
Coût estimé : 18 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 18.17€/m²/mois
Fourchette : 15.70€ - 21.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 2326€/mois
Loyer annuel estimé : 27910€/an
Fourchette totale : 2010€ - 2691€/mois
Fourchette annuelle : 24120€ - 32297€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :6.98% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 779,16 €/m²
Basé sur :102 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :355 732 €
Prix d'achat :228 000 €
Décote à l'achat :-127 732€ (-35.9%)
Marge achat-revente :9 992€ (2.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :345 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 730,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :100,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 831,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :173 516,78€
Coût de l'assurance :30 252,25€
Taxe foncière : 2 791,04€/an
Soit par mois : 232,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 325,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 064,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :261,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 353 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 128 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager usé et installations datées
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec réfection des murs, peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 5 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du hall d'entrée avec peinture et revêtement de sol
Quantité: hall d'entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - hall d'entrée en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :99 500 €(777 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:20 000€
    Rénovation complète salon: 18000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:25 000€
    Rénovation complète 5 chambres: 22000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Hall d'entrée:1 500€
    Rafraîchissement hall d'entrée: 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 326 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 910 €/an
Calcul : 2 326 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 949 €/an
Base de calcul : Emprunt de 345 740 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 210 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 791 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 99 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 115 450 €
Revenus locatifs : +27 910 €
Charges déductibles : -115 450 €
Résultat foncier Année 1 : -87 540 €(Déficit de 87 540 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 66 140 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 950 €/an
Revenus locatifs : +27 910 €
Charges déductibles : -15 950 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 960 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 66139.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 228 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 200 €(65% de 228 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 389 €/an
Calcul : 148 200 € × 3,636% = 5 389 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 910 €115 462 €11 960 €-87 551 €21 400 €66 151 €66 151 €
228 469 €15 648 €11 647 €12 820 €--53 331 €
329 038 €15 324 €11 323 €13 714 €--39 617 €
429 619 €14 988 €10 987 €14 631 €--24 986 €
530 211 €14 640 €10 639 €15 571 €--9 415 €
630 815 €14 279 €10 278 €16 536 €---
731 432 €13 906 €9 905 €17 525 €---
832 060 €13 520 €9 519 €18 540 €---
932 701 €13 120 €9 119 €19 582 €---
1033 355 €12 705 €8 704 €20 650 €---
1134 023 €12 276 €8 275 €21 747 €---
1234 703 €11 832 €7 831 €22 871 €---
1335 397 €11 371 €7 370 €24 026 €---
1436 105 €10 895 €6 894 €25 210 €---
1536 827 €10 401 €6 400 €26 426 €---
1637 564 €9 890 €5 889 €27 673 €---
1738 315 €9 361 €5 360 €28 954 €---
1839 081 €8 813 €4 812 €30 268 €---
1939 863 €8 245 €4 244 €31 618 €---
2040 660 €7 657 €3 656 €33 003 €---
2141 473 €7 049 €3 048 €34 425 €---
2242 303 €6 418 €2 417 €35 884 €---
2343 149 €5 766 €1 764 €37 383 €---
2444 012 €5 090 €1 088 €38 922 €---
2544 892 €4 390 €388 €40 502 €---
TOTAL893 977 €373 045 €173 517 €520 932 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 520 932 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 910 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 861 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 861 €-6 420 €+12 281 €
2+5 861 €0 €+5 861 €
3+5 861 €0 €+5 861 €
4+5 861 €0 €+5 861 €
5+5 861 €0 €+5 861 €
6+5 861 €+2 136 €+3 725 €
7+5 861 €+5 258 €+603 €
8+5 861 €+5 562 €+299 €
9+5 861 €+5 875 €-14 €
10+5 861 €+6 195 €-334 €
11+5 861 €+6 524 €-663 €
12+5 861 €+6 861 €-1 000 €
13+5 861 €+7 208 €-1 347 €
14+5 861 €+7 563 €-1 702 €
15+5 861 €+7 928 €-2 067 €
16+5 861 €+8 302 €-2 441 €
17+5 861 €+8 686 €-2 825 €
18+5 861 €+9 081 €-3 220 €
19+5 861 €+9 485 €-3 624 €
20+5 861 €+9 901 €-4 040 €
21+5 861 €+10 327 €-4 466 €
22+5 861 €+10 765 €-4 904 €
23+5 861 €+11 215 €-5 354 €
24+5 861 €+11 677 €-5 816 €
25+5 861 €+12 151 €-6 290 €
Total+146 525 €+156 280 €+-9 755 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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