Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison - 4 pièce(s) - 81 m²

VilleEurville-Bienville (52)
Surface81
Coût Total95 220
Loyer Annuel6 060
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-51
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 481,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Virginie COLAS vous propose: Sur l'axe Saint-Dizier / Joinville, découvrez cette maison de village mitoyenne des deux côtés de 82 m² 🏡

Elle se compose au rez-de-chaussée d'une entrée par une petite véranda, d'une cuisine, d'un séjour, d'une salle d'eau ainsi que d'un WC séparé.

À l'étage, vous trouverez 2 chambres, un bureau pouvant faire office de dressing ainsi qu'un second WC avec lave-mains.

Un grenier aménageable offre un beau potentiel supplémentaire selon vos envies

Côté confort :

  • chauffage central au gaz de ville,
  • fenêtres PVC double vitrage,
  • volets motorisés.

À l'extérieur, vous profiterez d'un terrain ainsi que de 2 garages non attenants 🚗

Une maison idéale pour un premier achat ou un investissement locatif

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 327 et classe CLIMAT F indice 72. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Virginie COLAS mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CHAUMONT sous le numéro 749 863 403, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 81
  • Superficie terrain : 289
  • Nbre. d'étages : 2
  • Nbre. de chambres : 2
  • Nb. de pièces : 4
  • Nb. de salles d'eau : 1
  • Nb. de WC : 2
  • Cave
Ville : Eurville-Bienville
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52410
Total : 95 220
Prix d'acquisition : 39 000
Travaux : 53 100
Valeur du bien : 92 100
Frais de notaire : 3 120
Coût estimé : 3 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81
Loyer prédit : 6.23€/m²/mois
Fourchette : 4.96€ - 7.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 505€/mois
Loyer annuel estimé : 6060€/an
Fourchette totale : 402€ - 635€/mois
Fourchette annuelle : 4820€ - 7620€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :909,09 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 636
Prix d'achat :39 000
Décote à l'achat :-34 636 (-47.0%)
Marge achat-revente :-21 584€ (-29.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :478,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :27,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 506,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 248,15
Coût de l'assurance :8 331,75
Taxe foncière : 606,01€/an
Soit par mois : 50,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 505,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 556,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-51,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Classe énergétique F avec indice 327.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 81 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et non fonctionnels
Quantité: cuisine complète (environ 14 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de modernisation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessitant rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 1 installation pour 81 m²
Raison: Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 100(656 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Isolation:4 050
    Isolation combles: 81 m² × 50€/m² = 4050€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 600
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 900€ = 3600€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 14 m² × 850€/m² = 11900€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:4 200
    Rénovation chambres: 24 m² × 150€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:2 250
    Rénovation salon: 15 m² × 150€/m² = 2250€ (inclut main d'œuvre)
  • Électricité:9 000
    Mise aux normes électricité: 81 m² × 100€/m² = 8100€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Eurville-Bienville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 650✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 505 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 060 €/an
Calcul : 505 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 319 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 220 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 333 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 606 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 359
Revenus locatifs : +6 060
Charges déductibles : -57 359
Résultat foncier Année 1 : -51 298(Déficit de 51 298 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 898
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 259 €/an
Revenus locatifs : +6 060
Charges déductibles : -4 259
Résultat foncier Années 2+ : 1 802 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29898.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 06057 3623 322-51 30221 400 €29 902 €29 902 €
26 1814 1753 2362 006--27 895 €
36 3054 0853 1462 220--25 676 €
46 4313 9923 0532 439--23 237 €
56 5603 8962 9572 664--20 573 €
66 6913 7962 8572 895--17 678 €
76 8253 6932 7533 132--14 546 €
86 9613 5862 6463 376--11 170 €
97 1003 4752 5353 626--7 544 €
107 2423 3602 4203 883--3 662 €
117 3873 2412 3014 147---
127 5353 1172 1784 418---
137 6862 9902 0504 696---
147 8392 8571 9184 982---
157 9962 7201 7815 276---
168 1562 5781 6395 578---
178 3192 4311 4925 888---
188 4862 2791 3396 207---
198 6552 1211 1826 535---
208 8281 9571 0186 871---
219 0051 7888497 217---
229 1851 6136737 573---
239 3691 4314927 938---
249 5561 2433038 314---
259 7471 0481088 700---
TOTAL194 107124 83048 24869 27721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 277
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 060 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 273 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 273-6 420+7 693
2+1 2730+1 273
3+1 2730+1 273
4+1 2730+1 273
5+1 2730+1 273
6+1 2730+1 273
7+1 2730+1 273
8+1 2730+1 273
9+1 2730+1 273
10+1 2730+1 273
11+1 273+145+1 128
12+1 273+1 325-52
13+1 273+1 409-136
14+1 273+1 495-222
15+1 273+1 583-310
16+1 273+1 673-400
17+1 273+1 766-493
18+1 273+1 862-589
19+1 273+1 960-687
20+1 273+2 061-788
21+1 273+2 165-892
22+1 273+2 272-999
23+1 273+2 381-1 108
24+1 273+2 494-1 221
25+1 273+2 610-1 337
Total+31 825+20 783+11 042
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →