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Vente appartement 4 pièces 107 m² Rennes (35000) - 107 m² - 210.000 € | Particulier à Particulier - PAP

Bien expiré
VilleRennes (35)
Surface107m²
Coût Total244 890€
Loyer Annuel16 836€
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois-5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 962,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement familial, situé dans le quartier de Bréquigny, à Rennes. Basé au 1er étage (avec ascenseur), il se compose d’un grand salon, de 3 chambres, d’une cuisine, d’une arrière-cuisine, d’une salle de bain, de wc et d’une salle de douche aménageable et possède 2 grands balcons avec ensoleillement tout au long de la journée. Il y a également une cave commune, un local vélos, un local poubelles et 2 places de parking.

Notez que des travaux sont à prévoir.

La résidence est très calme, avec de la verdure, pas de bruit la nuit. Elle est à l’orée du magnifique parc de Bréquigny, la piscine olympique est à proximité et l’accès au centre-ville est très simple et rapide (15 min), grâce au bus C5 qui a son terminus devant la résidence. De nombreux commerces sont accessibles en quelques minutes. Il y a également le lycée de Bréquigny à quelques mètres de l’appartement ainsi qu’une école maternelle.

Ville : Rennes
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35000
Total : 244 890€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 18 090€
Valeur du bien : 228 090€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 13.11€/m²/mois
Fourchette : 10.01€ - 17.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1403€/mois
Loyer annuel estimé : 16836€/an
Fourchette totale : 1071€ - 1837€/mois
Fourchette annuelle : 12858€ - 22046€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 9.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 194,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :73,47€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 268,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 514,83€
Coût de l'assurance :22 040,10€
Taxe foncière : 1 683,62€/an
Soit par mois : 140,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 403,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 408,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation complète des murs et du sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et réfection des installations électriques et de plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais datée nécessitant quelques améliorations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 090 €(169 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 960€
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 500€
    Carrelage sol et murs: 5 m² × 100€/m² = 500€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Douche: 1000€, Lavabo: 500€, WC: 200€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 600€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Rafraîchissement:2 150€
    Peinture murs: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rennes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 403 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 836 €/an
Calcul : 1 403 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 880 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 890 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 882 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 684 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 090 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 535 €
Revenus locatifs : +16 836 €
Charges déductibles : -28 535 €
Résultat foncier Année 1 : -11 699 €(Déficit de 11 699 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 999 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 445 €/an
Revenus locatifs : +16 836 €
Charges déductibles : -10 445 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 391 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 998.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 836 €28 543 €7 888 €-11 707 €10 700 €1 007 €1 007 €
217 173 €10 239 €7 674 €6 933 €---
317 516 €10 019 €7 454 €7 497 €---
417 867 €9 791 €7 226 €8 075 €---
518 224 €9 556 €6 991 €8 668 €---
618 589 €9 313 €6 748 €9 276 €---
718 960 €9 062 €6 497 €9 899 €---
819 340 €8 802 €6 237 €10 537 €---
919 726 €8 534 €5 969 €11 192 €---
1020 121 €8 257 €5 692 €11 863 €---
1120 523 €7 971 €5 406 €12 552 €---
1220 934 €7 676 €5 111 €13 258 €---
1321 352 €7 371 €4 805 €13 982 €---
1421 779 €7 055 €4 490 €14 724 €---
1522 215 €6 729 €4 164 €15 486 €---
1622 659 €6 393 €3 828 €16 267 €---
1723 113 €6 045 €3 480 €17 067 €---
1823 575 €5 686 €3 121 €17 889 €---
1924 046 €5 315 €2 749 €18 732 €---
2024 527 €4 931 €2 366 €19 596 €---
2125 018 €4 535 €1 970 €20 483 €---
2225 518 €4 126 €1 561 €21 392 €---
2326 028 €3 703 €1 138 €22 325 €---
2426 549 €3 266 €701 €23 283 €---
2527 080 €2 815 €250 €24 265 €---
TOTAL539 270 €195 736 €113 515 €343 534 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 343 534 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 836 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 536 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 536 €-3 210 €+6 746 €
2+3 536 €+1 778 €+1 758 €
3+3 536 €+2 249 €+1 287 €
4+3 536 €+2 423 €+1 113 €
5+3 536 €+2 600 €+936 €
6+3 536 €+2 783 €+753 €
7+3 536 €+2 970 €+566 €
8+3 536 €+3 161 €+375 €
9+3 536 €+3 358 €+178 €
10+3 536 €+3 559 €-23 €
11+3 536 €+3 766 €-230 €
12+3 536 €+3 977 €-441 €
13+3 536 €+4 195 €-659 €
14+3 536 €+4 417 €-881 €
15+3 536 €+4 646 €-1 110 €
16+3 536 €+4 880 €-1 344 €
17+3 536 €+5 120 €-1 584 €
18+3 536 €+5 367 €-1 831 €
19+3 536 €+5 619 €-2 083 €
20+3 536 €+5 879 €-2 343 €
21+3 536 €+6 145 €-2 609 €
22+3 536 €+6 418 €-2 882 €
23+3 536 €+6 698 €-3 162 €
24+3 536 €+6 985 €-3 449 €
25+3 536 €+7 279 €-3 743 €
Total+88 400 €+103 060 €+-14 660 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 234 jours
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