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Vente appartement 4 pièces 107 m² Rennes (35000) - 107 m² - 210.000 € | Particulier à Particulier - PAP

Bien expiré
VilleRennes (35)
Surface107
Coût Total244 890
Loyer Annuel16 836
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois-5
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 962,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement familial, situé dans le quartier de Bréquigny, à Rennes. Basé au 1er étage (avec ascenseur), il se compose d’un grand salon, de 3 chambres, d’une cuisine, d’une arrière-cuisine, d’une salle de bain, de wc et d’une salle de douche aménageable et possède 2 grands balcons avec ensoleillement tout au long de la journée. Il y a également une cave commune, un local vélos, un local poubelles et 2 places de parking.

Notez que des travaux sont à prévoir.

La résidence est très calme, avec de la verdure, pas de bruit la nuit. Elle est à l’orée du magnifique parc de Bréquigny, la piscine olympique est à proximité et l’accès au centre-ville est très simple et rapide (15 min), grâce au bus C5 qui a son terminus devant la résidence. De nombreux commerces sont accessibles en quelques minutes. Il y a également le lycée de Bréquigny à quelques mètres de l’appartement ainsi qu’une école maternelle.

Ville : Rennes
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35000
Total : 244 890
Prix d'acquisition : 210 000
Travaux : 18 090
Valeur du bien : 228 090
Frais de notaire : 16 800
Coût estimé : 16 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107
Loyer prédit : 13.11€/m²/mois
Fourchette : 10.01€ - 17.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1403€/mois
Loyer annuel estimé : 16836€/an
Fourchette totale : 1071€ - 1837€/mois
Fourchette annuelle : 12858€ - 22046€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 9.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 890
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 194,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :73,47€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 268,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 514,83
Coût de l'assurance :22 040,10
Taxe foncière : 1 683,62€/an
Soit par mois : 140,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 403,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 408,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation complète des murs et du sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et réfection des installations électriques et de plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais datée nécessitant quelques améliorations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 090(169 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 840
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 960€
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 500
    Carrelage sol et murs: 5 m² × 100€/m² = 500€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Douche: 1000€, Lavabo: 500€, WC: 200€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 600
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Rafraîchissement:2 150
    Peinture murs: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rennes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 403 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 836 €/an
Calcul : 1 403 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 880 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 890 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 882 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 684 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 090
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 535
Revenus locatifs : +16 836
Charges déductibles : -28 535
Résultat foncier Année 1 : -11 699(Déficit de 11 699 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 999
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 445 €/an
Revenus locatifs : +16 836
Charges déductibles : -10 445
Résultat foncier Années 2+ : 6 391 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 998.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 83628 5437 888-11 70710 700 €1 007 €1 007 €
217 17310 2397 6746 933---
317 51610 0197 4547 497---
417 8679 7917 2268 075---
518 2249 5566 9918 668---
618 5899 3136 7489 276---
718 9609 0626 4979 899---
819 3408 8026 23710 537---
919 7268 5345 96911 192---
1020 1218 2575 69211 863---
1120 5237 9715 40612 552---
1220 9347 6765 11113 258---
1321 3527 3714 80513 982---
1421 7797 0554 49014 724---
1522 2156 7294 16415 486---
1622 6596 3933 82816 267---
1723 1136 0453 48017 067---
1823 5755 6863 12117 889---
1924 0465 3152 74918 732---
2024 5274 9312 36619 596---
2125 0184 5351 97020 483---
2225 5184 1261 56121 392---
2326 0283 7031 13822 325---
2426 5493 26670123 283---
2527 0802 81525024 265---
TOTAL539 270195 736113 515343 53410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 343 534
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 836 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 536 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 536-3 210+6 746
2+3 536+1 778+1 758
3+3 536+2 249+1 287
4+3 536+2 423+1 113
5+3 536+2 600+936
6+3 536+2 783+753
7+3 536+2 970+566
8+3 536+3 161+375
9+3 536+3 358+178
10+3 536+3 559-23
11+3 536+3 766-230
12+3 536+3 977-441
13+3 536+4 195-659
14+3 536+4 417-881
15+3 536+4 646-1 110
16+3 536+4 880-1 344
17+3 536+5 120-1 584
18+3 536+5 367-1 831
19+3 536+5 619-2 083
20+3 536+5 879-2 343
21+3 536+6 145-2 609
22+3 536+6 418-2 882
23+3 536+6 698-3 162
24+3 536+6 985-3 449
25+3 536+7 279-3 743
Total+88 400+103 060+-14 660
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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