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Appartement T3 en Hyper Centre ville

VilleChâteauroux (36)
Surface81
Coût Total137 260
Loyer Annuel8 233
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-480
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 135,8 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Gaz Collectif

Au cœur du quartier historique de Châteauroux, découvrez cet agréable appartement de 81 m², situé dans une résidence calme et sécurisée.

Très lumineux grâce à sa belle exposition, il offre une vue dégagée et se compose d’une spacieuse pièce de vie, d’une cuisine aménagée et partiellement équipée, de deux chambres, d’une salle de bains équipée d’une douche et d’une baignoire ainsi que d'un débarras et une petite buanderie.

Ce bien dispose également d’une place de parking privative et d’une cave, des prestations particulièrement appréciables en hypercentre. La résidence, comprend une copropriété de 30 lots, dont 12 appartements. Les charges annuelles de copropriété s’élèvent à 4 460 €.

Par son emplacement privilégié, ses beaux volumes et sa luminosité, cet appartement séduira aussi bien les personnes à la recherche d’une résidence principale que les investisseurs.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Contactez votre conseiller Ma Maison Idéale : Clément ESNAULT, Tél : 06 75 63 58 14, E-mail : c.esnault@mamaisonideale.immo - Agent commercial immatriculé au RSAC de CHATEAUROUX sous le numéro 900 224 155

Chers confrères de l'immobilier, nous coopérons ! - https://assets.adaptimmo.com/bareme/36002/36003/bareme.pdf

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.811777, 1.694118
Total : 137 260
Prix d'acquisition : 92 000
Travaux : 37 900
Valeur du bien : 129 900
Frais de notaire : 7 360
Coût estimé : 7 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 686€/mois
Loyer annuel estimé : 8233€/an
Fourchette totale : 534€ - 882€/mois
Fourchette annuelle : 6404€ - 10586€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 331,11 €/m²
Basé sur :154 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 820
Prix d'achat :92 000
Décote à l'achat :-15 820 (-14.7%)
Marge achat-revente :-29 440€ (-27.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :685,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :40,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 725,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 445,35
Coût de l'assurance :12 010,25
Taxe foncière : 823,35€/an
Soit par mois : 68,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 371,67€/mois
Soit par an : 4 460,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 686,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 166,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-479,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 301 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 81 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 6 m² de carrelage à poser
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 900(468 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière à gaz à condensation: 1 × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:12 400
    Fenêtres double vitrage: 8 × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation complète salle de bain (carrelage 6 m²): 6 × 200€ = 1200€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2300€
  • Chambres - Revêtement sol:2 800
    Parquet flottant: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:2 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Électricité:3 000
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 1000€ = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 686 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 233 €/an
Calcul : 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 717 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 260 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 823 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 460 €/an
Calcul : 372 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 380
Revenus locatifs : +8 233
Charges déductibles : -48 380
Résultat foncier Année 1 : -40 147(Déficit de 40 147 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 747
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 480 €/an
Revenus locatifs : +8 233
Charges déductibles : -10 480
Résultat foncier Années 2+ : -2 247 €/an(Déficit de 2 247 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18746.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 23348 3854 721-40 15121 400 €18 751 €18 751 €
28 39810 3614 597-1 9631 963 €-18 751 €
38 56610 2324 469-1 6661 666 €-18 751 €
48 73710 0994 336-1 3621 362 €-18 751 €
58 9129 9624 198-1 0501 050 €-18 751 €
69 0909 8194 056-729729 €-18 751 €
79 2729 6723 908-400400 €-18 751 €
89 4589 5193 755-6161 €-18 751 €
99 6479 3613 597286--18 465 €
109 8409 1973 433643--17 823 €
1110 0379 0283 2641 009--16 814 €
1210 2378 8523 0881 385---
1310 4428 6702 9061 772---
1410 6518 4822 7182 169---
1510 8648 2872 5232 577---
1611 0818 0852 3222 996---
1711 3037 8772 1133 426---
1811 5297 6601 8973 868---
1911 7597 4371 6734 323---
2011 9957 2051 4414 790---
2112 2356 9651 2015 270---
2212 4796 7169525 763---
2312 7296 4596956 270---
2412 9836 1934296 791---
2513 2435 9171537 326---
TOTAL263 721250 43968 44513 28228 630Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 589
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 13 282
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 233 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 729 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 729-6 420+8 149
2+1 729-589+2 318
3+1 729-500+2 229
4+1 729-409+2 138
5+1 729-315+2 044
6+1 729-219+1 948
7+1 729-120+1 849
8+1 729-18+1 747
9+1 7290+1 729
10+1 7290+1 729
11+1 7290+1 729
12+1 729+416+1 313
13+1 729+532+1 197
14+1 729+651+1 078
15+1 729+773+956
16+1 729+899+830
17+1 729+1 028+701
18+1 729+1 161+568
19+1 729+1 297+432
20+1 729+1 437+292
21+1 729+1 581+148
22+1 729+1 7290
23+1 729+1 881-152
24+1 729+2 037-308
25+1 729+2 198-469
Total+43 225+9 029+34 196
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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