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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleBrassac (81)
Surface220m²
Coût Total252 320€
Loyer Annuel16 835€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 586,36 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Brassac Secteur - Ensemble de deux maisons situé au cœur du Sidobre dans un lieu-dit calme et reposant d'une superficie d'environ 110 m² chacune, sur un terrain clos d'environ 490 m². Nous trouvons pour la première maison, une entrée qui dessert un salon/séjour d'environ 60 m², une cuisine séparée, un WC et une salle d'eau. A l'étage, le coin nuit se compose de cinq belles chambres. Concernant le chauffage, on trouve une cheminée à bois ouverte. De plus, un garage et une véranda viennent compléter ce bien. La toiture a été refaite. Pour la seconde maison, plus récente, on retrouve un hall d'entrée, une cuisine équipée, un salon et une salle à manger en rez-de-chaussée. A l'étage, une grande chambre, une salle d'eau, et un WC séparé. Une grande buanderie et un garage pouvant accueillir une voiture viennent compléter ce bien. Le tout est très bien entretenu. Ce bien est équipé de menuiseries en bois et simple vitrage. Les sols sont en parquet et en carrelage, le mode de chauffage est électrique et la cheminée pour la pièce de vie. L'ensemble est relié à un assainissement autonome. Cette maison se situe à 10 minutes de Brassac et à 30 minutes de Castres. Honoraires charge vendeur. Bien visible en réalité virtuelle interactive, n'hésitez pas à nous contacter. Contacter l’agence ACCIMMO. Manon TORDJMAN, agent commercial pour le compte d'ACCIMMO enregistré au RSAC de CASTRES. N°531 115 327 ACCIMMO, le spécialiste de l’immobilier TARN et EST Toulousain avec ses 6 Agences vous propose un large choix de biens sur le secteur TARN de Lavaur, Castres, Graulhet, Puylaurens, Saint-Paul Cap de Joux, Verfeil, Réalmont, Vénès, Laboutarié, Lautrec, Gaillac, Albi, Saint-Sulpice, Parisot, Briatexte, ainsi que toutes les communes environnantes.

Ville : Brassac
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81260
Coordonnées : 43.596450, 2.531190
Total : 252 320€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 113 000€
Valeur du bien : 242 000€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 6.38€/m²/mois
Fourchette : 4.85€ - 8.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1403€/mois
Loyer annuel estimé : 16835€/an
Fourchette totale : 1067€ - 1844€/mois
Fourchette annuelle : 12806€ - 22130€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :252 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 230,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :71,49€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 302,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 958,88€
Coût de l'assurance :21 447,20€
Taxe foncière : 1 683,46€/an
Soit par mois : 140,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 402,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 442,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 577 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des menuiseries en bois et simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement complet
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien de la cheminée
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des meubles et murs, vérification de l'électroménager
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :113 000 €(514 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 800€
    Isolation toiture/combles: 220 m² × 40€/m² = 8800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Menuiseries:16 200€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€/fenêtre = 16200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 90 m² × 100€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 250€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Total:50 000€
    Total des travaux: 8800€ + 12500€ + 16200€ + 12000€ + 9000€ + 1500€ + 3000€ = 50000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brassac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 403 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 835 €/an
Calcul : 1 403 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 119 €/an
Base de calcul : Emprunt de 252 320 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 858 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 683 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 113 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 123 660 €
Revenus locatifs : +16 835 €
Charges déductibles : -123 660 €
Résultat foncier Année 1 : -106 826 €(Déficit de 106 826 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 85 426 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 660 €/an
Revenus locatifs : +16 835 €
Charges déductibles : -10 660 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 174 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 85425.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 835 €123 668 €8 127 €-106 834 €21 400 €85 434 €85 434 €
217 171 €10 448 €7 907 €6 723 €--78 711 €
317 515 €10 221 €7 680 €7 293 €--71 417 €
417 865 €9 987 €7 445 €7 878 €--63 539 €
518 222 €9 744 €7 203 €8 478 €--55 061 €
618 587 €9 494 €6 952 €9 093 €--45 968 €
718 958 €9 235 €6 694 €9 723 €--36 244 €
819 338 €8 968 €6 426 €10 370 €--25 874 €
919 724 €8 692 €6 150 €11 033 €--14 842 €
1020 119 €8 406 €5 865 €11 713 €--3 129 €
1120 521 €8 112 €5 570 €12 410 €---
1220 932 €7 807 €5 266 €13 125 €---
1321 350 €7 493 €4 951 €13 858 €---
1421 777 €7 168 €4 626 €14 610 €---
1522 213 €6 832 €4 291 €15 381 €---
1622 657 €6 485 €3 944 €16 172 €---
1723 110 €6 127 €3 585 €16 984 €---
1823 573 €5 757 €3 215 €17 816 €---
1924 044 €5 374 €2 833 €18 670 €---
2024 525 €4 979 €2 438 €19 546 €---
2125 015 €4 571 €2 030 €20 444 €---
2225 516 €4 149 €1 608 €21 366 €---
2326 026 €3 714 €1 172 €22 312 €---
2426 546 €3 264 €722 €23 283 €---
2527 077 €2 799 €258 €24 278 €---
TOTAL539 217 €293 493 €116 959 €245 725 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 245 725 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 535 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 535 €-6 420 €+9 955 €
2+3 535 €0 €+3 535 €
3+3 535 €0 €+3 535 €
4+3 535 €0 €+3 535 €
5+3 535 €0 €+3 535 €
6+3 535 €0 €+3 535 €
7+3 535 €0 €+3 535 €
8+3 535 €0 €+3 535 €
9+3 535 €0 €+3 535 €
10+3 535 €0 €+3 535 €
11+3 535 €+2 784 €+751 €
12+3 535 €+3 937 €-402 €
13+3 535 €+4 157 €-622 €
14+3 535 €+4 383 €-848 €
15+3 535 €+4 614 €-1 079 €
16+3 535 €+4 852 €-1 317 €
17+3 535 €+5 095 €-1 560 €
18+3 535 €+5 345 €-1 810 €
19+3 535 €+5 601 €-2 066 €
20+3 535 €+5 864 €-2 329 €
21+3 535 €+6 133 €-2 598 €
22+3 535 €+6 410 €-2 875 €
23+3 535 €+6 694 €-3 159 €
24+3 535 €+6 985 €-3 450 €
25+3 535 €+7 284 €-3 749 €
Total+88 375 €+73 717 €+14 658 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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