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Maison centre ville

Bien expiré
VilleBoulogne-Billancourt (92)
Surface90m²
Coût Total257 400€
Loyer Annuel31 645€
Rentabilité12.29%
Cashflow/mois+1 025€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 210 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 2 333,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison centre ville - Je vous propose cette maison de caractère de 3 pièces et 90 m² , située au centre-ville d'Alençon. Cette maison comporte une cuisine ouverte sur le séjour et le salon, un bureau. A L'étage, une salle de bain, un palier, 2 chambres et 1 grand dressing.

  • Rénové
  • Jardin clos de murs en pierre.
  • Cuisine ouverte
  • place de parking fermée. Située en centre-ville d'Alençon, tous les commerces sont accessibles à pieds. Chauffage et chauffe eau électrique, aucun frais à prévoir. Classe énergie E - Classe climat C. Une opportunité à ne pas manquer ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Boulogne-Billancourt
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92100
Coordonnées : 48.832490, 2.250700
Total : 257 400€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 30 600€
Valeur du bien : 240 600€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 29.30€/m²/mois
Fourchette : 14.89€ - 57.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 2637€/mois
Loyer annuel estimé : 31645€/an
Fourchette totale : 1340€ - 5190€/mois
Fourchette annuelle : 16080€ - 62280€/an
Rentabilité brute :12.29%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 24.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :257 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 270,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :77,22€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 347,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 818,63€
Coût de l'assurance :23 166,00€
Taxe foncière : 3 164,53€/an
Soit par mois : 263,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 637,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 611,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 025,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite de la classe énergie E

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 600 €(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Chambres:3 600€
    Rénovation chambres: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Peinture: 30 m² × 30€/m² = 900€, Électricité: 300€/chambre × 2 = 600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-Billancourt (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 637 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 645 €/an
Calcul : 2 637 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 564 €/an
Base de calcul : Emprunt de 257 400 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 927 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 165 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 255 €
Revenus locatifs : +31 645 €
Charges déductibles : -43 255 €
Résultat foncier Année 1 : -11 609 €(Déficit de 11 609 €)
Imputable sur revenu global : 11 609 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 655 €/an
Revenus locatifs : +31 645 €
Charges déductibles : -12 655 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 991 €/an
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 645 €43 263 €8 572 €-11 618 €11 618 €--
232 278 €12 435 €8 343 €19 844 €---
332 924 €12 198 €8 107 €20 726 €---
433 582 €11 954 €7 863 €21 629 €---
534 254 €11 701 €7 610 €22 553 €---
634 939 €11 440 €7 348 €23 499 €---
735 638 €11 169 €7 078 €24 469 €---
836 351 €10 889 €6 798 €25 461 €---
937 078 €10 600 €6 509 €26 477 €---
1037 819 €10 301 €6 210 €27 518 €---
1138 575 €9 992 €5 901 €28 584 €---
1239 347 €9 672 €5 581 €29 675 €---
1340 134 €9 341 €5 250 €30 793 €---
1440 937 €8 999 €4 908 €31 938 €---
1541 755 €8 645 €4 554 €33 111 €---
1642 590 €8 279 €4 188 €34 312 €---
1743 442 €7 900 €3 809 €35 542 €---
1844 311 €7 509 €3 417 €36 802 €---
1945 197 €7 104 €3 013 €38 094 €---
2046 101 €6 685 €2 594 €39 416 €---
2147 023 €6 252 €2 161 €40 771 €---
2247 964 €5 804 €1 713 €42 160 €---
2348 923 €5 341 €1 249 €43 582 €---
2449 901 €4 861 €770 €45 040 €---
2550 900 €4 366 €275 €46 534 €---
TOTAL1 013 609 €256 698 €123 819 €756 911 €11 618 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 485 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 756 911 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 645 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 646 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 646 €-3 485 €+10 131 €
2+6 646 €+5 953 €+693 €
3+6 646 €+6 218 €+428 €
4+6 646 €+6 489 €+157 €
5+6 646 €+6 766 €-120 €
6+6 646 €+7 050 €-404 €
7+6 646 €+7 341 €-695 €
8+6 646 €+7 638 €-992 €
9+6 646 €+7 943 €-1 297 €
10+6 646 €+8 255 €-1 609 €
11+6 646 €+8 575 €-1 929 €
12+6 646 €+8 903 €-2 257 €
13+6 646 €+9 238 €-2 592 €
14+6 646 €+9 581 €-2 935 €
15+6 646 €+9 933 €-3 287 €
16+6 646 €+10 294 €-3 648 €
17+6 646 €+10 663 €-4 017 €
18+6 646 €+11 041 €-4 395 €
19+6 646 €+11 428 €-4 782 €
20+6 646 €+11 825 €-5 179 €
21+6 646 €+12 231 €-5 585 €
22+6 646 €+12 648 €-6 002 €
23+6 646 €+13 075 €-6 429 €
24+6 646 €+13 512 €-6 866 €
25+6 646 €+13 960 €-7 314 €
Total+166 150 €+227 073 €+-60 923 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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