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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleMontégut-Arros (32)
Surface138m²
Coût Total154 080€
Loyer Annuel13 155€
Rentabilité8.54%
Cashflow/mois+179€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 978,26 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 138 m², Bâtiment de 1 étage, 6 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel électrique, Salle de séjour, 2 Parkings, Terrain de 1778 m², Calme

Située en pleine campagne, dans un environnement calme, cette charmante maison d'environ 138m² vous séduira par ses volumes et son potentiel. En rez de chaussé, vous découvrirez un agréable séjour avec insert, une cuisine et 3 chambres. L'atout de cette maison : un appartement indépendant. Double garage sur un etrrain de 1778m²

Ville : Montégut-Arros
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32730
Coordonnées : 43.394030, 0.206320
Total : 154 080€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 8 280€
Valeur du bien : 143 280€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 7.94€/m²/mois
Fourchette : 6.15€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1096€/mois
Loyer annuel estimé : 13155€/an
Fourchette totale : 848€ - 1416€/mois
Fourchette annuelle : 10181€ - 16997€/an
Rentabilité brute :8.54%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 11.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :763,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 808,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 856,60€
Coût de l'assurance :13 482,00€
Taxe foncière : 1 315,48€/an
Soit par mois : 109,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 096,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 917,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :178,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 324 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 138 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 280 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 280€
    Isolation toiture/combles: 138 m² × 60€/m² = 8280€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 280€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 280€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 096 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 155 €/an
Calcul : 1 096 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 172 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 080 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 315 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 307 €
Revenus locatifs : +13 155 €
Charges déductibles : -15 307 €
Résultat foncier Année 1 : -2 152 €(Déficit de 2 152 €)
Imputable sur revenu global : 2 152 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 027 €/an
Revenus locatifs : +13 155 €
Charges déductibles : -7 027 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 128 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 155 €15 312 €5 177 €-2 157 €2 157 €--
213 418 €6 894 €5 040 €6 524 €---
313 686 €6 752 €4 897 €6 934 €---
413 960 €6 605 €4 750 €7 355 €---
514 239 €6 453 €4 598 €7 786 €---
614 524 €6 295 €4 441 €8 229 €---
714 814 €6 132 €4 278 €8 682 €---
815 111 €5 964 €4 109 €9 147 €---
915 413 €5 790 €3 935 €9 623 €---
1015 721 €5 609 €3 755 €10 112 €---
1116 036 €5 423 €3 568 €10 613 €---
1216 356 €5 230 €3 375 €11 127 €---
1316 683 €5 030 €3 175 €11 654 €---
1417 017 €4 823 €2 969 €12 194 €---
1517 357 €4 610 €2 755 €12 748 €---
1617 705 €4 388 €2 534 €13 316 €---
1718 059 €4 160 €2 305 €13 899 €---
1818 420 €3 923 €2 068 €14 497 €---
1918 788 €3 678 €1 824 €15 110 €---
2019 164 €3 425 €1 570 €15 739 €---
2119 547 €3 163 €1 308 €16 384 €---
2219 938 €2 892 €1 037 €17 046 €---
2320 337 €2 611 €757 €17 726 €---
2420 744 €2 321 €467 €18 422 €---
2521 159 €2 021 €166 €19 137 €---
TOTAL421 353 €129 506 €74 857 €291 847 €2 157 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 647 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 847 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 155 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 763 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 763 €-647 €+3 410 €
2+2 763 €+1 957 €+806 €
3+2 763 €+2 080 €+683 €
4+2 763 €+2 206 €+557 €
5+2 763 €+2 336 €+427 €
6+2 763 €+2 469 €+294 €
7+2 763 €+2 605 €+158 €
8+2 763 €+2 744 €+19 €
9+2 763 €+2 887 €-124 €
10+2 763 €+3 034 €-271 €
11+2 763 €+3 184 €-421 €
12+2 763 €+3 338 €-575 €
13+2 763 €+3 496 €-733 €
14+2 763 €+3 658 €-895 €
15+2 763 €+3 824 €-1 061 €
16+2 763 €+3 995 €-1 232 €
17+2 763 €+4 170 €-1 407 €
18+2 763 €+4 349 €-1 586 €
19+2 763 €+4 533 €-1 770 €
20+2 763 €+4 722 €-1 959 €
21+2 763 €+4 915 €-2 152 €
22+2 763 €+5 114 €-2 351 €
23+2 763 €+5 318 €-2 555 €
24+2 763 €+5 527 €-2 764 €
25+2 763 €+5 741 €-2 978 €
Total+69 075 €+87 554 €+-18 479 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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