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Achat appartement

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface90m²
Coût Total105 680€
Loyer Annuel8 375€
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois-293€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 622,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 12
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé dans une résidence sécurisée, cet appartement de 90 m² dispose d'un balcon offrant une belle vue. Il comprend un salon spacieux de 32 m², une cuisine aménagée et entièrement équipée, ainsi que deux chambres. Une salle de bains et plusieurs espaces de rangement complètent ce logement.

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.358130, 2.603590
Total : 105 680€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 45 200€
Valeur du bien : 101 200€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 698€/mois
Loyer annuel estimé : 8375€/an
Fourchette totale : 548€ - 889€/mois
Fourchette annuelle : 6573€ - 10670€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :520,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :30,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 551,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 498,66€
Coût de l'assurance :9 247,00€
Taxe foncière : 837,50€/an
Soit par mois : 69,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 370,00€/mois
Soit par an : 4 440,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 697,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 991,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-293,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 138 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de salle de bain
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 32 m² de salon
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: 10 m² de cuisine
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine correcte mais avec quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture murs et plafonds, éventuellement changement de robinetterie
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 200 €(502 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 800€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1800€/m² = 10800€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salon:24 000€
    Rénovation lourde salon: 32 m² × 750€/m² = 24000€ (incluant revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant mise aux normes plomberie et électricité, peinture, finitions, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement chambres: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant peinture murs et plafonds, éventuellement changement de robinetterie, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Cuisine
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 698 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 375 €/an
Calcul : 698 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 495 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 680 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 370 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 837 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 440 €/an
Calcul : 370 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 342 €
Revenus locatifs : +8 375 €
Charges déductibles : -54 342 €
Résultat foncier Année 1 : -45 967 €(Déficit de 45 967 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 35 267 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 142 €/an
Revenus locatifs : +8 375 €
Charges déductibles : -9 142 €
Résultat foncier Années 2+ : -767 €/an(Déficit de 767 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 35267.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 375 €54 346 €3 498 €-45 971 €10 700 €35 271 €35 271 €
28 542 €9 052 €3 405 €-510 €510 €-35 271 €
38 713 €8 955 €3 308 €-242 €242 €-35 271 €
48 888 €8 856 €3 208 €32 €--35 239 €
59 065 €8 752 €3 105 €313 €--34 925 €
69 247 €8 645 €2 998 €601 €--34 324 €
79 432 €8 535 €2 887 €897 €--33 427 €
89 620 €8 420 €2 773 €1 200 €--32 227 €
99 813 €8 302 €2 655 €1 510 €--30 717 €
1010 009 €8 180 €2 533 €1 829 €--28 888 €
1110 209 €8 054 €2 406 €2 155 €--26 733 €
1210 413 €7 923 €2 276 €2 490 €---
1310 621 €7 788 €2 140 €2 834 €---
1410 834 €7 648 €2 001 €3 186 €---
1511 051 €7 504 €1 856 €3 547 €---
1611 272 €7 354 €1 707 €3 917 €---
1711 497 €7 200 €1 552 €4 297 €---
1811 727 €7 040 €1 393 €4 687 €---
1911 962 €6 875 €1 228 €5 086 €---
2012 201 €6 704 €1 057 €5 496 €---
2112 445 €6 528 €880 €5 917 €---
2212 694 €6 345 €698 €6 349 €---
2312 948 €6 156 €509 €6 791 €---
2413 206 €5 961 €314 €7 245 €---
2513 471 €5 759 €112 €7 711 €---
TOTAL268 252 €236 883 €50 499 €31 369 €11 452 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 436 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 31 369 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 375 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 759 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 759 €-3 210 €+4 969 €
2+1 759 €-153 €+1 912 €
3+1 759 €-73 €+1 832 €
4+1 759 €0 €+1 759 €
5+1 759 €0 €+1 759 €
6+1 759 €0 €+1 759 €
7+1 759 €0 €+1 759 €
8+1 759 €0 €+1 759 €
9+1 759 €0 €+1 759 €
10+1 759 €0 €+1 759 €
11+1 759 €0 €+1 759 €
12+1 759 €+747 €+1 012 €
13+1 759 €+850 €+909 €
14+1 759 €+956 €+803 €
15+1 759 €+1 064 €+695 €
16+1 759 €+1 175 €+584 €
17+1 759 €+1 289 €+470 €
18+1 759 €+1 406 €+353 €
19+1 759 €+1 526 €+233 €
20+1 759 €+1 649 €+110 €
21+1 759 €+1 775 €-16 €
22+1 759 €+1 905 €-146 €
23+1 759 €+2 037 €-278 €
24+1 759 €+2 174 €-415 €
25+1 759 €+2 313 €-554 €
Total+43 975 €+17 431 €+26 544 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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