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Achat : Maison (55100)

VilleVerdun (55)
Surface148m²
Coût Total190 890€
Loyer Annuel14 863€
Rentabilité7.79%
Cashflow/mois+119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 797,3 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 148 m², 5 pièces, 4 chambres, Cheminée, 2 étages, Cuisine américaine

L'Agence du Quai vous propose à la vente cette maison de ville à conforter de 147,87 m² comprenant une entrée, un salon avec cheminée fonctionnelle, une cuisine ouverte sur salle à manger, 4 chambres, une salle de bains avec baignoire, douche et WC, un WC séparé avec point d'eau ainsi qu'un grenier et une cour arrière. Consommation énergie primaire : 192 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2070 € et 2860 € par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnements compris).

Ville : Verdun
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55100
Coordonnées : 49.157704, 5.382276
Total : 190 890€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 63 450€
Valeur du bien : 181 450€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 10.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1239€/mois
Loyer annuel estimé : 14863€/an
Fourchette totale : 967€ - 1587€/mois
Fourchette annuelle : 11600€ - 19043€/an
Rentabilité brute :7.79%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 9.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 159,07 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 542 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :-53 542€ (-31.2%)
Marge achat-revente :-19 348€ (-11.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :940,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :55,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 996,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 215,83€
Coût de l'assurance :16 702,87€
Taxe foncière : 1 486,26€/an
Soit par mois : 123,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 238,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 119,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :118,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 148 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur la consommation énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 450 €(429 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:7 400€
    Isolation des combles: 148 m² × 50€/m² = 7400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdun (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 239 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 863 €/an
Calcul : 1 239 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 313 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 890 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 668 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 486 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 917 €
Revenus locatifs : +14 863 €
Charges déductibles : -71 917 €
Résultat foncier Année 1 : -57 055 €(Déficit de 57 055 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 655 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 467 €/an
Revenus locatifs : +14 863 €
Charges déductibles : -8 467 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 395 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35654.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 863 €71 923 €6 319 €-57 061 €21 400 €35 661 €35 661 €
215 160 €8 304 €6 150 €6 855 €--28 806 €
315 463 €8 130 €5 975 €7 333 €--21 472 €
415 772 €7 949 €5 795 €7 823 €--13 649 €
516 088 €7 762 €5 608 €8 325 €--5 324 €
616 409 €7 569 €5 415 €8 840 €---
716 738 €7 370 €5 215 €9 368 €---
817 072 €7 163 €5 009 €9 909 €---
917 414 €6 950 €4 795 €10 464 €---
1017 762 €6 729 €4 575 €11 033 €---
1118 117 €6 501 €4 346 €11 617 €---
1218 480 €6 265 €4 110 €12 215 €---
1318 849 €6 021 €3 866 €12 829 €---
1419 226 €5 768 €3 614 €13 458 €---
1519 611 €5 507 €3 353 €14 103 €---
1620 003 €5 238 €3 083 €14 765 €---
1720 403 €4 959 €2 804 €15 444 €---
1820 811 €4 670 €2 516 €16 141 €---
1921 227 €4 372 €2 217 €16 856 €---
2021 652 €4 063 €1 909 €17 589 €---
2122 085 €3 744 €1 590 €18 340 €---
2222 527 €3 415 €1 260 €19 112 €---
2322 977 €3 074 €919 €19 904 €---
2423 437 €2 721 €567 €20 716 €---
2523 905 €2 356 €202 €21 549 €---
TOTAL476 052 €208 525 €91 216 €267 527 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 267 527 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 863 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 121 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 121 €-6 420 €+9 541 €
2+3 121 €0 €+3 121 €
3+3 121 €0 €+3 121 €
4+3 121 €0 €+3 121 €
5+3 121 €0 €+3 121 €
6+3 121 €+1 055 €+2 066 €
7+3 121 €+2 810 €+311 €
8+3 121 €+2 973 €+148 €
9+3 121 €+3 139 €-18 €
10+3 121 €+3 310 €-189 €
11+3 121 €+3 485 €-364 €
12+3 121 €+3 664 €-543 €
13+3 121 €+3 849 €-728 €
14+3 121 €+4 037 €-916 €
15+3 121 €+4 231 €-1 110 €
16+3 121 €+4 430 €-1 309 €
17+3 121 €+4 633 €-1 512 €
18+3 121 €+4 842 €-1 721 €
19+3 121 €+5 057 €-1 936 €
20+3 121 €+5 277 €-2 156 €
21+3 121 €+5 502 €-2 381 €
22+3 121 €+5 734 €-2 613 €
23+3 121 €+5 971 €-2 850 €
24+3 121 €+6 215 €-3 094 €
25+3 121 €+6 465 €-3 344 €
Total+78 025 €+80 258 €+-2 233 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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