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Vente maison 6 pièces 132 m² Estampures (65220) - Superimmo

VilleEstampures (65)
Surface132
Coût Total206 800
Loyer Annuel11 925
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-171
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 1 045,45 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située dans le charmant village d'Estampures, au calme de la campagne haut-pyrénéenne, cette maison construite en 2005 offre un fort potentiel d'aménagement et séduira les amateurs de rénovation à la recherche de beaux espaces de vie. Dès l'entrée, vous découvrirez une cuisine ouverte sur la salle à manger, agrémentée d'une cheminée avec insert, idéale pour partager des moments conviviaux. Le salon/séjour, bénéficiant d'un magnifique plafond cathédrale, apporte une belle sensation de volume et de luminosité. Il s'ouvre directement sur une terrasse, parfaite pour profiter des beaux jours. La partie nuit se compose de trois chambres, d'une salle de bains ainsi que d'un cellier. A l'étage, une mezzanine offre un espace supplémentaire déjà prévu pour accueillir une chambre avec sa salle d'eau, laissant libre cours à vos projets d'aménagement. Des travaux de rafraîchissement permettront de révéler tout le potentiel de cette maison et d'en faire un lieu de vie chaleureux et à votre image. A venir visiter sans tarder !Afficher plus

Ville : Estampures
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65220
Coordonnées : 43.374100, 0.281775
Total : 206 800
Prix d'acquisition : 138 000
Travaux : 57 760
Valeur du bien : 195 760
Frais de notaire : 11 040
Coût estimé : 11 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 994€/mois
Loyer annuel estimé : 11925€/an
Fourchette totale : 770€ - 1283€/mois
Fourchette annuelle : 9236€ - 15396€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 284,52 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :169 557
Prix d'achat :138 000
Décote à l'achat :-31 557 (-18.6%)
Marge achat-revente :-37 243€ (-22.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 013,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :51,70€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 064,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 172,16
Coût de l'assurance :15 510,00
Taxe foncière : 1 192,46€/an
Soit par mois : 99,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 993,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 164,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-170,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 760(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 920
    Isolation combles: 132 m² × 60€/m² = 7920€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:19 200
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 1200€ = 19200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Estampures (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 120✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 994 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 925 €/an
Calcul : 994 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 736 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 800 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 192 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 760
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 309
Revenus locatifs : +11 925
Charges déductibles : -66 309
Résultat foncier Année 1 : -54 385(Déficit de 54 385 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 985
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 549 €/an
Revenus locatifs : +11 925
Charges déductibles : -8 549
Résultat foncier Années 2+ : 3 375 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32984.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 92566 3166 743-54 39121 400 €32 991 €32 991 €
212 1638 3746 5623 789--29 203 €
312 4068 1876 3744 219--24 983 €
412 6547 9936 1804 661--20 322 €
512 9087 7935 9805 115--15 207 €
613 1667 5865 7735 580--9 627 €
713 4297 3725 5596 057--3 570 €
813 6987 1515 3386 547---
913 9726 9225 1097 049---
1014 2516 6864 8737 565---
1114 5366 4424 6298 094---
1214 8276 1904 3778 637---
1315 1235 9294 1169 194---
1415 4265 6593 8469 766---
1515 7345 3813 56810 353---
1616 0495 0933 28010 956---
1716 3704 7962 98311 574---
1816 6974 4882 67512 209---
1917 0314 1702 35712 861---
2017 3723 8422 02913 530---
2117 7193 5031 69014 217---
2218 0743 1521 33914 922---
2318 4352 78997615 646---
2418 8042 41560216 389---
2519 1802 02721517 152---
TOTAL381 947200 25497 172181 69321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 693
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 925 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 504 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 504-6 420+8 924
2+2 5040+2 504
3+2 5040+2 504
4+2 5040+2 504
5+2 5040+2 504
6+2 5040+2 504
7+2 5040+2 504
8+2 504+893+1 611
9+2 504+2 115+389
10+2 504+2 270+234
11+2 504+2 428+76
12+2 504+2 591-87
13+2 504+2 758-254
14+2 504+2 930-426
15+2 504+3 106-602
16+2 504+3 287-783
17+2 504+3 472-968
18+2 504+3 663-1 159
19+2 504+3 858-1 354
20+2 504+4 059-1 555
21+2 504+4 265-1 761
22+2 504+4 477-1 973
23+2 504+4 694-2 190
24+2 504+4 917-2 413
25+2 504+5 146-2 642
Total+62 600+54 508+8 092
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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