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Vente maison 6 pièces 132 m² Estampures (65220) - Superimmo

Bien expiré
VilleEstampures (65)
Surface132m²
Coût Total206 800€
Loyer Annuel11 925€
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 1 045,45 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située dans le charmant village d'Estampures, au calme de la campagne haut-pyrénéenne, cette maison construite en 2005 offre un fort potentiel d'aménagement et séduira les amateurs de rénovation à la recherche de beaux espaces de vie. Dès l'entrée, vous découvrirez une cuisine ouverte sur la salle à manger, agrémentée d'une cheminée avec insert, idéale pour partager des moments conviviaux. Le salon/séjour, bénéficiant d'un magnifique plafond cathédrale, apporte une belle sensation de volume et de luminosité. Il s'ouvre directement sur une terrasse, parfaite pour profiter des beaux jours. La partie nuit se compose de trois chambres, d'une salle de bains ainsi que d'un cellier. A l'étage, une mezzanine offre un espace supplémentaire déjà prévu pour accueillir une chambre avec sa salle d'eau, laissant libre cours à vos projets d'aménagement. Des travaux de rafraîchissement permettront de révéler tout le potentiel de cette maison et d'en faire un lieu de vie chaleureux et à votre image. A venir visiter sans tarder !Afficher plus

Ville : Estampures
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65220
Coordonnées : 43.374100, 0.281775
Total : 206 800€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 57 760€
Valeur du bien : 195 760€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 994€/mois
Loyer annuel estimé : 11925€/an
Fourchette totale : 770€ - 1283€/mois
Fourchette annuelle : 9236€ - 15396€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 284,52 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :169 557 €
Prix d'achat :138 000 €
Décote à l'achat :-31 557€ (-18.6%)
Marge achat-revente :-37 243€ (-22.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 013,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :51,70€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 064,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 172,16€
Coût de l'assurance :15 510,00€
Taxe foncière : 1 192,46€/an
Soit par mois : 99,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 993,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 164,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-170,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 760 €(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 920€
    Isolation combles: 132 m² × 60€/m² = 7920€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 1200€ = 19200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Estampures (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 120€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 994 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 925 €/an
Calcul : 994 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 736 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 800 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 192 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 309 €
Revenus locatifs : +11 925 €
Charges déductibles : -66 309 €
Résultat foncier Année 1 : -54 385 €(Déficit de 54 385 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 985 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 549 €/an
Revenus locatifs : +11 925 €
Charges déductibles : -8 549 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 375 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32984.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 925 €66 316 €6 743 €-54 391 €21 400 €32 991 €32 991 €
212 163 €8 374 €6 562 €3 789 €--29 203 €
312 406 €8 187 €6 374 €4 219 €--24 983 €
412 654 €7 993 €6 180 €4 661 €--20 322 €
512 908 €7 793 €5 980 €5 115 €--15 207 €
613 166 €7 586 €5 773 €5 580 €--9 627 €
713 429 €7 372 €5 559 €6 057 €--3 570 €
813 698 €7 151 €5 338 €6 547 €---
913 972 €6 922 €5 109 €7 049 €---
1014 251 €6 686 €4 873 €7 565 €---
1114 536 €6 442 €4 629 €8 094 €---
1214 827 €6 190 €4 377 €8 637 €---
1315 123 €5 929 €4 116 €9 194 €---
1415 426 €5 659 €3 846 €9 766 €---
1515 734 €5 381 €3 568 €10 353 €---
1616 049 €5 093 €3 280 €10 956 €---
1716 370 €4 796 €2 983 €11 574 €---
1816 697 €4 488 €2 675 €12 209 €---
1917 031 €4 170 €2 357 €12 861 €---
2017 372 €3 842 €2 029 €13 530 €---
2117 719 €3 503 €1 690 €14 217 €---
2218 074 €3 152 €1 339 €14 922 €---
2318 435 €2 789 €976 €15 646 €---
2418 804 €2 415 €602 €16 389 €---
2519 180 €2 027 €215 €17 152 €---
TOTAL381 947 €200 254 €97 172 €181 693 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 693 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 925 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 504 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 504 €-6 420 €+8 924 €
2+2 504 €0 €+2 504 €
3+2 504 €0 €+2 504 €
4+2 504 €0 €+2 504 €
5+2 504 €0 €+2 504 €
6+2 504 €0 €+2 504 €
7+2 504 €0 €+2 504 €
8+2 504 €+893 €+1 611 €
9+2 504 €+2 115 €+389 €
10+2 504 €+2 270 €+234 €
11+2 504 €+2 428 €+76 €
12+2 504 €+2 591 €-87 €
13+2 504 €+2 758 €-254 €
14+2 504 €+2 930 €-426 €
15+2 504 €+3 106 €-602 €
16+2 504 €+3 287 €-783 €
17+2 504 €+3 472 €-968 €
18+2 504 €+3 663 €-1 159 €
19+2 504 €+3 858 €-1 354 €
20+2 504 €+4 059 €-1 555 €
21+2 504 €+4 265 €-1 761 €
22+2 504 €+4 477 €-1 973 €
23+2 504 €+4 694 €-2 190 €
24+2 504 €+4 917 €-2 413 €
25+2 504 €+5 146 €-2 642 €
Total+62 600 €+54 508 €+8 092 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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