Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleGien (45)
Surface112m²
Coût Total88 800€
Loyer Annuel10 436€
Rentabilité11.75%
Cashflow/mois+324€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 678,57 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 112 m², 6 Pièces, 5 Chambres, Année de construction 1900, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage individuel fuel, Cuisine séparée équipée, Salle de séjour : 15 m², 2 Parkings, Jardin, Terrain de 126 m²

Gien à 1h30 de paris Charmante Maison Ancienne à 10 mn de Gien . Cette spacieuse maison ancienne de 112 m², de type 6, offre un cadre de vie agréable et authentique. Au rez-de-chaussée :Cuisine aménagée et équipée de 18 m2, séjour lumineux, une chambre, salle d'eau , WC. À l'étage : 4 chambres offrant de beaux volumes Les atouts supplémentaires : Garage avec atelier. CONTACT : KHAYAT Paul

Ville : Gien
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45500
Coordonnées : 47.712200, 2.687590
Total : 88 800€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 6 720€
Valeur du bien : 82 720€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 870€/mois
Loyer annuel estimé : 10436€/an
Fourchette totale : 684€ - 1105€/mois
Fourchette annuelle : 8212€ - 13263€/an
Rentabilité brute :11.75%
Fourchette de rentabilité :9.25% - 14.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :433,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,16€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 458,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 161,81€
Coût de l'assurance :7 548,00€
Taxe foncière : 1 043,60€/an
Soit par mois : 86,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 869,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 545,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :324,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite en 1900, généralement associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 720 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 720€
    Isolation toiture/combles: 112 m² × 60€/m² = 6720€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 720€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 720€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 870 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 436 €/an
Calcul : 870 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 857 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 800 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 302 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 044 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 923 €
Revenus locatifs : +10 436 €
Charges déductibles : -10 923 €
Résultat foncier Année 1 : -487 €(Déficit de 487 €)
Imputable sur revenu global : 487 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 203 €/an
Revenus locatifs : +10 436 €
Charges déductibles : -4 203 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 233 €/an
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 436 €10 926 €2 860 €-490 €490 €--
210 645 €4 128 €2 783 €6 516 €---
310 858 €4 048 €2 703 €6 809 €---
411 075 €3 966 €2 620 €7 109 €---
511 296 €3 880 €2 535 €7 416 €---
611 522 €3 792 €2 447 €7 730 €---
711 753 €3 701 €2 356 €8 051 €---
811 988 €3 607 €2 262 €8 381 €---
912 227 €3 510 €2 164 €8 717 €---
1012 472 €3 410 €2 064 €9 062 €---
1112 721 €3 306 €1 960 €9 416 €---
1212 976 €3 199 €1 853 €9 777 €---
1313 235 €3 088 €1 742 €10 147 €---
1413 500 €2 974 €1 628 €10 526 €---
1513 770 €2 856 €1 510 €10 915 €---
1614 046 €2 733 €1 388 €11 312 €---
1714 326 €2 607 €1 262 €11 719 €---
1814 613 €2 477 €1 132 €12 136 €---
1914 905 €2 343 €997 €12 563 €---
2015 203 €2 203 €858 €13 000 €---
2115 507 €2 060 €714 €13 448 €---
2215 818 €1 911 €566 €13 906 €---
2316 134 €1 758 €413 €14 376 €---
2416 457 €1 600 €254 €14 857 €---
2516 786 €1 436 €91 €15 350 €---
TOTAL334 269 €81 520 €41 162 €252 749 €490 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 147 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 749 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 436 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 192 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 192 €-147 €+2 339 €
2+2 192 €+1 955 €+237 €
3+2 192 €+2 043 €+149 €
4+2 192 €+2 133 €+59 €
5+2 192 €+2 225 €-33 €
6+2 192 €+2 319 €-127 €
7+2 192 €+2 415 €-223 €
8+2 192 €+2 514 €-322 €
9+2 192 €+2 615 €-423 €
10+2 192 €+2 719 €-527 €
11+2 192 €+2 825 €-633 €
12+2 192 €+2 933 €-741 €
13+2 192 €+3 044 €-852 €
14+2 192 €+3 158 €-966 €
15+2 192 €+3 274 €-1 082 €
16+2 192 €+3 394 €-1 202 €
17+2 192 €+3 516 €-1 324 €
18+2 192 €+3 641 €-1 449 €
19+2 192 €+3 769 €-1 577 €
20+2 192 €+3 900 €-1 708 €
21+2 192 €+4 034 €-1 842 €
22+2 192 €+4 172 €-1 980 €
23+2 192 €+4 313 €-2 121 €
24+2 192 €+4 457 €-2 265 €
25+2 192 €+4 605 €-2 413 €
Total+54 800 €+75 825 €+-21 025 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →