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MAISON 210M2 + APPARTEMENT T3 57M2 TOULON EST

VilleToulon (83)
Surface260m²
Coût Total623 400€
Loyer Annuel51 223€
Rentabilité8.22%
Cashflow/mois+631€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 535 000 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 2 057,69 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 3, Jardin

A vendre à TOULON EST sur les hauteurs de brunet, édifiée sur une parcelle de 565m2, maison de 210m2 sur deux étages, elle se compose au rez-de- chaussée d'un séjour donnant sur terrasse, une cuisine séparée, trois chambres, une salle d'eau. A l'étage bureau, deux chambres et une salle de bain. Avec entrée indépendante : Un appartement type 3 de 57m2 au 1er étage comprenant une cuisine, trois chambres avec salle d'eau dans chacune des chambres. Stationnements.

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83100
Coordonnées : 43.129240, 5.962838
Total : 623 400€
Prix d'acquisition : 535 000€
Travaux : 45 600€
Valeur du bien : 580 600€
Frais de notaire : 42 800€
Coût estimé : 42 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260m²
Loyer prédit : 16.42€/m²/mois
Fourchette : 11.87€ - 22.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 4269€/mois
Loyer annuel estimé : 51223€/an
Fourchette totale : 3085€ - 5906€/mois
Fourchette annuelle : 37025€ - 70867€/an
Rentabilité brute :8.22%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 11.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 794,35 €/m²
Basé sur :100 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 246 532 €
Prix d'achat :535 000 €
Décote à l'achat :-711 532€ (-57.1%)
Marge achat-revente :623 132€ (50.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :623 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 054,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :155,85€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 3 210,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :292 926,12€
Coût de l'assurance :46 755,00€
Taxe foncière : 5 122,34€/an
Soit par mois : 426,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 268,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 637,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :631,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des installations électriques dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la plomberie pour éviter les fuites
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 600 €(175 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 210 m² × 100€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 750€ = 6000€ (inclus pose)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (inclus meubles, électroménager, plomberie, électricité, pose)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclus sanitaires, carrelage, plomberie, électricité, pose)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 96 m² × 50€/m² = 4800€ (inclus pose)
  • Salon:3 300€
    Peinture salon: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Électricité salon: 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité générale:2 000€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (inclus matériel et pose)
  • Plomberie générale:2 500€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 2500€ = 2500€ (inclus vérification et mise à jour des installations)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix ont été ajustés pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 269 €/mois
Revenus locatifs annuels : 51 223 €/an
Calcul : 4 269 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 307 €/an
Base de calcul : Emprunt de 623 400 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 870 €/an
Calcul : 156 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 122 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 899 €
Revenus locatifs : +51 223 €
Charges déductibles : -72 899 €
Résultat foncier Année 1 : -21 676 €(Déficit de 21 676 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 276 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 27 299 €/an
Revenus locatifs : +51 223 €
Charges déductibles : -27 299 €
Résultat foncier Années 2+ : 23 924 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 276.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 535 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 347 750 €(65% de 535 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 645 €/an
Calcul : 347 750 € × 3,636% = 12 645 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
151 223 €72 919 €20 327 €-21 696 €21 400 €296 €296 €
252 248 €26 772 €19 780 €25 476 €---
353 293 €26 207 €19 214 €27 086 €---
454 359 €25 623 €18 630 €28 736 €---
555 446 €25 019 €18 026 €30 427 €---
656 555 €24 395 €17 402 €32 160 €---
757 686 €23 750 €16 757 €33 936 €---
858 840 €23 083 €16 091 €35 756 €---
960 016 €22 394 €15 402 €37 622 €---
1061 217 €21 682 €14 690 €39 534 €---
1162 441 €20 946 €13 954 €41 495 €---
1263 690 €20 186 €13 193 €43 504 €---
1364 964 €19 400 €12 407 €45 564 €---
1466 263 €18 588 €11 595 €47 675 €---
1567 588 €17 748 €10 756 €49 840 €---
1668 940 €16 880 €9 888 €52 059 €---
1770 319 €15 984 €8 991 €54 335 €---
1871 725 €15 057 €8 064 €56 668 €---
1973 160 €14 099 €7 107 €59 060 €---
2074 623 €13 109 €6 117 €61 514 €---
2176 115 €12 086 €5 094 €64 029 €---
2277 638 €11 029 €4 036 €66 609 €---
2379 190 €9 936 €2 943 €69 254 €---
2480 774 €8 807 €1 814 €71 967 €---
2582 390 €7 639 €647 €74 750 €---
TOTAL1 640 700 €513 340 €292 926 €1 127 360 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 127 360 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 51 223 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 757 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 757 €-6 420 €+17 177 €
2+10 757 €+7 554 €+3 203 €
3+10 757 €+8 126 €+2 631 €
4+10 757 €+8 621 €+2 136 €
5+10 757 €+9 128 €+1 629 €
6+10 757 €+9 648 €+1 109 €
7+10 757 €+10 181 €+576 €
8+10 757 €+10 727 €+30 €
9+10 757 €+11 287 €-530 €
10+10 757 €+11 860 €-1 103 €
11+10 757 €+12 448 €-1 691 €
12+10 757 €+13 051 €-2 294 €
13+10 757 €+13 669 €-2 912 €
14+10 757 €+14 303 €-3 546 €
15+10 757 €+14 952 €-4 195 €
16+10 757 €+15 618 €-4 861 €
17+10 757 €+16 300 €-5 543 €
18+10 757 €+17 000 €-6 243 €
19+10 757 €+17 718 €-6 961 €
20+10 757 €+18 454 €-7 697 €
21+10 757 €+19 209 €-8 452 €
22+10 757 €+19 983 €-9 226 €
23+10 757 €+20 776 €-10 019 €
24+10 757 €+21 590 €-10 833 €
25+10 757 €+22 425 €-11 668 €
Total+268 925 €+338 208 €+-69 283 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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