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Achat maison

Bien expiré
VilleRomilly-sur-Seine (10)
Surface163.41
Coût Total189 724
Loyer Annuel14 426
Rentabilité7.60%
Cashflow/mois+103
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 000 €
Surface : 163.41 m²
Prix au m² : 905,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 163.41 m², 6 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Parquet, Rangements, Chauffage gaz, Une entrée, Salle de séjour : 35 m², Terrain de 149 m²

Maison comprenant : entrée sur couloir parqueté de 10.70m², cuisine aménagée parquetée de 20.70m², séjour salon parqueté de 35m² avec conduit de cheminée, chaufferie buanderie avec ascenseur, salle d'eau parquetée avec wc, véranda carrelée avec point d'eau. À l'étage : pièce palière avec nombreux placards, couloir, 3 chambres parquetées de 10.50m²/12.30m² et 20.85m² dont une avec dressing, wc, salle de bains de 11.75m² (douche/baignoire et double vasques) carrelée. Grenier aménageable sur l'ensemble isolé. Chauffage central gaz de ville. Double vitrage pvc. Volets roulants électriques. Panneaux solaires avec revente d'électricité. Remise. Cour.

Ville : Romilly-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Coordonnées : 48.516600, 3.721090
Total : 189 724
Prix d'acquisition : 148 000
Travaux : 29 884
Valeur du bien : 177 884
Frais de notaire : 11 840
Coût estimé : 11 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 163.41
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1202€/mois
Loyer annuel estimé : 14426€/an
Fourchette totale : 900€ - 1606€/mois
Fourchette annuelle : 10796€ - 19276€/an
Rentabilité brute :7.60%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 10.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 724
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :925,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :53,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 979,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 943,51
Coût de l'assurance :16 126,54
Taxe foncière : 1 442,57€/an
Soit par mois : 120,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 202,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 099,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 139 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Grenier
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 163.41 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise à jour du système de chauffage central au gaz
Quantité: 1 système pour 163.41 m²
Raison: Maison - S'assurer que le système de chauffage est efficace et conforme aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain (11.75 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 43.65 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments de cuisine
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 884(183 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 036
    Isolation des combles perdus: 163.41 m² × 40€/m² = 6536€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:7 200
    Mise à jour du système de chauffage central au gaz: 1 système = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:10 575
    Rénovation complète salle de bain (11.75 m²): 900€/m² × 11.75 = 10575€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 573
    Revêtement sol chambres: 43.65 m² × 75€/m² = 3273€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:1 500
    Rafraîchissement cuisine (10 m²): 150€/m² × 10 = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romilly-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CB(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 236✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 202 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 426 €/an
Calcul : 1 202 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 105 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 724 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 645 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 443 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 884
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 076
Revenus locatifs : +14 426
Charges déductibles : -38 076
Résultat foncier Année 1 : -23 651(Déficit de 23 651 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 251
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 192 €/an
Revenus locatifs : +14 426
Charges déductibles : -8 192
Résultat foncier Années 2+ : 6 233 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2250.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 42638 0826 111-23 65721 400 €2 257 €2 257 €
214 7148 0335 9456 681---
315 0087 8625 7757 146---
415 3097 6865 5987 623---
515 6157 5045 4168 111---
615 9277 3155 2288 612---
716 2467 1215 0339 125---
816 5716 9204 8329 651---
916 9026 7124 62410 190---
1017 2406 4984 41010 742---
1117 5856 2764 18811 309---
1217 9376 0473 95911 889---
1318 2955 8113 72312 485---
1418 6615 5663 47913 095---
1519 0345 3143 22613 721---
1619 4155 0532 96514 362---
1719 8034 7842 69615 020---
1820 1994 5052 41815 694---
1920 6034 2182 13016 386---
2021 0163 9211 83317 095---
2121 4363 6141 52617 822---
2221 8653 2971 20918 568---
2322 3022 96988219 333---
2422 7482 63154320 117---
2523 2032 28119420 922---
TOTAL462 059170 01887 944292 04121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 292 041
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 426 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 029 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 029-6 420+9 449
2+3 029+1 327+1 702
3+3 029+2 144+885
4+3 029+2 287+742
5+3 029+2 433+596
6+3 029+2 584+445
7+3 029+2 737+292
8+3 029+2 895+134
9+3 029+3 057-28
10+3 029+3 223-194
11+3 029+3 393-364
12+3 029+3 567-538
13+3 029+3 745-716
14+3 029+3 928-899
15+3 029+4 116-1 087
16+3 029+4 309-1 280
17+3 029+4 506-1 477
18+3 029+4 708-1 679
19+3 029+4 916-1 887
20+3 029+5 128-2 099
21+3 029+5 347-2 318
22+3 029+5 570-2 541
23+3 029+5 800-2 771
24+3 029+6 035-3 006
25+3 029+6 276-3 247
Total+75 725+87 612+-11 887
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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