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Achat maison

Bien expiré
VilleRomilly-sur-Seine (10)
Surface163.41m²
Coût Total189 724€
Loyer Annuel14 426€
Rentabilité7.60%
Cashflow/mois+103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 000 €
Surface : 163.41 m²
Prix au m² : 905,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 163.41 m², 6 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Parquet, Rangements, Chauffage gaz, Une entrée, Salle de séjour : 35 m², Terrain de 149 m²

Maison comprenant : entrée sur couloir parqueté de 10.70m², cuisine aménagée parquetée de 20.70m², séjour salon parqueté de 35m² avec conduit de cheminée, chaufferie buanderie avec ascenseur, salle d'eau parquetée avec wc, véranda carrelée avec point d'eau. À l'étage : pièce palière avec nombreux placards, couloir, 3 chambres parquetées de 10.50m²/12.30m² et 20.85m² dont une avec dressing, wc, salle de bains de 11.75m² (douche/baignoire et double vasques) carrelée. Grenier aménageable sur l'ensemble isolé. Chauffage central gaz de ville. Double vitrage pvc. Volets roulants électriques. Panneaux solaires avec revente d'électricité. Remise. Cour.

Ville : Romilly-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Coordonnées : 48.516600, 3.721090
Total : 189 724€
Prix d'acquisition : 148 000€
Travaux : 29 884€
Valeur du bien : 177 884€
Frais de notaire : 11 840€
Coût estimé : 11 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 163.41m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1202€/mois
Loyer annuel estimé : 14426€/an
Fourchette totale : 900€ - 1606€/mois
Fourchette annuelle : 10796€ - 19276€/an
Rentabilité brute :7.60%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 10.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 724€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :925,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :53,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 979,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 943,51€
Coût de l'assurance :16 126,54€
Taxe foncière : 1 442,57€/an
Soit par mois : 120,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 202,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 099,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 139 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Grenier
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 163.41 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise à jour du système de chauffage central au gaz
Quantité: 1 système pour 163.41 m²
Raison: Maison - S'assurer que le système de chauffage est efficace et conforme aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain (11.75 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 43.65 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments de cuisine
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 884 €(183 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 036€
    Isolation des combles perdus: 163.41 m² × 40€/m² = 6536€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:7 200€
    Mise à jour du système de chauffage central au gaz: 1 système = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:10 575€
    Rénovation complète salle de bain (11.75 m²): 900€/m² × 11.75 = 10575€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 573€
    Revêtement sol chambres: 43.65 m² × 75€/m² = 3273€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine (10 m²): 150€/m² × 10 = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romilly-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 236€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 202 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 426 €/an
Calcul : 1 202 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 105 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 724 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 645 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 443 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 884 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 076 €
Revenus locatifs : +14 426 €
Charges déductibles : -38 076 €
Résultat foncier Année 1 : -23 651 €(Déficit de 23 651 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 251 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 192 €/an
Revenus locatifs : +14 426 €
Charges déductibles : -8 192 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 233 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2250.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200 €(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 426 €38 082 €6 111 €-23 657 €21 400 €2 257 €2 257 €
214 714 €8 033 €5 945 €6 681 €---
315 008 €7 862 €5 775 €7 146 €---
415 309 €7 686 €5 598 €7 623 €---
515 615 €7 504 €5 416 €8 111 €---
615 927 €7 315 €5 228 €8 612 €---
716 246 €7 121 €5 033 €9 125 €---
816 571 €6 920 €4 832 €9 651 €---
916 902 €6 712 €4 624 €10 190 €---
1017 240 €6 498 €4 410 €10 742 €---
1117 585 €6 276 €4 188 €11 309 €---
1217 937 €6 047 €3 959 €11 889 €---
1318 295 €5 811 €3 723 €12 485 €---
1418 661 €5 566 €3 479 €13 095 €---
1519 034 €5 314 €3 226 €13 721 €---
1619 415 €5 053 €2 965 €14 362 €---
1719 803 €4 784 €2 696 €15 020 €---
1820 199 €4 505 €2 418 €15 694 €---
1920 603 €4 218 €2 130 €16 386 €---
2021 016 €3 921 €1 833 €17 095 €---
2121 436 €3 614 €1 526 €17 822 €---
2221 865 €3 297 €1 209 €18 568 €---
2322 302 €2 969 €882 €19 333 €---
2422 748 €2 631 €543 €20 117 €---
2523 203 €2 281 €194 €20 922 €---
TOTAL462 059 €170 018 €87 944 €292 041 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 292 041 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 426 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 029 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 029 €-6 420 €+9 449 €
2+3 029 €+1 327 €+1 702 €
3+3 029 €+2 144 €+885 €
4+3 029 €+2 287 €+742 €
5+3 029 €+2 433 €+596 €
6+3 029 €+2 584 €+445 €
7+3 029 €+2 737 €+292 €
8+3 029 €+2 895 €+134 €
9+3 029 €+3 057 €-28 €
10+3 029 €+3 223 €-194 €
11+3 029 €+3 393 €-364 €
12+3 029 €+3 567 €-538 €
13+3 029 €+3 745 €-716 €
14+3 029 €+3 928 €-899 €
15+3 029 €+4 116 €-1 087 €
16+3 029 €+4 309 €-1 280 €
17+3 029 €+4 506 €-1 477 €
18+3 029 €+4 708 €-1 679 €
19+3 029 €+4 916 €-1 887 €
20+3 029 €+5 128 €-2 099 €
21+3 029 €+5 347 €-2 318 €
22+3 029 €+5 570 €-2 541 €
23+3 029 €+5 800 €-2 771 €
24+3 029 €+6 035 €-3 006 €
25+3 029 €+6 276 €-3 247 €
Total+75 725 €+87 612 €+-11 887 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 251 jours
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