Appartement à vendre

Bien expiré

VilleSaint-Brieuc (22)

Surface86m²

Coût Total194 589€

Loyer Annuel10 299€

Rentabilité5.29%

Cashflow/mois-545€

Prix : 119 990 €

Surface : 86 m²

Prix au m² : 1 395,23 €/m²

Chambres : 4

Pièces : 5

Étage : 1

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 1er étage, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELARL ENOTOS vous proposent : Appartement à vendre - ST BRIEUC (22000)

SAINT-BRIEUC, à pied du centre ville, appartement de type V, situé au 1er étage. Il offre une entrée, séjour et cuisine ouvrant sur loggia, une arrière-cuisine buanderie, cabinet de toilette avec lavabo, 4 chambres, une salle d'eau, WC. Cave, parking collectif (possibilité acquérir garage à 200 m pour 8000 €). Fenêtres PVC récentes, le reste à rénover. Copropriété de 68 copropriétaires. Charges de copropriété de 297 € / mois chauffage et eau inclus.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude SELARL ENOTOS - Notaires à Plérin - N° SIRET : 43918532300037

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Ville : Saint-Brieuc

Département : Côtes-d'Armor

Région : Bretagne

Code postal : 22000

Coordonnées : 48.517978, -2.764982

Total : 194 589€

Prix d'acquisition : 119 990€

Travaux : 65 000€

Valeur du bien : 184 990€

Frais de notaire : 9 599€

Coût estimé : 9 599€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 86m²

Loyer prédit : 9.98€/m²/mois

Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois

Loyer total estimé : 858€/mois

Loyer annuel estimé : 10299€/an

Fourchette totale : 681€ - 1082€/mois

Fourchette annuelle : 8167€ - 12987€/an

Rentabilité brute :5.29%

Fourchette de rentabilité :4.20% - 6.67%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 866,17 €/m²

Basé sur :504 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :160 491 €

Prix d'achat :119 990 €

Décote à l'achat :-40 501€ (-25.2%)

Marge achat-revente :-34 098€ (-21.3%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :194 589€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :963,75€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.40%

Assurance emprunteur :56,76€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 1 020,51€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 537,06€

Coût de l'assurance :17 026,54€

Taxe foncière : 1 029,89€/an

Soit par mois : 85,82€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 297,00€/mois

Soit par an : 3 564,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 858,24€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 403,33€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-545,09€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 86 m²

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

Eau chaudeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique

Quantité: 1 unité

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité

Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures

Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)

Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité si nécessaire

Quantité: salon (environ 20 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

Autres piècesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité si nécessaire

Quantité: couloir et salle à manger (environ 20 m² total)

Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 000 €(756 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:12 500€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€, Main d'œuvre: 2 000€
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2 500€ = 2 500€, Main d'œuvre: 1 000€
Cuisine:23 000€
Cuisine complète: 10 m² × 1 500€ = 15 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 2 500€
Salle de bain:10 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 unité × 6 000€ = 6 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 500€
Chambres:12 000€
Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€ = 12 000€, Main d'œuvre incluse
Salon:2 000€
Peinture salon: 20 m² × 40€ = 800€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 700€
Autres pièces:2 000€
Peinture couloir et salle à manger: 20 m² × 40€ = 800€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 700€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Brieuc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 858 €/mois

Revenus locatifs annuels : 10 299 €/an

Calcul : 858 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 532 €/an

Base de calcul : Emprunt de 194 589 € à 3.40% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 681 €/an

Calcul : 57 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 030 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 3 564 €/an

Calcul : 297 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 000 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 807 €

Revenus locatifs : +10 299 €

Charges déductibles : -76 807 €

Résultat foncier Année 1 : -66 508 €(Déficit de 66 508 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 45 108 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 807 €/an

Revenus locatifs : +10 299 €

Charges déductibles : -11 807 €

Résultat foncier Années 2+ : -1 508 €/an(Déficit de 1 508 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45107.95 € reporté.

Prix d'achat du bien : 119 990 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 77 994 €(65% de 119 990 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 836 €/an

Calcul : 77 994 € × 3,636% = 2 836 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	10 299 €	76 813 €	6 538 €	-66 514 €	21 400 €	45 114 €	45 114 €
2	10 505 €	11 640 €	6 365 €	-1 135 €	1 135 €	-	45 114 €
3	10 715 €	11 460 €	6 185 €	-745 €	745 €	-	45 114 €
4	10 929 €	11 274 €	5 999 €	-345 €	345 €	-	45 114 €
5	11 148 €	11 082 €	5 807 €	66 €	-	-	45 048 €
6	11 371 €	10 883 €	5 608 €	488 €	-	-	44 561 €
7	11 598 €	10 677 €	5 402 €	921 €	-	-	43 640 €
8	11 830 €	10 465 €	5 190 €	1 366 €	-	-	42 274 €
9	12 067 €	10 244 €	4 969 €	1 822 €	-	-	40 451 €
10	12 308 €	10 017 €	4 742 €	2 292 €	-	-	38 160 €
11	12 554 €	9 781 €	4 506 €	2 773 €	-	-	35 386 €
12	12 805 €	9 537 €	4 262 €	3 268 €	-	-	-
13	13 061 €	9 285 €	4 010 €	3 777 €	-	-	-
14	13 323 €	9 024 €	3 749 €	4 299 €	-	-	-
15	13 589 €	8 754 €	3 479 €	4 835 €	-	-	-
16	13 861 €	8 475 €	3 200 €	5 386 €	-	-	-
17	14 138 €	8 186 €	2 911 €	5 952 €	-	-	-
18	14 421 €	7 887 €	2 612 €	6 534 €	-	-	-
19	14 709 €	7 578 €	2 303 €	7 131 €	-	-	-
20	15 004 €	7 258 €	1 983 €	7 746 €	-	-	-
21	15 304 €	6 927 €	1 652 €	8 377 €	-	-	-
22	15 610 €	6 585 €	1 310 €	9 025 €	-	-	-
23	15 922 €	6 231 €	956 €	9 691 €	-	-	-
24	16 240 €	5 864 €	589 €	10 376 €	-	-	-
25	16 565 €	5 485 €	210 €	11 080 €	-	-	-
TOTAL	329 877 €	291 411 €	94 537 €	38 466 €	23 624 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 087 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 38 466 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 299 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +2 163 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+2 163 €	-6 420 €	+8 583 €
2	+2 163 €	-340 €	+2 503 €
3	+2 163 €	-223 €	+2 386 €
4	+2 163 €	-103 €	+2 266 €
5	+2 163 €	0 €	+2 163 €
6	+2 163 €	0 €	+2 163 €
7	+2 163 €	0 €	+2 163 €
8	+2 163 €	0 €	+2 163 €
9	+2 163 €	0 €	+2 163 €
10	+2 163 €	0 €	+2 163 €
11	+2 163 €	0 €	+2 163 €
12	+2 163 €	+980 €	+1 183 €
13	+2 163 €	+1 133 €	+1 030 €
14	+2 163 €	+1 290 €	+873 €
15	+2 163 €	+1 451 €	+712 €
16	+2 163 €	+1 616 €	+547 €
17	+2 163 €	+1 786 €	+377 €
18	+2 163 €	+1 960 €	+203 €
19	+2 163 €	+2 139 €	+24 €
20	+2 163 €	+2 324 €	-161 €
21	+2 163 €	+2 513 €	-350 €
22	+2 163 €	+2 707 €	-544 €
23	+2 163 €	+2 907 €	-744 €
24	+2 163 €	+3 113 €	-950 €
25	+2 163 €	+3 324 €	-1 161 €
Total	+54 075 €	+22 156 €	+31 919 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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