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Triplex T6 – 25 Rue Voltaire, Belfort

VilleBelfort (90)
Surface89m²
Coût Total136 900€
Loyer Annuel9 773€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 067,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

25 rue Voltaire à Belfort, appartement T6 en triplex de 89 m², ancienne cité ouvrière Alstom, avec jardin d’environ 78m² comprenant :

  • Rez-de-chaussée : Entrée, séjour, cuisine, salle de bains et toilettes séparées,
  • 1er étage : palier, trois chambres,
  • 2ème étage : palier, deux chambres, grenier.

Taxe foncière 1 147€ par an.

Copropriété de 8 lots, quote-part de charges de copropriété : environ 200€ par an. Syndic professionnel.

Les visites se font sur rendez-vous.

Pour l’achat, déposer un dossier d’offre. Toute offre se compose d’un formulaire de proposition (fourni pendant la visite), d’un justificatif de financement et du dernier avis d’imposition.

Les offres incomplètes ne seront pas retenues.

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.647520, 6.849500
Total : 136 900€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 34 300€
Valeur du bien : 129 300€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 814€/mois
Loyer annuel estimé : 9773€/an
Fourchette totale : 634€ - 1046€/mois
Fourchette annuelle : 7612€ - 12547€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 200 €/m²
Basé sur :293 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 800 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-11 800€ (-11.0%)
Marge achat-revente :-30 100€ (-28.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 727,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 367,49€
Coût de l'assurance :11 978,75€
Taxe foncière : 1 147,00€/an
Soit par mois : 95,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 16,67€/mois
Soit par an : 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 814,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 839,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 300 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 814 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 773 €/an
Calcul : 814 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 772 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 147 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 200 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 898 €
Revenus locatifs : +9 773 €
Charges déductibles : -40 898 €
Résultat foncier Année 1 : -31 126 €(Déficit de 31 126 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 726 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 598 €/an
Revenus locatifs : +9 773 €
Charges déductibles : -6 598 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 174 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9725.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 773 €40 903 €4 777 €-31 130 €21 400 €9 730 €9 730 €
29 968 €6 478 €4 652 €3 490 €--6 240 €
310 168 €6 349 €4 523 €3 818 €--2 422 €
410 371 €6 215 €4 389 €4 156 €---
510 578 €6 077 €4 251 €4 502 €---
610 790 €5 933 €4 107 €4 857 €---
711 006 €5 785 €3 959 €5 221 €---
811 226 €5 631 €3 805 €5 595 €---
911 450 €5 471 €3 645 €5 979 €---
1011 679 €5 306 €3 480 €6 373 €---
1111 913 €5 135 €3 309 €6 778 €---
1212 151 €4 957 €3 131 €7 194 €---
1312 394 €4 774 €2 948 €7 620 €---
1412 642 €4 584 €2 757 €8 059 €---
1512 895 €4 386 €2 560 €8 508 €---
1613 153 €4 182 €2 356 €8 971 €---
1713 416 €3 971 €2 145 €9 445 €---
1813 684 €3 752 €1 926 €9 932 €---
1913 958 €3 525 €1 699 €10 433 €---
2014 237 €3 290 €1 464 €10 947 €---
2114 522 €3 046 €1 220 €11 476 €---
2214 812 €2 794 €968 €12 018 €---
2315 109 €2 533 €707 €12 576 €---
2415 411 €2 262 €436 €13 149 €---
2515 719 €1 982 €156 €13 737 €---
TOTAL313 025 €149 321 €69 367 €163 704 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 704 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 773 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 052 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 052 €-6 420 €+8 472 €
2+2 052 €0 €+2 052 €
3+2 052 €0 €+2 052 €
4+2 052 €+520 €+1 532 €
5+2 052 €+1 350 €+702 €
6+2 052 €+1 457 €+595 €
7+2 052 €+1 566 €+486 €
8+2 052 €+1 679 €+373 €
9+2 052 €+1 794 €+258 €
10+2 052 €+1 912 €+140 €
11+2 052 €+2 033 €+19 €
12+2 052 €+2 158 €-106 €
13+2 052 €+2 286 €-234 €
14+2 052 €+2 418 €-366 €
15+2 052 €+2 553 €-501 €
16+2 052 €+2 691 €-639 €
17+2 052 €+2 834 €-782 €
18+2 052 €+2 980 €-928 €
19+2 052 €+3 130 €-1 078 €
20+2 052 €+3 284 €-1 232 €
21+2 052 €+3 443 €-1 391 €
22+2 052 €+3 605 €-1 553 €
23+2 052 €+3 773 €-1 721 €
24+2 052 €+3 945 €-1 893 €
25+2 052 €+4 121 €-2 069 €
Total+51 300 €+49 111 €+2 189 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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