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Maison 4 pièces 70 m²

VilleCoussay-les-Bois (86)
Surface70m²
Coût Total91 920€
Loyer Annuel5 607€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 557,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 70 m²

Centre bourg avec école, maison, 3 chambres, cour, terrain. 5 minutes de la Roche-Posay, 15 minutes de Châtellerault, maison à rénover. Cette maison est composée d'une pièce de vie, salle d'eau, wc. A l'étage, 2 chambres. Au 2éme, grande chambre mansardée. Cour fermée, dépendances. Terrain pour potager, non attenant. Idéal premier achat ou locatif.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 39 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Denis GUILLOT, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de POITIERS sous le numéro 422 510 545

Surface : 70 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Coussay-les-Bois
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86270
Coordonnées : 46.806263, 0.740423
Total : 91 920€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 49 800€
Valeur du bien : 88 800€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 6.67€/m²/mois
Fourchette : 5.31€ - 8.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 467€/mois
Loyer annuel estimé : 5607€/an
Fourchette totale : 371€ - 588€/mois
Fourchette annuelle : 4458€ - 7052€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :769,84 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 889 €
Prix d'achat :39 000 €
Décote à l'achat :-14 889€ (-27.6%)
Marge achat-revente :-38 031€ (-70.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :461,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :26,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 488,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 576,04€
Coût de l'assurance :8 043,00€
Taxe foncière : 560,70€/an
Soit par mois : 46,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 467,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 535,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine à rénover complètement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain à rénover complètement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs vieillissants nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique (tableau, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 800 €(711 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 200€
    Isolation toiture/combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:2 700€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Coussay-les-Bois (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 467 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 607 €/an
Calcul : 467 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 204 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 920 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 322 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 561 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 887 €
Revenus locatifs : +5 607 €
Charges déductibles : -53 887 €
Résultat foncier Année 1 : -48 280 €(Déficit de 48 280 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 880 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 087 €/an
Revenus locatifs : +5 607 €
Charges déductibles : -4 087 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 520 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26879.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 607 €53 890 €3 207 €-48 283 €21 400 €26 883 €26 883 €
25 719 €4 006 €3 124 €1 713 €--25 170 €
35 834 €3 919 €3 037 €1 914 €--23 255 €
45 950 €3 830 €2 947 €2 121 €--21 135 €
56 069 €3 737 €2 854 €2 333 €--18 802 €
66 191 €3 640 €2 758 €2 550 €--16 252 €
76 314 €3 540 €2 658 €2 774 €--13 478 €
86 441 €3 437 €2 555 €3 004 €--10 474 €
96 569 €3 330 €2 447 €3 240 €--7 234 €
106 701 €3 219 €2 336 €3 482 €--3 752 €
116 835 €3 104 €2 222 €3 731 €--21 €
126 972 €2 985 €2 103 €3 987 €---
137 111 €2 862 €1 979 €4 249 €---
147 253 €2 734 €1 851 €4 519 €---
157 398 €2 602 €1 719 €4 797 €---
167 546 €2 464 €1 582 €5 082 €---
177 697 €2 322 €1 440 €5 375 €---
187 851 €2 175 €1 293 €5 676 €---
198 008 €2 023 €1 141 €5 985 €---
208 168 €1 865 €983 €6 303 €---
218 332 €1 702 €819 €6 630 €---
228 498 €1 532 €650 €6 966 €---
238 668 €1 357 €474 €7 311 €---
248 842 €1 175 €293 €7 666 €---
259 018 €987 €104 €8 032 €---
TOTAL179 593 €118 436 €46 576 €61 157 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 157 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 607 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 177 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 177 €-6 420 €+7 597 €
2+1 177 €0 €+1 177 €
3+1 177 €0 €+1 177 €
4+1 177 €0 €+1 177 €
5+1 177 €0 €+1 177 €
6+1 177 €0 €+1 177 €
7+1 177 €0 €+1 177 €
8+1 177 €0 €+1 177 €
9+1 177 €0 €+1 177 €
10+1 177 €0 €+1 177 €
11+1 177 €0 €+1 177 €
12+1 177 €+1 196 €-19 €
13+1 177 €+1 275 €-98 €
14+1 177 €+1 356 €-179 €
15+1 177 €+1 439 €-262 €
16+1 177 €+1 525 €-348 €
17+1 177 €+1 612 €-435 €
18+1 177 €+1 703 €-526 €
19+1 177 €+1 796 €-619 €
20+1 177 €+1 891 €-714 €
21+1 177 €+1 989 €-812 €
22+1 177 €+2 090 €-913 €
23+1 177 €+2 193 €-1 016 €
24+1 177 €+2 300 €-1 123 €
25+1 177 €+2 409 €-1 232 €
Total+29 425 €+18 353 €+11 072 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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