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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSeptfonds (82)
Surface152m²
Coût Total217 640€
Loyer Annuel15 039€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 723,68 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au centre ville, maison bourgeoise en pierres de 152 m2 comprenant:

  • au rez-de-chaussée, une entrée, un séjour, une cuisine, une chambre, une salle d'eau, un wc
  • au 1er étage, quatre chambres, une salle d'eau
  • au 2ème étage, magnifiques combles à aménager L'ensemble est à rénover pour redonner tout son charme à cette demeure d'exception qui a conservé hauteurs sous plafond, parquets, tomettes, carreaux de ciment, poutres apparentes, cheminées et escalier en bois massif La toiture, la porte d'entrée, les menuiseries et une partie de l'installation électrique sont neuves Possibilité de la diviser Beaucoup de potentiel Commerces et école primaire accessible à pied; accès autoroute 10 minutes, Montauban 30 minutes, Toulouse 1h.
Ville : Septfonds
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82240
Coordonnées : 44.174640, 1.645420
Total : 217 640€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 98 840€
Valeur du bien : 208 840€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.41€ - 10.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1253€/mois
Loyer annuel estimé : 15039€/an
Fourchette totale : 974€ - 1612€/mois
Fourchette annuelle : 11691€ - 19346€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 616,28 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :245 675 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-135 675€ (-55.2%)
Marge achat-revente :28 035€ (11.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 093,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :63,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 156,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 278,59€
Coût de l'assurance :19 043,50€
Taxe foncière : 1 503,92€/an
Soit par mois : 125,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 253,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 281,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 152 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 5 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant une rénovation complète
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour de l'installation électrique pour conformité
Quantité: 1 installation pour 152 m²
Raison: Installation électrique partiellement neuve, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :98 840 €(650 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 640€
    Isolation combles: 152 m² × 70€/m² = 10640€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 200€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 800€ = 15200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:5 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8 m² × 2000€/m² = 16000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:19 000€
    Mise aux normes électricité: 152 m² × 125€/m² = 19000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Septfonds (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 253 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 039 €/an
Calcul : 1 253 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 587 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 640 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 762 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 504 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 98 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 692 €
Revenus locatifs : +15 039 €
Charges déductibles : -108 692 €
Résultat foncier Année 1 : -93 653 €(Déficit de 93 653 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 72 253 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 852 €/an
Revenus locatifs : +15 039 €
Charges déductibles : -9 852 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 187 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 72253.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 039 €108 700 €7 594 €-93 660 €21 400 €72 260 €72 260 €
215 340 €9 661 €7 396 €5 679 €--66 582 €
315 647 €9 456 €7 191 €6 191 €--60 391 €
415 960 €9 244 €6 978 €6 716 €--53 675 €
516 279 €9 023 €6 758 €7 256 €--46 419 €
616 604 €8 795 €6 530 €7 809 €--38 610 €
716 937 €8 559 €6 293 €8 378 €--30 232 €
817 275 €8 314 €6 048 €8 961 €--21 271 €
917 621 €8 060 €5 795 €9 560 €--11 711 €
1017 973 €7 798 €5 532 €10 175 €--1 535 €
1118 333 €7 526 €5 260 €10 807 €---
1218 699 €7 244 €4 978 €11 456 €---
1319 073 €6 952 €4 686 €12 122 €---
1419 455 €6 649 €4 384 €12 805 €---
1519 844 €6 336 €4 070 €13 508 €---
1620 241 €6 011 €3 746 €14 229 €---
1720 646 €5 675 €3 410 €14 970 €---
1821 058 €5 327 €3 061 €15 732 €---
1921 480 €4 966 €2 701 €16 513 €---
2021 909 €4 593 €2 327 €17 317 €---
2122 347 €4 205 €1 940 €18 142 €---
2222 794 €3 804 €1 539 €18 990 €---
2323 250 €3 389 €1 123 €19 861 €---
2423 715 €2 959 €693 €20 757 €---
2524 190 €2 513 €247 €21 677 €---
TOTAL481 710 €265 760 €110 279 €215 950 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 950 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 039 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 158 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 158 €-6 420 €+9 578 €
2+3 158 €0 €+3 158 €
3+3 158 €0 €+3 158 €
4+3 158 €0 €+3 158 €
5+3 158 €0 €+3 158 €
6+3 158 €0 €+3 158 €
7+3 158 €0 €+3 158 €
8+3 158 €0 €+3 158 €
9+3 158 €0 €+3 158 €
10+3 158 €0 €+3 158 €
11+3 158 €+2 782 €+376 €
12+3 158 €+3 437 €-279 €
13+3 158 €+3 636 €-478 €
14+3 158 €+3 842 €-684 €
15+3 158 €+4 052 €-894 €
16+3 158 €+4 269 €-1 111 €
17+3 158 €+4 491 €-1 333 €
18+3 158 €+4 719 €-1 561 €
19+3 158 €+4 954 €-1 796 €
20+3 158 €+5 195 €-2 037 €
21+3 158 €+5 443 €-2 285 €
22+3 158 €+5 697 €-2 539 €
23+3 158 €+5 958 €-2 800 €
24+3 158 €+6 227 €-3 069 €
25+3 158 €+6 503 €-3 345 €
Total+78 950 €+64 785 €+14 165 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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