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Détails du bien

VilleLanester (56)
Surface128
Coût Total244 960
Loyer Annuel17 296
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois+31
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement T5 128 m² 1er étage d'une petite co-propriété.

Situé dans un quartier proche des commodités et des transports en commun, cet appartement T5 de 128 m² vous séduira par ses beaux volumes et sa luminosité exceptionnelle grâce à son exposition plein sud. Il se compose d’un vaste séjour/salle à manger très lumineux, prolongé par une cuisine moderne, fonctionnelle et entièrement équipée. La partie nuit comprend trois chambres confortables, dont l’une avec lavabo privatif et une autre disposant d’un placard intégré. Une salle de bains, des WC séparés. Une entrée indépendante avec placard intégré. L'appartement a été récemment rénové avec soin, offrant des prestations de qualité dans un environnement agréable.

Ville : Lanester
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56600
Total : 244 960
Prix d'acquisition : 192 000
Travaux : 37 600
Valeur du bien : 229 600
Frais de notaire : 15 360
Coût estimé : 15 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 14.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1441€/mois
Loyer annuel estimé : 17296€/an
Fourchette totale : 1157€ - 1796€/mois
Fourchette annuelle : 13879€ - 21555€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 142,86 €/m²
Basé sur :132 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :274 286
Prix d'achat :192 000
Décote à l'achat :-82 286 (-30.0%)
Marge achat-revente :29 326€ (10.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 196,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :69,41€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 265,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 935,84
Coût de l'assurance :20 821,60
Taxe foncière : 1 729,59€/an
Soit par mois : 144,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 441,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 409,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :31,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 128 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - nécessité de mise aux normes et amélioration
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 supposé - nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 600(294 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:900
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 300€ = 900€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lanester (coefficient 1 appliqué, car pas d'ajustement nécessaire). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 441 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 296 €/an
Calcul : 1 441 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 906 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 960 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 833 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 730 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 069
Revenus locatifs : +17 296
Charges déductibles : -48 069
Résultat foncier Année 1 : -30 773(Déficit de 30 773 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 373
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 469 €/an
Revenus locatifs : +17 296
Charges déductibles : -10 469
Résultat foncier Années 2+ : 6 827 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9373.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 800(65% de 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 538 €/an
Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 29648 0777 914-30 78121 400 €9 381 €9 381 €
217 64210 2637 7007 379--2 002 €
317 99510 0427 4797 953---
418 3559 8147 2518 541---
518 7229 5787 0159 144---
619 0969 3346 7729 762---
719 4789 0826 52010 396---
819 8688 8226 26011 045---
920 2658 5545 99111 711---
1020 6708 2765 71312 394---
1121 0847 9895 42713 095---
1221 5057 6935 13013 813---
1321 9357 3864 82414 549---
1422 3747 0704 50815 304---
1522 8226 7434 18116 079---
1623 2786 4053 84316 873---
1723 7446 0563 49417 687---
1824 2185 6963 13318 523---
1924 7035 3232 76119 380---
2025 1974 9382 37620 259---
2125 7014 5411 97821 160---
2226 2154 1301 56722 085---
2326 7393 7051 14323 034---
2427 2743 26770424 007---
2527 8192 81425125 006---
TOTAL553 992215 597113 936338 39521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 338 395
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 296 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 632 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 632-6 420+10 052
2+3 6320+3 632
3+3 632+1 785+1 847
4+3 632+2 562+1 070
5+3 632+2 743+889
6+3 632+2 929+703
7+3 632+3 119+513
8+3 632+3 314+318
9+3 632+3 513+119
10+3 632+3 718-86
11+3 632+3 928-296
12+3 632+4 144-512
13+3 632+4 365-733
14+3 632+4 591-959
15+3 632+4 824-1 192
16+3 632+5 062-1 430
17+3 632+5 306-1 674
18+3 632+5 557-1 925
19+3 632+5 814-2 182
20+3 632+6 078-2 446
21+3 632+6 348-2 716
22+3 632+6 625-2 993
23+3 632+6 910-3 278
24+3 632+7 202-3 570
25+3 632+7 502-3 870
Total+90 800+101 519+-10 719
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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