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Maison à vendre

VilleLalbenque (46)
Surface405m²
Coût Total568 100€
Loyer Annuel42 008€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+210€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 495 000 €
Surface : 405 m²
Prix au m² : 1 222,22 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 salles de bain, Cave, 6 chambres, 1 parking: Garage

Charmente demeure en pierre avec une belle vue dégagée. Une surface habitable importante, 6 chambres dont 5 avec suite parentale, plusieurs salons et une cuisine équipée avec salle à manger. Garage avec 4 places de parking, jolie jardin arboré. Un bien exceptionnel avec un beau potentiel.

Ville : Lalbenque
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46230
Coordonnées : 44.306590, 1.522620
Total : 568 100€
Prix d'acquisition : 495 000€
Travaux : 33 500€
Valeur du bien : 528 500€
Frais de notaire : 39 600€
Coût estimé : 39 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 405m²
Loyer prédit : 8.64€/m²/mois
Fourchette : 6.89€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 3501€/mois
Loyer annuel estimé : 42008€/an
Fourchette totale : 2789€ - 4393€/mois
Fourchette annuelle : 33473€ - 52718€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 477,4 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :598 347 €
Prix d'achat :495 000 €
Décote à l'achat :-103 347€ (-17.3%)
Marge achat-revente :30 247€ (5.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :568 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 774,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :165,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 940,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :264 234,77€
Coût de l'assurance :49 708,75€
Taxe foncière : 4 200,75€/an
Soit par mois : 350,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 500,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 290,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :210,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 132 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture des murs et du plafond, remplacement de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et des plafonds, vérification et mise aux normes de l'électricité, remplacement éventuel de la robinetterie.
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Mise aux normes de l'électricité, peinture des murs et du plafond, vérification de l'état du revêtement de sol.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique, ajout de prises si nécessaire, mise à la terre si absente.
Quantité: 1 installation pour la maison
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification de l'état de la tuyauterie, remplacement des sections endommagées, mise aux normes des évacuations.
Quantité: 1 installation pour la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 500 €(83 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 200€
    Mise aux normes plomberie: 12 m² × 150€/m² = 1800€, Mise aux normes électricité: 12 m² × 150€/m² = 1800€, Peinture des murs et plafond: 12 m² × 30€/m² = 360€, Remplacement électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1240€
  • Salle de bain - Rénovation:10 700€
    Remplacement douche/baignoire: 1 × 2500€ = 2500€, Remplacement lavabo: 1 × 600€ = 600€, Remplacement WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs: 10 m² × 70€/m² = 700€, Carrelage sol: 10 m² × 70€/m² = 700€, Mise aux normes plomberie: 1 installation × 2000€ = 2000€, Mise aux normes électricité: 1 installation × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Chambres - Rafraîchissement:5 400€
    Peinture des murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Mise aux normes électricité: 6 chambres × 300€ = 1800€, Remplacement robinetterie: 6 chambres × 100€ = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rénovation:4 200€
    Mise aux normes électricité: 1 salon × 2000€ = 2000€, Peinture des murs et plafond: 25 m² × 30€/m² = 750€, Vérification revêtement sol: 1 salon × 500€ = 500€, Main d'œuvre: 950€
  • Électricité générale - Mise aux normes:3 000€
    Vérification tableau électrique: 1 installation × 800€ = 800€, Ajout de prises: 5 prises × 100€ = 500€, Mise à la terre: 1 installation × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie générale - Mise à jour:3 000€
    Vérification tuyauterie: 1 installation × 800€ = 800€, Remplacement sections endommagées: 1 installation × 1200€ = 1200€, Mise aux normes évacuations: 1 installation × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lalbenque (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 501 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 008 €/an
Calcul : 3 501 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 336 €/an
Base de calcul : Emprunt de 568 100 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 988 €/an
Calcul : 166 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 201 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 025 €
Revenus locatifs : +42 008 €
Charges déductibles : -58 025 €
Résultat foncier Année 1 : -16 018 €(Déficit de 16 018 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 318 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 525 €/an
Revenus locatifs : +42 008 €
Charges déductibles : -24 525 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 482 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5317.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 495 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 321 750 €(65% de 495 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 700 €/an
Calcul : 321 750 € × 3,636% = 11 700 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 008 €58 043 €18 354 €-16 036 €10 700 €5 336 €5 336 €
242 848 €24 047 €17 858 €18 800 €---
343 705 €23 535 €17 346 €20 169 €---
444 579 €23 006 €16 817 €21 573 €---
545 470 €22 459 €16 270 €23 011 €---
646 380 €21 894 €15 705 €24 486 €---
747 307 €21 310 €15 121 €25 997 €---
848 253 €20 707 €14 518 €27 547 €---
949 218 €20 083 €13 894 €29 135 €---
1050 203 €19 439 €13 250 €30 763 €---
1151 207 €18 774 €12 585 €32 433 €---
1252 231 €18 087 €11 898 €34 144 €---
1353 276 €17 377 €11 187 €35 899 €---
1454 341 €16 643 €10 454 €37 698 €---
1555 428 €15 885 €9 695 €39 543 €---
1656 537 €15 101 €8 912 €41 435 €---
1757 667 €14 292 €8 103 €43 375 €---
1858 821 €13 456 €7 267 €45 365 €---
1959 997 €12 592 €6 403 €47 405 €---
2061 197 €11 699 €5 510 €49 498 €---
2162 421 €10 777 €4 588 €51 644 €---
2263 669 €9 824 €3 635 €53 845 €---
2364 943 €8 840 €2 650 €56 103 €---
2466 242 €7 822 €1 633 €58 419 €---
2567 566 €6 771 €582 €60 795 €---
TOTAL1 345 513 €452 462 €264 235 €893 051 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 893 051 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 008 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 822 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 822 €-3 210 €+12 032 €
2+8 822 €+4 039 €+4 783 €
3+8 822 €+6 051 €+2 771 €
4+8 822 €+6 472 €+2 350 €
5+8 822 €+6 903 €+1 919 €
6+8 822 €+7 346 €+1 476 €
7+8 822 €+7 799 €+1 023 €
8+8 822 €+8 264 €+558 €
9+8 822 €+8 741 €+81 €
10+8 822 €+9 229 €-407 €
11+8 822 €+9 730 €-908 €
12+8 822 €+10 243 €-1 421 €
13+8 822 €+10 770 €-1 948 €
14+8 822 €+11 310 €-2 488 €
15+8 822 €+11 863 €-3 041 €
16+8 822 €+12 431 €-3 609 €
17+8 822 €+13 013 €-4 191 €
18+8 822 €+13 609 €-4 787 €
19+8 822 €+14 222 €-5 400 €
20+8 822 €+14 849 €-6 027 €
21+8 822 €+15 493 €-6 671 €
22+8 822 €+16 154 €-7 332 €
23+8 822 €+16 831 €-8 009 €
24+8 822 €+17 526 €-8 704 €
25+8 822 €+18 239 €-9 417 €
Total+220 550 €+267 915 €+-47 365 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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