Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble 3 pièces 180 m²

Bien expiré
VilleGensac-la-Pallue (16)
Surface180m²
Coût Total283 620€
Loyer Annuel20 852€
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois+83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 213 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 183,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéal investisseur ou projet famillial ! Découvrez cette maison divisée en deux logements indépendants, parfaits pour un projet locatif ou pour loger deux familles. Composée d'un T3 et d'un T4 , ils ont chacun leur jardin privatif. Idéalement placé, ce bien est proche des commerces de proximité. Possibilité bon rendement locatif. Honoraires à charge acquéreur : 6.5% Référence annonce : 302-616Q Date de réalisation du diagnostic : 18/04/2025 Prix hors honoraires : 200 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 473 € et 1 993 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Gensac-la-Pallue
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16130
Coordonnées : 45.643572, -0.278239
Total : 283 620€
Prix d'acquisition : 213 000€
Travaux : 53 580€
Valeur du bien : 266 580€
Frais de notaire : 17 040€
Coût estimé : 17 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 9.65€/m²/mois
Fourchette : 7.66€ - 12.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1738€/mois
Loyer annuel estimé : 20852€/an
Fourchette totale : 1379€ - 2190€/mois
Fourchette annuelle : 16549€ - 26274€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :283 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 395,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :85,09€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 480,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 074,30€
Coût de l'assurance :25 525,80€
Taxe foncière : 2 085,25€/an
Soit par mois : 173,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 737,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 654,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine bien entretenue mais peut être rafraîchie
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 580 €(298 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:10 800€
    Isolation toiture/combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:1 200€
    Carrelage salle de bain: 8 m² × 150€/m² = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gensac-la-Pallue (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 738 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 852 €/an
Calcul : 1 738 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 351 €/an
Base de calcul : Emprunt de 283 620 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 021 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 085 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 038 €
Revenus locatifs : +20 852 €
Charges déductibles : -66 038 €
Résultat foncier Année 1 : -45 185 €(Déficit de 45 185 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 785 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 458 €/an
Revenus locatifs : +20 852 €
Charges déductibles : -12 458 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 395 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23785.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 213 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 138 450 €(65% de 213 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 035 €/an
Calcul : 138 450 € × 3,636% = 5 035 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 852 €66 047 €9 361 €-45 194 €21 400 €23 794 €23 794 €
221 270 €12 216 €9 110 €9 053 €--14 741 €
321 695 €11 957 €8 851 €9 738 €--5 003 €
422 129 €11 689 €8 583 €10 439 €---
522 571 €11 412 €8 306 €11 159 €---
623 023 €11 126 €8 020 €11 897 €---
723 483 €10 830 €7 724 €12 653 €---
823 953 €10 524 €7 418 €13 429 €---
924 432 €10 208 €7 101 €14 224 €---
1024 921 €9 880 €6 774 €15 040 €---
1125 419 €9 542 €6 436 €15 877 €---
1225 927 €9 192 €6 086 €16 735 €---
1326 446 €8 831 €5 725 €17 615 €---
1426 975 €8 457 €5 351 €18 518 €---
1527 514 €8 070 €4 964 €19 444 €---
1628 065 €7 671 €4 565 €20 394 €---
1728 626 €7 258 €4 151 €21 368 €---
1829 198 €6 830 €3 724 €22 368 €---
1929 782 €6 389 €3 282 €23 394 €---
2030 378 €5 932 €2 826 €24 446 €---
2130 986 €5 460 €2 354 €25 526 €---
2231 605 €4 972 €1 865 €26 634 €---
2332 237 €4 467 €1 361 €27 771 €---
2432 882 €3 945 €839 €28 937 €---
2533 540 €3 405 €299 €30 135 €---
TOTAL667 911 €266 311 €135 074 €401 600 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 401 600 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 852 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 379 €-6 420 €+10 799 €
2+4 379 €0 €+4 379 €
3+4 379 €0 €+4 379 €
4+4 379 €+1 631 €+2 748 €
5+4 379 €+3 348 €+1 031 €
6+4 379 €+3 569 €+810 €
7+4 379 €+3 796 €+583 €
8+4 379 €+4 029 €+350 €
9+4 379 €+4 267 €+112 €
10+4 379 €+4 512 €-133 €
11+4 379 €+4 763 €-384 €
12+4 379 €+5 020 €-641 €
13+4 379 €+5 285 €-906 €
14+4 379 €+5 555 €-1 176 €
15+4 379 €+5 833 €-1 454 €
16+4 379 €+6 118 €-1 739 €
17+4 379 €+6 411 €-2 032 €
18+4 379 €+6 710 €-2 331 €
19+4 379 €+7 018 €-2 639 €
20+4 379 €+7 334 €-2 955 €
21+4 379 €+7 658 €-3 279 €
22+4 379 €+7 990 €-3 611 €
23+4 379 €+8 331 €-3 952 €
24+4 379 €+8 681 €-4 302 €
25+4 379 €+9 040 €-4 661 €
Total+109 475 €+120 480 €+-11 005 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →