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Maison à vendre

VilleAubin (12)
Surface180m²
Coût Total135 342€
Loyer Annuel15 044€
Rentabilité11.12%
Cashflow/mois+428€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 443,89 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cave, 1 chambre, 2 parkings: 2 parkings, Balcon

Charmante maison avec local commercial au rez-de-chaussée à rénover. Appartement entièrement refait à neuf : grand séjour avec cuisine, salon, salle à manger, balcon, une chambre et salle d'eau. Sous-sol complet, petit extérieur avec carport. Double vitrage, chauffage gaz de ville, tout à l'égout. A visiter ..

Ville : Aubin
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12110
Coordonnées : 44.529789, 2.254948
Total : 135 342€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 49 050€
Valeur du bien : 128 950€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1254€/mois
Loyer annuel estimé : 15044€/an
Fourchette totale : 973€ - 1616€/mois
Fourchette annuelle : 11671€ - 19392€/an
Rentabilité brute :11.12%
Fourchette de rentabilité :8.62% - 14.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :867,67 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 181 €
Prix d'achat :79 900 €
Décote à l'achat :-76 281€ (-48.8%)
Marge achat-revente :20 839€ (13.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 342€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :660,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 700,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 950,29€
Coût de l'assurance :11 842,43€
Taxe foncière : 1 504,39€/an
Soit par mois : 125,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 253,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 825,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :427,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire, en cas de simple vitrage
Quantité: environ 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 - Salle de bain en état impeccable, rafraîchissement léger recommandé
TerrasseRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la terrasse couverte, nettoyage et traitement du bois
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 - Terrasse avec signes d'usure, nécessitant un entretien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 050 €(273 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:16 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:27 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 22 fenêtres × 1000€/fenêtre = 22000€, Main d'œuvre: 5000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:750€
    Peinture murs/plafond: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs/plafond: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 250€
  • Cuisine - Peinture:750€
    Peinture murs/plafond: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
  • Salle de bain - Peinture:300€
    Peinture murs/plafond: 6 m² × 50€/m² = 300€, Main d'œuvre: 75€
  • Terrasse - Rénovation:1 500€
    Rénovation terrasse: 8 m² × 150€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 254 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 044 €/an
Calcul : 1 254 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 368 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 342 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 504 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 396 €
Revenus locatifs : +15 044 €
Charges déductibles : -55 396 €
Résultat foncier Année 1 : -40 353 €(Déficit de 40 353 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 953 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 346 €/an
Revenus locatifs : +15 044 €
Charges déductibles : -6 346 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 697 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18952.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 044 €55 401 €4 373 €-40 357 €21 400 €18 957 €18 957 €
215 345 €6 233 €4 255 €9 112 €--9 845 €
315 652 €6 111 €4 132 €9 541 €--303 €
415 965 €5 984 €4 006 €9 980 €---
516 284 €5 854 €3 876 €10 430 €---
616 610 €5 720 €3 741 €10 890 €---
716 942 €5 580 €3 602 €11 361 €---
817 281 €5 437 €3 459 €11 844 €---
917 626 €5 288 €3 310 €12 338 €---
1017 979 €5 135 €3 157 €12 844 €---
1118 338 €4 976 €2 998 €13 362 €---
1218 705 €4 813 €2 834 €13 893 €---
1319 079 €4 643 €2 665 €14 436 €---
1419 461 €4 469 €2 490 €14 992 €---
1519 850 €4 288 €2 310 €15 562 €---
1620 247 €4 101 €2 123 €16 146 €---
1720 652 €3 908 €1 930 €16 744 €---
1821 065 €3 709 €1 731 €17 356 €---
1921 486 €3 503 €1 525 €17 983 €---
2021 916 €3 291 €1 313 €18 625 €---
2122 354 €3 071 €1 093 €19 283 €---
2222 802 €2 844 €866 €19 958 €---
2323 258 €2 610 €631 €20 648 €---
2423 723 €2 367 €389 €21 356 €---
2524 197 €2 117 €139 €22 080 €---
TOTAL481 861 €161 453 €62 950 €320 409 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 320 409 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 044 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 159 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 159 €-6 420 €+9 579 €
2+3 159 €0 €+3 159 €
3+3 159 €0 €+3 159 €
4+3 159 €+2 903 €+256 €
5+3 159 €+3 129 €+30 €
6+3 159 €+3 267 €-108 €
7+3 159 €+3 408 €-249 €
8+3 159 €+3 553 €-394 €
9+3 159 €+3 701 €-542 €
10+3 159 €+3 853 €-694 €
11+3 159 €+4 009 €-850 €
12+3 159 €+4 168 €-1 009 €
13+3 159 €+4 331 €-1 172 €
14+3 159 €+4 498 €-1 339 €
15+3 159 €+4 669 €-1 510 €
16+3 159 €+4 844 €-1 685 €
17+3 159 €+5 023 €-1 864 €
18+3 159 €+5 207 €-2 048 €
19+3 159 €+5 395 €-2 236 €
20+3 159 €+5 588 €-2 429 €
21+3 159 €+5 785 €-2 626 €
22+3 159 €+5 987 €-2 828 €
23+3 159 €+6 194 €-3 035 €
24+3 159 €+6 407 €-3 248 €
25+3 159 €+6 624 €-3 465 €
Total+78 975 €+96 123 €+-17 148 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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