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Appartement à vendre

VillePau (64)
Surface70m²
Coût Total140 100€
Loyer Annuel8 796€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Nouveauté !! Votre agence ORPI PAU IMMOBILIER vous invite à découvrir en exclusivité ce T4 aux beaux volumes et fonctionnel proche de tous les commerces entre le centre ville et les facultés. Situé au quatrième et dernier étage vous apprécierez la belle luminosité de cet appartement. Vous pourrez profiter de moments de détente sur le balcon avec vue dégagé sur la végétation. Il se compose de 2 chambres plus une double pièce de vie pouvant faire office de 3 -ème chambre . Vous apprécierez la cuisine équipée indépendante pour préparer de bons plats et pour terminer la visite une salle de bains et des WC séparés. L'appartement est équipé de nombreux rangements et d'une cave. Ne tarder pas ce bien possède de nombreuses qualités , il est idéal pour les primo-accédants ou pour un projet de colocation ou encore un investissement rentable. Référence agence : 665

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.308976, -0.360067
Total : 140 100€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 26 700€
Valeur du bien : 131 700€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8796€/an
Fourchette totale : 577€ - 931€/mois
Fourchette annuelle : 6922€ - 11176€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 828,3 €/m²
Basé sur :603 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 981 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-22 981€ (-18.0%)
Marge achat-revente :-12 119€ (-9.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :699,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :35,03€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 734,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 861,53€
Coût de l'assurance :10 507,50€
Taxe foncière : 879,57€/an
Soit par mois : 73,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 732,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 808,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 700 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 796 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 814 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 100 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 814 €
Revenus locatifs : +8 796 €
Charges déductibles : -32 814 €
Résultat foncier Année 1 : -24 018 €(Déficit de 24 018 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 618 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 114 €/an
Revenus locatifs : +8 796 €
Charges déductibles : -6 114 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 682 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2618.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 796 €32 819 €4 819 €-24 023 €21 400 €2 623 €2 623 €
28 972 €5 992 €4 692 €2 980 €---
39 151 €5 861 €4 561 €3 290 €---
49 334 €5 725 €4 425 €3 609 €---
59 521 €5 585 €4 285 €3 936 €---
69 711 €5 439 €4 139 €4 272 €---
79 905 €5 289 €3 989 €4 617 €---
810 104 €5 133 €3 833 €4 971 €---
910 306 €4 971 €3 672 €5 334 €---
1010 512 €4 804 €3 504 €5 707 €---
1110 722 €4 631 €3 331 €6 091 €---
1210 936 €4 452 €3 152 €6 484 €---
1311 155 €4 266 €2 967 €6 889 €---
1411 378 €4 074 €2 775 €7 304 €---
1511 606 €3 876 €2 576 €7 730 €---
1611 838 €3 670 €2 370 €8 168 €---
1712 075 €3 456 €2 157 €8 618 €---
1812 316 €3 236 €1 936 €9 080 €---
1912 562 €3 007 €1 707 €9 555 €---
2012 814 €2 771 €1 471 €10 043 €---
2113 070 €2 526 €1 226 €10 544 €---
2213 331 €2 272 €972 €11 059 €---
2313 598 €2 009 €710 €11 589 €---
2413 870 €1 738 €438 €12 132 €---
2514 147 €1 456 €156 €12 691 €---
TOTAL281 730 €129 058 €69 862 €152 672 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 672 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 796 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 847 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 847 €-6 420 €+8 267 €
2+1 847 €+107 €+1 740 €
3+1 847 €+987 €+860 €
4+1 847 €+1 083 €+764 €
5+1 847 €+1 181 €+666 €
6+1 847 €+1 282 €+565 €
7+1 847 €+1 385 €+462 €
8+1 847 €+1 491 €+356 €
9+1 847 €+1 600 €+247 €
10+1 847 €+1 712 €+135 €
11+1 847 €+1 827 €+20 €
12+1 847 €+1 945 €-98 €
13+1 847 €+2 067 €-220 €
14+1 847 €+2 191 €-344 €
15+1 847 €+2 319 €-472 €
16+1 847 €+2 450 €-603 €
17+1 847 €+2 585 €-738 €
18+1 847 €+2 724 €-877 €
19+1 847 €+2 867 €-1 020 €
20+1 847 €+3 013 €-1 166 €
21+1 847 €+3 163 €-1 316 €
22+1 847 €+3 318 €-1 471 €
23+1 847 €+3 477 €-1 630 €
24+1 847 €+3 640 €-1 793 €
25+1 847 €+3 807 €-1 960 €
Total+46 175 €+45 802 €+373 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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