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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMazangé (41)
Surface146m²
Coût Total173 892€
Loyer Annuel13 135€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 900 €
Surface : 146 m²
Prix au m² : 670,55 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Non meublé

Découvrez cette maison ancienne de 143 m² environ composée d'une ancienne surface commerciale incluant également un laboratoire et d'un logement spacieux , située à proximité de Vendôme, cette propriété offre un cachet unique avec ses éléments d'époque. Elle se compose de quatre chambres spacieuses, d'un bureau, d'une arrière cuisine et d'un salon confortable pour vos moments de détente.

La maison bénéficie d'un grand garage, et d'un espace de grandes dépendances pour votre confort quotidien. Bien que la maison soit en état plutôt correct, elle demandera des travaux d'aménagement et de mise au goût du jour pour ceux souhaitant la personnaliser selon leurs goûts et créer de plus grands espaces incluant la surface commerciale.

Proposée au prix attractif de 119 900 EUR, cette propriété représente une excellente opportunité d'investissement. Ne manquez pas la chance de visiter ce bien authentique. Contactez moi pour plus de renseignements ou pour organiser une visite.

Référence agence : 5624

Ville : Mazangé
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41100
Coordonnées : 47.848052, 0.946002
Total : 173 892€
Prix d'acquisition : 97 900€
Travaux : 68 160€
Valeur du bien : 166 060€
Frais de notaire : 7 832€
Coût estimé : 7 832€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 146m²
Loyer prédit : 7.50€/m²/mois
Fourchette : 6.03€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1095€/mois
Loyer annuel estimé : 13135€/an
Fourchette totale : 880€ - 1362€/mois
Fourchette annuelle : 10558€ - 16341€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :182 500 €
Prix d'achat :97 900 €
Décote à l'achat :-84 600€ (-46.4%)
Marge achat-revente :8 608€ (4.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :852,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :50,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 902,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 709,19€
Coût de l'assurance :15 215,55€
Taxe foncière : 1 313,53€/an
Soit par mois : 109,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 094,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 012,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :82,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 146 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 146 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager et réfection du carrelage usé
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 160 €(467 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 140€
    Isolation combles: 146 m² × 80€/m² = 11680€, Main d'œuvre: 460€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 11500€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:15 120€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€/fenêtre = 14400€, Main d'œuvre: 720€
  • Cuisine - Rafraîchissement:11 000€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 1920€
  • Salon - Rafraîchissement:2 100€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Électricité mise aux normes: 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 000€
    Tableau électrique: 1 tableau = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale - Mise aux normes:2 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison = 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 260€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 095 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 135 €/an
Calcul : 1 095 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 664 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 892 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 609 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 314 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 747 €
Revenus locatifs : +13 135 €
Charges déductibles : -75 747 €
Résultat foncier Année 1 : -62 611 €(Déficit de 62 611 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 211 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 587 €/an
Revenus locatifs : +13 135 €
Charges déductibles : -7 587 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 549 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41211.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 635 €(65% de 97 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 314 €/an
Calcul : 63 635 € × 3,636% = 2 314 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 135 €75 752 €5 670 €-62 617 €21 400 €41 217 €41 217 €
213 398 €7 440 €5 517 €5 958 €--35 258 €
313 666 €7 282 €5 360 €6 384 €--28 874 €
413 939 €7 119 €5 197 €6 820 €--22 054 €
514 218 €6 950 €5 028 €7 268 €--14 786 €
614 502 €6 776 €4 854 €7 726 €--7 060 €
714 792 €6 596 €4 674 €8 196 €---
815 088 €6 411 €4 488 €8 678 €---
915 390 €6 218 €4 296 €9 172 €---
1015 698 €6 020 €4 098 €9 678 €---
1116 012 €5 814 €3 892 €10 197 €---
1216 332 €5 602 €3 680 €10 730 €---
1316 659 €5 383 €3 461 €11 276 €---
1416 992 €5 157 €3 234 €11 835 €---
1517 332 €4 922 €3 000 €12 409 €---
1617 678 €4 680 €2 758 €12 998 €---
1718 032 €4 430 €2 508 €13 602 €---
1818 393 €4 172 €2 250 €14 221 €---
1918 760 €3 904 €1 982 €14 856 €---
2019 136 €3 628 €1 706 €15 507 €---
2119 518 €3 343 €1 421 €16 175 €---
2219 909 €3 048 €1 126 €16 861 €---
2320 307 €2 743 €821 €17 564 €---
2420 713 €2 428 €506 €18 285 €---
2521 127 €2 103 €180 €19 025 €---
TOTAL420 728 €197 923 €81 709 €222 805 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 805 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 135 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 758 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 758 €-6 420 €+9 178 €
2+2 758 €0 €+2 758 €
3+2 758 €0 €+2 758 €
4+2 758 €0 €+2 758 €
5+2 758 €0 €+2 758 €
6+2 758 €0 €+2 758 €
7+2 758 €+341 €+2 417 €
8+2 758 €+2 603 €+155 €
9+2 758 €+2 752 €+6 €
10+2 758 €+2 903 €-145 €
11+2 758 €+3 059 €-301 €
12+2 758 €+3 219 €-461 €
13+2 758 €+3 383 €-625 €
14+2 758 €+3 551 €-793 €
15+2 758 €+3 723 €-965 €
16+2 758 €+3 899 €-1 141 €
17+2 758 €+4 081 €-1 323 €
18+2 758 €+4 266 €-1 508 €
19+2 758 €+4 457 €-1 699 €
20+2 758 €+4 652 €-1 894 €
21+2 758 €+4 853 €-2 095 €
22+2 758 €+5 058 €-2 300 €
23+2 758 €+5 269 €-2 511 €
24+2 758 €+5 485 €-2 727 €
25+2 758 €+5 707 €-2 949 €
Total+68 950 €+66 841 €+2 109 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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