Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNevers (58)
Surface60m²
Coût Total75 060€
Loyer Annuel6 108€
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois+64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 27 m²), 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme, Pas de balcon

NEVERS, rue Alphonse DAUDET, venez visiter votre futur appartement. Idéal pour un premier achat ou pour un investissement locatif. L'appartement se situe à 12 minutes à pieds de l'ISAT, du GRETA et du quartier des lycées. Il se situe dans un environnement verdoyant et calme. Il se compose d'une entrée avec placards, d'une cuisine fermée, d'un séjour double, d'une chambre, d'une salle d'eau et d'un WC. Possibilité de refaire 2 chambres. Pour compléter l'ensemble, une place de parking et une cave. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.987488, 3.163147
Total : 75 060€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 21 060€
Valeur du bien : 71 060€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 509€/mois
Loyer annuel estimé : 6108€/an
Fourchette totale : 397€ - 652€/mois
Fourchette annuelle : 4769€ - 7824€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 10.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 124,04 €/m²
Basé sur :276 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :67 442 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-17 442€ (-25.9%)
Marge achat-revente :-7 618€ (-11.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :371,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :21,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 393,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 466,36€
Coût de l'assurance :6 567,75€
Taxe foncière : 610,84€/an
Soit par mois : 50,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 509,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 444,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :64,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, installation de nouveaux sanitaires et carrelage complet.
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - Salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des placards de cuisine, remplacement de l'électroménager si nécessaire, peinture et carrelage.
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet.
Quantité: 20 m² de peinture
Raison: État 3/5 visible sur photos - Salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet dans la chambre.
Quantité: 12 m² de peinture
Raison: État 4/5 visible sur photos - Chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 060 €(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 1000€/m² = 4000€, Douche: 1 × 800€ = 800€, Lavabo: 1 × 400€ = 400€, WC: 1 × 300€ = 300€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1500€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 600€
    Peinture des murs: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:960€
    Peinture des murs: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 509 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 108 €/an
Calcul : 509 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 520 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 060 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 263 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 611 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 453 €
Revenus locatifs : +6 108 €
Charges déductibles : -24 453 €
Résultat foncier Année 1 : -18 345 €(Déficit de 18 345 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 645 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 393 €/an
Revenus locatifs : +6 108 €
Charges déductibles : -3 393 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 715 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7644.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 108 €24 456 €2 522 €-18 347 €10 700 €7 647 €7 647 €
26 231 €3 329 €2 455 €2 902 €--4 745 €
36 355 €3 259 €2 386 €3 096 €--1 649 €
46 482 €3 188 €2 314 €3 295 €---
56 612 €3 113 €2 240 €3 498 €---
66 744 €3 037 €2 163 €3 707 €---
76 879 €2 957 €2 084 €3 922 €---
87 017 €2 875 €2 002 €4 141 €---
97 157 €2 790 €1 917 €4 366 €---
107 300 €2 703 €1 829 €4 598 €---
117 446 €2 612 €1 738 €4 834 €---
127 595 €2 518 €1 644 €5 077 €---
137 747 €2 420 €1 547 €5 327 €---
147 902 €2 320 €1 446 €5 582 €---
158 060 €2 216 €1 342 €5 844 €---
168 221 €2 108 €1 234 €6 113 €---
178 385 €1 996 €1 123 €6 389 €---
188 553 €1 881 €1 008 €6 672 €---
198 724 €1 762 €888 €6 962 €---
208 899 €1 638 €765 €7 260 €---
219 077 €1 511 €637 €7 566 €---
229 258 €1 379 €505 €7 879 €---
239 443 €1 242 €369 €8 201 €---
249 632 €1 101 €227 €8 531 €---
259 825 €955 €81 €8 870 €---
TOTAL195 652 €79 365 €36 466 €116 287 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 287 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 108 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 283 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 283 €-3 210 €+4 493 €
2+1 283 €0 €+1 283 €
3+1 283 €0 €+1 283 €
4+1 283 €+494 €+789 €
5+1 283 €+1 050 €+233 €
6+1 283 €+1 112 €+171 €
7+1 283 €+1 176 €+107 €
8+1 283 €+1 242 €+41 €
9+1 283 €+1 310 €-27 €
10+1 283 €+1 379 €-96 €
11+1 283 €+1 450 €-167 €
12+1 283 €+1 523 €-240 €
13+1 283 €+1 598 €-315 €
14+1 283 €+1 675 €-392 €
15+1 283 €+1 753 €-470 €
16+1 283 €+1 834 €-551 €
17+1 283 €+1 917 €-634 €
18+1 283 €+2 002 €-719 €
19+1 283 €+2 089 €-806 €
20+1 283 €+2 178 €-895 €
21+1 283 €+2 270 €-987 €
22+1 283 €+2 364 €-1 081 €
23+1 283 €+2 460 €-1 177 €
24+1 283 €+2 559 €-1 276 €
25+1 283 €+2 661 €-1 378 €
Total+32 075 €+34 886 €+-2 811 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →