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Vente appartement 5 pièces 180 m² Saint-Amans-Soult (81240) - Superimmo

Bien expiré
VilleSaint-Amans-Soult (81)
Surface180m²
Coût Total196 268€
Loyer Annuel16 929€
Rentabilité8.63%
Cashflow/mois+257€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 600 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 720 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

VEND COEUR DE VILLAGE TOUTES COMMODITES 2 MAISONS DE VILLAGE MITOYENNES EN TRES BON ETAT LIOUEES RENTABILITE GARANTIE REZ DE CHAUSSEE + 1 ETAGE CHAQUE 2 CHAMBRES ET SDB/WC CHAQUE CUISINE AMENAGEE SDB/WC

Ville : Saint-Amans-Soult
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81240
Total : 196 268€
Prix d'acquisition : 129 600€
Travaux : 56 300€
Valeur du bien : 185 900€
Frais de notaire : 10 368€
Coût estimé : 10 368€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 7.84€/m²/mois
Fourchette : 6.45€ - 9.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1411€/mois
Loyer annuel estimé : 16929€/an
Fourchette totale : 1161€ - 1715€/mois
Fourchette annuelle : 13929€ - 20574€/an
Rentabilité brute :8.63%
Fourchette de rentabilité :7.10% - 10.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 268€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :957,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :55,61€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 013,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 976,88€
Coût de l'assurance :16 682,78€
Taxe foncière : 1 692,86€/an
Soit par mois : 141,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 410,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 154,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :256,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur 180 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement de la robinetterie et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, mais mise aux normes à vérifier
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 300 €(313 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation légère salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 600€
    Rénovation complète salon: 30 m² peinture × 30€/m² = 900€, Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1800€ = 4500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Amans-Soult (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 411 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 929 €/an
Calcul : 1 411 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 315 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 268 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 667 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 693 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 976 €
Revenus locatifs : +16 929 €
Charges déductibles : -64 976 €
Résultat foncier Année 1 : -48 047 €(Déficit de 48 047 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 647 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 676 €/an
Revenus locatifs : +16 929 €
Charges déductibles : -8 676 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 253 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26646.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240 €(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 929 €64 982 €6 322 €-48 053 €21 400 €26 653 €26 653 €
217 267 €8 511 €6 151 €8 756 €--17 897 €
317 613 €8 334 €5 974 €9 278 €--8 618 €
417 965 €8 152 €5 791 €9 813 €---
518 324 €7 963 €5 603 €10 361 €---
618 691 €7 768 €5 408 €10 922 €---
719 064 €7 567 €5 207 €11 498 €---
819 446 €7 359 €4 999 €12 087 €---
919 835 €7 144 €4 784 €12 690 €---
1020 231 €6 922 €4 562 €13 309 €---
1120 636 €6 693 €4 333 €13 943 €---
1221 049 €6 456 €4 096 €14 592 €---
1321 470 €6 211 €3 851 €15 258 €---
1421 899 €5 959 €3 599 €15 940 €---
1522 337 €5 698 €3 337 €16 639 €---
1622 784 €5 428 €3 068 €17 356 €---
1723 239 €5 149 €2 789 €18 090 €---
1823 704 €4 861 €2 501 €18 843 €---
1924 178 €4 564 €2 204 €19 615 €---
2024 662 €4 256 €1 896 €20 405 €---
2125 155 €3 939 €1 579 €21 216 €---
2225 658 €3 611 €1 251 €22 047 €---
2326 171 €3 272 €912 €22 899 €---
2426 695 €2 922 €562 €23 773 €---
2527 229 €2 561 €200 €24 668 €---
TOTAL542 229 €206 281 €90 977 €335 947 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 335 947 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 929 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 555 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 555 €-6 420 €+9 975 €
2+3 555 €0 €+3 555 €
3+3 555 €0 €+3 555 €
4+3 555 €+359 €+3 196 €
5+3 555 €+3 108 €+447 €
6+3 555 €+3 277 €+278 €
7+3 555 €+3 449 €+106 €
8+3 555 €+3 626 €-71 €
9+3 555 €+3 807 €-252 €
10+3 555 €+3 993 €-438 €
11+3 555 €+4 183 €-628 €
12+3 555 €+4 378 €-823 €
13+3 555 €+4 577 €-1 022 €
14+3 555 €+4 782 €-1 227 €
15+3 555 €+4 992 €-1 437 €
16+3 555 €+5 207 €-1 652 €
17+3 555 €+5 427 €-1 872 €
18+3 555 €+5 653 €-2 098 €
19+3 555 €+5 884 €-2 329 €
20+3 555 €+6 122 €-2 567 €
21+3 555 €+6 365 €-2 810 €
22+3 555 €+6 614 €-3 059 €
23+3 555 €+6 870 €-3 315 €
24+3 555 €+7 132 €-3 577 €
25+3 555 €+7 400 €-3 845 €
Total+88 875 €+100 784 €+-11 909 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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