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Maison de bourg

VilleSaint-Paul-le-Gaultier (72)
Surface105m²
Coût Total129 300€
Loyer Annuel8 500€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 75 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 714,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg, en centre ville proche tous commerces. Beau potentiel, prévoir des travaux de rafraichissement. Petite cour extérieur, fenêtres doubles vitrages, cave, combles aménageables. Rez de chaussé : Salon, cuisine, arrière cuisine, toilette 1ere étage : 2 chambres et une grande salle de bain (douche, baignoire et toilette) 2ème étage : combles aménageable (possibilité une grande chambre et salle de bain, par exmple courette et cave.

Ville : Saint-Paul-le-Gaultier
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72130
Coordonnées : 48.319070, -0.099830
Total : 129 300€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 48 300€
Valeur du bien : 123 300€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 6.75€/m²/mois
Fourchette : 5.27€ - 8.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 708€/mois
Loyer annuel estimé : 8500€/an
Fourchette totale : 553€ - 907€/mois
Fourchette annuelle : 6639€ - 10884€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :583,33 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 250 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :+13 750€ (+22.4%)
Marge achat-revente :-68 050€ (-111.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :631,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 669,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 140,04€
Coût de l'assurance :11 313,75€
Taxe foncière : 850,03€/an
Soit par mois : 70,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 708,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 740,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture écaillée sur les murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 300 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:4 200€
    Isolation combles: 105 m² × 40€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1250€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Paul-le-Gaultier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 708 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 500 €/an
Calcul : 708 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 173 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 850 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 776 €
Revenus locatifs : +8 500 €
Charges déductibles : -53 776 €
Résultat foncier Année 1 : -45 276 €(Déficit de 45 276 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 876 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 476 €/an
Revenus locatifs : +8 500 €
Charges déductibles : -5 476 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 024 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23875.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 500 €53 780 €4 177 €-45 280 €21 400 €23 880 €23 880 €
28 670 €5 367 €4 065 €3 303 €--20 577 €
38 844 €5 251 €3 948 €3 593 €--16 983 €
49 021 €5 130 €3 827 €3 891 €--13 093 €
59 201 €5 006 €3 703 €4 195 €--8 897 €
69 385 €4 877 €3 574 €4 508 €--4 389 €
79 573 €4 744 €3 442 €4 829 €---
89 764 €4 607 €3 304 €5 157 €---
99 959 €4 465 €3 162 €5 495 €---
1010 159 €4 318 €3 016 €5 840 €---
1110 362 €4 167 €2 864 €6 195 €---
1210 569 €4 010 €2 708 €6 559 €---
1310 780 €3 849 €2 546 €6 932 €---
1410 996 €3 682 €2 379 €7 314 €---
1511 216 €3 509 €2 207 €7 707 €---
1611 440 €3 331 €2 028 €8 109 €---
1711 669 €3 147 €1 844 €8 522 €---
1811 902 €2 956 €1 654 €8 946 €---
1912 141 €2 760 €1 457 €9 381 €---
2012 383 €2 557 €1 254 €9 827 €---
2112 631 €2 347 €1 044 €10 284 €---
2212 884 €2 130 €827 €10 754 €---
2313 141 €1 906 €603 €11 235 €---
2413 404 €1 674 €372 €11 730 €---
2513 672 €1 435 €133 €12 237 €---
TOTAL272 268 €141 005 €60 140 €131 263 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 263 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 500 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 785 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 785 €-6 420 €+8 205 €
2+1 785 €0 €+1 785 €
3+1 785 €0 €+1 785 €
4+1 785 €0 €+1 785 €
5+1 785 €0 €+1 785 €
6+1 785 €0 €+1 785 €
7+1 785 €+132 €+1 653 €
8+1 785 €+1 547 €+238 €
9+1 785 €+1 648 €+137 €
10+1 785 €+1 752 €+33 €
11+1 785 €+1 858 €-73 €
12+1 785 €+1 968 €-183 €
13+1 785 €+2 079 €-294 €
14+1 785 €+2 194 €-409 €
15+1 785 €+2 312 €-527 €
16+1 785 €+2 433 €-648 €
17+1 785 €+2 557 €-772 €
18+1 785 €+2 684 €-899 €
19+1 785 €+2 814 €-1 029 €
20+1 785 €+2 948 €-1 163 €
21+1 785 €+3 085 €-1 300 €
22+1 785 €+3 226 €-1 441 €
23+1 785 €+3 371 €-1 586 €
24+1 785 €+3 519 €-1 734 €
25+1 785 €+3 671 €-1 886 €
Total+44 625 €+39 379 €+5 246 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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