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Maison à vendre

VilleRânes (61)
Surface93m²
Coût Total111 400€
Loyer Annuel7 874€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 250 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 701,61 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salon (total 31 m²), 1 chambre, Pas de balcon, Non meublé

Sur la commune de Rânes, à 2 km du bourg et ses commerces, dans un petit hameau au calme,

Une maison d'habitation de 93 m² comprenant :

  • au rez-de-chaussée, entrée sur séjour, cuisine, salle de bains avec douche, WC
  • à l'étage, avec 2 escaliers de part et d'autre de la maison, 3 pièces

Jardin d'agrément non clos

Le tout sur un terrain de 520 m²

Honoraires inclus de 8.75% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 60 000 euros. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 2720.00 et 3710.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Rânes
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61150
Coordonnées : 48.642869, -0.223149
Total : 111 400€
Prix d'acquisition : 65 250€
Travaux : 40 930€
Valeur du bien : 106 180€
Frais de notaire : 5 220€
Coût estimé : 5 220€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 7.06€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 9.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 656€/mois
Loyer annuel estimé : 7874€/an
Fourchette totale : 514€ - 838€/mois
Fourchette annuelle : 6167€ - 10054€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 242,48 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :115 551 €
Prix d'achat :65 250 €
Décote à l'achat :-50 301€ (-43.5%)
Marge achat-revente :4 151€ (3.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :544,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 576,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 814,39€
Coût de l'assurance :9 747,50€
Taxe foncière : 787,40€/an
Soit par mois : 65,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 656,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 642,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 395 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - usure nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 930 €(440 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 580€
    Isolation toiture/combles: 93 m² × 60€/m² = 5580€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 450€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 950€ = 10450€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture et revêtement de sol:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rafraîchissement:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Entretien du parquet: 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rânes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 030€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 656 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 874 €/an
Calcul : 656 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 596 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 390 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 787 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 930 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 703 €
Revenus locatifs : +7 874 €
Charges déductibles : -45 703 €
Résultat foncier Année 1 : -37 829 €(Déficit de 37 829 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 429 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 773 €/an
Revenus locatifs : +7 874 €
Charges déductibles : -4 773 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 101 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16428.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 413 €(65% de 65 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 542 €/an
Calcul : 42 413 € × 3,636% = 1 542 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 874 €45 706 €3 599 €-37 832 €21 400 €16 432 €16 432 €
28 031 €4 679 €3 502 €3 352 €--13 080 €
38 192 €4 579 €3 401 €3 613 €--9 467 €
48 356 €4 475 €3 298 €3 881 €--5 586 €
58 523 €4 368 €3 190 €4 155 €--1 430 €
68 694 €4 257 €3 080 €4 437 €---
78 867 €4 142 €2 965 €4 725 €---
89 045 €4 024 €2 847 €5 021 €---
99 226 €3 902 €2 725 €5 324 €---
109 410 €3 776 €2 598 €5 635 €---
119 598 €3 645 €2 468 €5 953 €---
129 790 €3 510 €2 333 €6 280 €---
139 986 €3 371 €2 194 €6 615 €---
1410 186 €3 227 €2 050 €6 959 €---
1510 390 €3 079 €1 901 €7 311 €---
1610 597 €2 925 €1 748 €7 672 €---
1710 809 €2 766 €1 589 €8 043 €---
1811 026 €2 602 €1 425 €8 423 €---
1911 246 €2 433 €1 256 €8 813 €---
2011 471 €2 258 €1 080 €9 213 €---
2111 700 €2 077 €900 €9 623 €---
2211 934 €1 890 €713 €10 044 €---
2312 173 €1 697 €520 €10 476 €---
2412 417 €1 498 €320 €10 919 €---
2512 665 €1 291 €114 €11 373 €---
TOTAL252 207 €122 177 €51 814 €130 030 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 030 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 874 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 654 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 654 €-6 420 €+8 074 €
2+1 654 €0 €+1 654 €
3+1 654 €0 €+1 654 €
4+1 654 €0 €+1 654 €
5+1 654 €0 €+1 654 €
6+1 654 €+902 €+752 €
7+1 654 €+1 418 €+236 €
8+1 654 €+1 506 €+148 €
9+1 654 €+1 597 €+57 €
10+1 654 €+1 690 €-36 €
11+1 654 €+1 786 €-132 €
12+1 654 €+1 884 €-230 €
13+1 654 €+1 985 €-331 €
14+1 654 €+2 088 €-434 €
15+1 654 €+2 193 €-539 €
16+1 654 €+2 302 €-648 €
17+1 654 €+2 413 €-759 €
18+1 654 €+2 527 €-873 €
19+1 654 €+2 644 €-990 €
20+1 654 €+2 764 €-1 110 €
21+1 654 €+2 887 €-1 233 €
22+1 654 €+3 013 €-1 359 €
23+1 654 €+3 143 €-1 489 €
24+1 654 €+3 276 €-1 622 €
25+1 654 €+3 412 €-1 758 €
Total+41 350 €+39 009 €+2 341 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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