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Achat : Appartement (51000)

VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface87m²
Coût Total143 604€
Loyer Annuel9 847€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-257€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 300 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 049,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 87 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Dans un immeuble sécurisé avec ascenseur, voici un appartement spacieux et fonctionnel, baigné de lumière naturelle il comprend un hall d'entrée desservant une cuisine, un espace salon-séjour donnant accès au balcon, salle à manger, 3 chambres dont une avec point d'eau, salle de bains avec baignoire, wc. Cet appartement developpant environ 87m² hab possède également un garage et une cave. Bien soumis au statut de la copropriété, nombre de lots: 76, montant moyen annuel des charges: 2600 € omprenant l'eau chaude et froide, le chauffage, l'entretien des communs et des espaces verts, les frais de syndic, l'assurance de l'immeuble. Prix: 91 300 € F. A. DPE ANCIENNE VERSION Surface loi Carrez: 87 m².

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.957550, 4.368130
Total : 143 604€
Prix d'acquisition : 91 300€
Travaux : 45 000€
Valeur du bien : 136 300€
Frais de notaire : 7 304€
Coût estimé : 7 304€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 821€/mois
Loyer annuel estimé : 9847€/an
Fourchette totale : 646€ - 1042€/mois
Fourchette annuelle : 7755€ - 12503€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 475,41 €/m²
Basé sur :293 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 361 €
Prix d'achat :91 300 €
Décote à l'achat :-37 061€ (-28.9%)
Marge achat-revente :-15 243€ (-11.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 604€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :721,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :57,44€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 778,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 764,41€
Coût de l'assurance :17 232,48€
Taxe foncière : 984,70€/an
Soit par mois : 82,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 216,67€/mois
Soit par an : 2 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 820,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 077,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-256,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire et du lavabo
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour du mobilier
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec usure normale nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 000 €(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:4 500€
    Rafraîchissement chambres: 45 m² × 80€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:2 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 847 €/an
Calcul : 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 006 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 604 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 689 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 985 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 600 €/an
Calcul : 217 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 280 €
Revenus locatifs : +9 847 €
Charges déductibles : -54 280 €
Résultat foncier Année 1 : -44 433 €(Déficit de 44 433 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 033 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 280 €/an
Revenus locatifs : +9 847 €
Charges déductibles : -9 280 €
Résultat foncier Années 2+ : 567 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23032.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 345 €(65% de 91 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 158 €/an
Calcul : 59 345 € × 3,636% = 2 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 847 €54 285 €5 011 €-44 438 €21 400 €23 038 €23 038 €
210 044 €9 154 €4 880 €890 €--22 148 €
310 245 €9 018 €4 744 €1 226 €--20 921 €
410 450 €8 878 €4 604 €1 571 €--19 350 €
510 659 €8 733 €4 459 €1 926 €--17 424 €
610 872 €8 582 €4 308 €2 290 €--15 135 €
711 089 €8 426 €4 152 €2 663 €--12 472 €
811 311 €8 265 €3 991 €3 046 €--9 425 €
911 537 €8 098 €3 824 €3 440 €--5 986 €
1011 768 €7 924 €3 650 €3 844 €--2 142 €
1112 003 €7 745 €3 471 €4 259 €---
1212 243 €7 559 €3 285 €4 685 €---
1312 488 €7 366 €3 092 €5 122 €---
1412 738 €7 166 €2 892 €5 572 €---
1512 993 €6 960 €2 686 €6 033 €---
1613 253 €6 746 €2 472 €6 507 €---
1713 518 €6 524 €2 250 €6 994 €---
1813 788 €6 294 €2 020 €7 494 €---
1914 064 €6 056 €1 782 €8 008 €---
2014 345 €5 809 €1 535 €8 536 €---
2114 632 €5 554 €1 280 €9 078 €---
2214 925 €5 289 €1 015 €9 635 €---
2315 223 €5 015 €741 €10 208 €---
2415 528 €4 731 €457 €10 796 €---
2515 838 €4 437 €163 €11 401 €---
TOTAL315 401 €224 614 €72 764 €90 787 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 787 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 847 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 068 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 068 €-6 420 €+8 488 €
2+2 068 €0 €+2 068 €
3+2 068 €0 €+2 068 €
4+2 068 €0 €+2 068 €
5+2 068 €0 €+2 068 €
6+2 068 €0 €+2 068 €
7+2 068 €0 €+2 068 €
8+2 068 €0 €+2 068 €
9+2 068 €0 €+2 068 €
10+2 068 €0 €+2 068 €
11+2 068 €+635 €+1 433 €
12+2 068 €+1 405 €+663 €
13+2 068 €+1 537 €+531 €
14+2 068 €+1 671 €+397 €
15+2 068 €+1 810 €+258 €
16+2 068 €+1 952 €+116 €
17+2 068 €+2 098 €-30 €
18+2 068 €+2 248 €-180 €
19+2 068 €+2 402 €-334 €
20+2 068 €+2 561 €-493 €
21+2 068 €+2 723 €-655 €
22+2 068 €+2 891 €-823 €
23+2 068 €+3 062 €-994 €
24+2 068 €+3 239 €-1 171 €
25+2 068 €+3 420 €-1 352 €
Total+51 700 €+27 236 €+24 464 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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