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Maison de ville

VillePons (17)
Surface99m²
Coût Total124 110€
Loyer Annuel9 385€
Rentabilité7.56%
Cashflow/mois+53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 105 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 060,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville - Maison de ville SANS jardin près de la gare de Pons. 99m2 comprenant au rez de chaussée: une cuisine , salon salle à manger, toilettes. A l'étage: 2 chambres, un coin bureau, une salle de bain avec toilettes. Vendue vide. Pas de copropriété. Possibilité de la louer à environ 650€ par mois.

Ville : Pons
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17800
Coordonnées : 45.578090, -0.534850
Total : 124 110€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 10 710€
Valeur du bien : 115 710€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 6.38€ - 9.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 782€/mois
Loyer annuel estimé : 9385€/an
Fourchette totale : 632€ - 969€/mois
Fourchette annuelle : 7579€ - 11623€/an
Rentabilité brute :7.56%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 9.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 113,49 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 236 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-5 236€ (-4.7%)
Marge achat-revente :-13 874€ (-12.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :614,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 650,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 296,29€
Coût de l'assurance :10 859,62€
Taxe foncière : 938,53€/an
Soit par mois : 78,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 782,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 729,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en bois en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - peinture écaillée nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 710 €(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant 24 m²: 60€/m² × 24 = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain 6 m²: 1000€/m² × 6 = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Rafraîchissement parquet 25 m²: 60€/m² × 25 = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds 10 m²: 30€/m² × 10 = 300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pons (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 782 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 385 €/an
Calcul : 782 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 166 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 110 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 434 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 939 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 710 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 249 €
Revenus locatifs : +9 385 €
Charges déductibles : -16 249 €
Résultat foncier Année 1 : -6 864 €(Déficit de 6 864 €)
Imputable sur revenu global : 6 864 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 539 €/an
Revenus locatifs : +9 385 €
Charges déductibles : -5 539 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 846 €/an
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 385 €16 253 €4 170 €-6 868 €6 868 €--
29 573 €5 432 €4 059 €4 141 €---
39 764 €5 318 €3 945 €4 447 €---
49 960 €5 199 €3 826 €4 760 €---
510 159 €5 077 €3 704 €5 082 €---
610 362 €4 950 €3 577 €5 412 €---
710 569 €4 819 €3 446 €5 751 €---
810 781 €4 683 €3 310 €6 098 €---
910 996 €4 542 €3 169 €6 454 €---
1011 216 €4 397 €3 024 €6 819 €---
1111 441 €4 247 €2 874 €7 194 €---
1211 669 €4 091 €2 718 €7 578 €---
1311 903 €3 930 €2 558 €7 972 €---
1412 141 €3 764 €2 391 €8 377 €---
1512 384 €3 592 €2 219 €8 792 €---
1612 631 €3 414 €2 041 €9 218 €---
1712 884 €3 230 €1 857 €9 654 €---
1813 142 €3 039 €1 666 €10 103 €---
1913 404 €2 842 €1 469 €10 563 €---
2013 673 €2 638 €1 265 €11 035 €---
2113 946 €2 427 €1 054 €11 519 €---
2214 225 €2 208 €835 €12 017 €---
2314 509 €1 982 €610 €12 527 €---
2414 800 €1 749 €376 €13 051 €---
2515 096 €1 507 €134 €13 589 €---
TOTAL300 612 €105 329 €60 296 €195 283 €6 868 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 060 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 283 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 385 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 971 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 971 €-2 060 €+4 031 €
2+1 971 €+1 242 €+729 €
3+1 971 €+1 334 €+637 €
4+1 971 €+1 428 €+543 €
5+1 971 €+1 525 €+446 €
6+1 971 €+1 624 €+347 €
7+1 971 €+1 725 €+246 €
8+1 971 €+1 829 €+142 €
9+1 971 €+1 936 €+35 €
10+1 971 €+2 046 €-75 €
11+1 971 €+2 158 €-187 €
12+1 971 €+2 273 €-302 €
13+1 971 €+2 392 €-421 €
14+1 971 €+2 513 €-542 €
15+1 971 €+2 638 €-667 €
16+1 971 €+2 765 €-794 €
17+1 971 €+2 896 €-925 €
18+1 971 €+3 031 €-1 060 €
19+1 971 €+3 169 €-1 198 €
20+1 971 €+3 310 €-1 339 €
21+1 971 €+3 456 €-1 485 €
22+1 971 €+3 605 €-1 634 €
23+1 971 €+3 758 €-1 787 €
24+1 971 €+3 915 €-1 944 €
25+1 971 €+4 077 €-2 106 €
Total+49 275 €+58 585 €+-9 310 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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