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Achat : Appartement Saint-Brieuc (22000)

VilleSaint-Brieuc (22)
Surface60m²
Coût Total115 950€
Loyer Annuel9 125€
Rentabilité7.87%
Cashflow/mois+70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 250 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 337,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Lot numéro 4 (4) : Un appartement de type 2 situé au rez-de-chaussée comprenant : entrée, séjour, cuisine, salle de bains et chambre.

Lot numéro trente-trois (33) : Un parking couvert situé au sous-sol portant le numéro 7.

Lot numéro vingt et un (21) : Une cave située au sous-sol portant le numéro 8.

Bien libre de toute occupation.

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.514140, -2.759670
Total : 115 950€
Prix d'acquisition : 80 250€
Travaux : 29 280€
Valeur du bien : 109 530€
Frais de notaire : 6 420€
Coût estimé : 6 420€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 12.67€/m²/mois
Fourchette : 10.43€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 760€/mois
Loyer annuel estimé : 9125€/an
Fourchette totale : 626€ - 924€/mois
Fourchette annuelle : 7506€ - 11093€/an
Rentabilité brute :7.87%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 9.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 875 €/m²
Basé sur :586 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 500 €
Prix d'achat :80 250 €
Décote à l'achat :-32 250€ (-28.7%)
Marge achat-revente :-3 450€ (-3.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :580,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :33,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 614,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 191,91€
Coût de l'assurance :10 145,62€
Taxe foncière : 912,53€/an
Soit par mois : 76,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 760,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 690,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture jaunie nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un nouveau revêtement de sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 280 €(488 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (installation comprise)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Salle de bain:600€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 120€/m² = 600€ (installation comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Parquet flottant: 12 m² × 50€/m² = 600€ (installation comprise)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (installation comprise)
  • Salon - Revêtement sol:900€
    Remplacement moquette: 15 m² × 60€/m² = 900€ (installation comprise)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon: 15 m² × 60€/m² = 900€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Saint-Brieuc). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 760 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 125 €/an
Calcul : 760 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 007 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 950 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 406 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 913 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 606 €
Revenus locatifs : +9 125 €
Charges déductibles : -34 606 €
Résultat foncier Année 1 : -25 480 €(Déficit de 25 480 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 080 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 326 €/an
Revenus locatifs : +9 125 €
Charges déductibles : -5 326 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 800 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4080.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 163 €(65% de 80 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 897 €/an
Calcul : 52 163 € × 3,636% = 1 897 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 125 €34 610 €4 011 €-25 484 €21 400 €4 084 €4 084 €
29 308 €5 224 €3 906 €4 083 €--1 €
39 494 €5 116 €3 797 €4 378 €---
49 684 €5 003 €3 685 €4 681 €---
59 878 €4 886 €3 568 €4 991 €---
610 075 €4 765 €3 447 €5 310 €---
710 277 €4 640 €3 322 €5 636 €---
810 482 €4 511 €3 192 €5 971 €---
910 692 €4 376 €3 058 €6 315 €---
1010 906 €4 237 €2 919 €6 668 €---
1111 124 €4 094 €2 775 €7 030 €---
1211 346 €3 944 €2 626 €7 402 €---
1311 573 €3 790 €2 472 €7 783 €---
1411 805 €3 630 €2 312 €8 174 €---
1512 041 €3 465 €2 146 €8 576 €---
1612 281 €3 293 €1 975 €8 988 €---
1712 527 €3 116 €1 797 €9 411 €---
1812 778 €2 932 €1 614 €9 846 €---
1913 033 €2 742 €1 423 €10 292 €---
2013 294 €2 545 €1 226 €10 749 €---
2113 560 €2 340 €1 022 €11 219 €---
2213 831 €2 129 €811 €11 702 €---
2314 108 €1 910 €592 €12 197 €---
2414 390 €1 683 €365 €12 706 €---
2514 677 €1 449 €130 €13 229 €---
TOTAL292 286 €120 431 €58 192 €171 856 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 856 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 125 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 916 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 916 €-6 420 €+8 336 €
2+1 916 €0 €+1 916 €
3+1 916 €+1 313 €+603 €
4+1 916 €+1 404 €+512 €
5+1 916 €+1 497 €+419 €
6+1 916 €+1 593 €+323 €
7+1 916 €+1 691 €+225 €
8+1 916 €+1 791 €+125 €
9+1 916 €+1 895 €+21 €
10+1 916 €+2 000 €-84 €
11+1 916 €+2 109 €-193 €
12+1 916 €+2 221 €-305 €
13+1 916 €+2 335 €-419 €
14+1 916 €+2 452 €-536 €
15+1 916 €+2 573 €-657 €
16+1 916 €+2 696 €-780 €
17+1 916 €+2 823 €-907 €
18+1 916 €+2 954 €-1 038 €
19+1 916 €+3 087 €-1 171 €
20+1 916 €+3 225 €-1 309 €
21+1 916 €+3 366 €-1 450 €
22+1 916 €+3 511 €-1 595 €
23+1 916 €+3 659 €-1 743 €
24+1 916 €+3 812 €-1 896 €
25+1 916 €+3 969 €-2 053 €
Total+47 900 €+51 557 €+-3 657 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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