Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleValréas (84)
Surface56m²
Coût Total96 140€
Loyer Annuel5 209€
Rentabilité5.42%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 946,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1er étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 9 parkings: 9 places dans la rue

Logement au calme dans une allée bien entretenue avec parking devant et verdure derriere. Près des commerces, écoles et centre sportif et piscine municipale (env. 150 m)

Ville : Valréas
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84600
Coordonnées : 44.348918, 4.995813
Total : 96 140€
Prix d'acquisition : 53 000€
Travaux : 38 900€
Valeur du bien : 91 900€
Frais de notaire : 4 240€
Coût estimé : 4 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 434€/mois
Loyer annuel estimé : 5209€/an
Fourchette totale : 346€ - 544€/mois
Fourchette annuelle : 4157€ - 6528€/an
Rentabilité brute :5.42%
Fourchette de rentabilité :4.32% - 6.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :995,33 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :55 738 €
Prix d'achat :53 000 €
Décote à l'achat :-2 738€ (-4.9%)
Marge achat-revente :-40 402€ (-72.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :471,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :24,04€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 495,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 174,72€
Coût de l'assurance :7 210,50€
Taxe foncière : 520,94€/an
Soit par mois : 43,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 434,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 538,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-104,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et carrelage
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage fissuré et meubles anciens
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état mauvais présumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état mauvais présumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du carrelage
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 900 €(695 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valréas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 434 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 209 €/an
Calcul : 434 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 132 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 140 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 288 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 521 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 841 €
Revenus locatifs : +5 209 €
Charges déductibles : -42 841 €
Résultat foncier Année 1 : -37 632 €(Déficit de 37 632 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 232 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 941 €/an
Revenus locatifs : +5 209 €
Charges déductibles : -3 941 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 268 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16231.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450 €(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 209 €42 844 €3 135 €-37 635 €21 400 €16 235 €16 235 €
25 314 €3 860 €3 050 €1 454 €--14 781 €
35 420 €3 773 €2 963 €1 647 €--13 134 €
45 528 €3 682 €2 873 €1 846 €--11 288 €
55 639 €3 589 €2 780 €2 049 €--9 239 €
65 752 €3 493 €2 684 €2 258 €--6 980 €
75 867 €3 394 €2 584 €2 473 €--4 507 €
85 984 €3 291 €2 481 €2 693 €--1 814 €
96 104 €3 185 €2 375 €2 919 €---
106 226 €3 075 €2 265 €3 151 €---
116 350 €2 961 €2 152 €3 389 €---
126 477 €2 844 €2 035 €3 633 €---
136 607 €2 723 €1 913 €3 884 €---
146 739 €2 598 €1 788 €4 141 €---
156 874 €2 468 €1 659 €4 406 €---
167 011 €2 334 €1 525 €4 677 €---
177 151 €2 196 €1 387 €4 955 €---
187 294 €2 053 €1 244 €5 241 €---
197 440 €1 905 €1 096 €5 535 €---
207 589 €1 753 €943 €5 836 €---
217 741 €1 595 €786 €6 146 €---
227 896 €1 432 €622 €6 464 €---
238 054 €1 263 €454 €6 790 €---
248 215 €1 089 €280 €7 126 €---
258 379 €909 €100 €7 470 €---
TOTAL166 857 €104 309 €45 175 €62 548 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 548 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 209 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 094 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 094 €-6 420 €+7 514 €
2+1 094 €0 €+1 094 €
3+1 094 €0 €+1 094 €
4+1 094 €0 €+1 094 €
5+1 094 €0 €+1 094 €
6+1 094 €0 €+1 094 €
7+1 094 €0 €+1 094 €
8+1 094 €0 €+1 094 €
9+1 094 €+331 €+763 €
10+1 094 €+945 €+149 €
11+1 094 €+1 017 €+77 €
12+1 094 €+1 090 €+4 €
13+1 094 €+1 165 €-71 €
14+1 094 €+1 242 €-148 €
15+1 094 €+1 322 €-228 €
16+1 094 €+1 403 €-309 €
17+1 094 €+1 487 €-393 €
18+1 094 €+1 572 €-478 €
19+1 094 €+1 660 €-566 €
20+1 094 €+1 751 €-657 €
21+1 094 €+1 844 €-750 €
22+1 094 €+1 939 €-845 €
23+1 094 €+2 037 €-943 €
24+1 094 €+2 138 €-1 044 €
25+1 094 €+2 241 €-1 147 €
Total+27 350 €+18 765 €+8 585 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →