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Maison - 4 pièce(s) - 116 m²

Bien expiré
VilleAngles (85)
Surface116
Coût Total214 910
Loyer Annuel13 919
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-81
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 1 198,28 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Emmanuelle FERRETTI By Safti , vous propose cette bâtisse en plein coeur de St Benoist sur mer, à 10 minutes des plages de sable fin. Elle vous séduira par ses volumes et sa solidité vous apportant calme et réconfort. Actuellement utilisée en résidence secondaire, elle pourrait devenir une véritable habitation familiale grâce à ses 116m2 habitables sur 2 niveaux, avec ses 3 chambres ( à l'Etage), son vaste salon séjour à la triple exposition de plus de 40m2, cuisine indépendante, salle de douche. Le terrain clos ne nécessite pas un gros entretien et la situation place cette maison à proximité des arrêts de bus ou du centre du village. L'intérieur nécessite des travaux d'isolation si tel est votre souhait d'y poser vos valises à l'année. Je vous attends pour la découvrir. Photos à venir ...Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 139 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Emmanuelle FERRETTI - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de LA ROCHE-SUR-YON sous le numéro 848 973 830

Surface terrain : 258 m².

Ville : Angles
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85750
Coordonnées : 46.408130, -1.403470
Total : 214 910
Prix d'acquisition : 139 000
Travaux : 64 790
Valeur du bien : 203 790
Frais de notaire : 11 120
Coût estimé : 11 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116
Loyer prédit : 10.00€/m²/mois
Fourchette : 7.34€ - 13.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1160€/mois
Loyer annuel estimé : 13919€/an
Fourchette totale : 852€ - 1579€/mois
Fourchette annuelle : 10223€ - 18952€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 910
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 064,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :60,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 125,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 409,60
Coût de l'assurance :18 267,35
Taxe foncière : 1 391,93€/an
Soit par mois : 115,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 159,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 241,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 116 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 116 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations fonctionnelles mais datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et finitions pour le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, usure minime
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification de la tuyauterie et des évacuations pour s'assurer de leur bon état
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 790(559 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Isolation:4 640
    Isolation combles: 116 m² × 40€/m² = 4640€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 200
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 800€ = 11200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 500
    Rénovation chambres: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 250
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:2 000
    Vérification plomberie générale: 1 maison × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angles (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 840✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 160 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 919 €/an
Calcul : 1 160 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 214 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 910 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 731 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 392 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 790
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 127
Revenus locatifs : +13 919
Charges déductibles : -74 127
Résultat foncier Année 1 : -60 207(Déficit de 60 207 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 807
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 337 €/an
Revenus locatifs : +13 919
Charges déductibles : -9 337
Résultat foncier Années 2+ : 4 583 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38807.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 91974 1347 221-60 21421 400 €38 814 €38 814 €
214 1989 1527 0295 046--33 768 €
314 4828 9536 8315 528--28 240 €
414 7718 7486 6266 023--22 217 €
515 0678 5366 4136 531--15 687 €
615 3688 3166 1947 052--8 635 €
715 6758 0895 9677 586--1 049 €
815 9897 8545 7318 135---
916 3097 6115 4888 698---
1016 6357 3595 2379 275---
1116 9687 0994 9779 868---
1217 3076 8304 70710 477---
1317 6536 5514 42911 102---
1418 0066 2634 14111 743---
1518 3665 9653 84212 401---
1618 7345 6573 53413 077---
1719 1085 3383 21513 771---
1819 4905 0082 88514 483---
1919 8804 6662 54315 214---
2020 2784 3132 19015 965---
2120 6833 9471 82516 736---
2221 0973 5691 44717 528---
2321 5193 1781 05518 341---
2421 9492 77365119 176---
2522 3882 35523220 034---
TOTAL445 839222 265104 410223 57421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 574
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 919 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 923 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 923-6 420+9 343
2+2 9230+2 923
3+2 9230+2 923
4+2 9230+2 923
5+2 9230+2 923
6+2 9230+2 923
7+2 9230+2 923
8+2 923+2 126+797
9+2 923+2 609+314
10+2 923+2 783+140
11+2 923+2 961-38
12+2 923+3 143-220
13+2 923+3 331-408
14+2 923+3 523-600
15+2 923+3 720-797
16+2 923+3 923-1 000
17+2 923+4 131-1 208
18+2 923+4 345-1 422
19+2 923+4 564-1 641
20+2 923+4 790-1 867
21+2 923+5 021-2 098
22+2 923+5 258-2 335
23+2 923+5 502-2 579
24+2 923+5 753-2 830
25+2 923+6 010-3 087
Total+73 075+67 072+6 003
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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