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Maison 6 pièces 125 m²

Bien expiré
VillePlouay (56)
Surface125m²
Coût Total208 300€
Loyer Annuel13 652€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 160 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre - Maison à rénover au coeur d'Inguiniel

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Plus d'infos ou visite ? Contactez nous sans attendre. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : BZH-LOR-100924 Date de réalisation du diagnostic : 18/06/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 200 € et 4 380 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Plouay
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56240
Coordonnées : 47.925167, -3.385082
Total : 208 300€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 51 700€
Valeur du bien : 196 700€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 9.10€/m²/mois
Fourchette : 7.17€ - 11.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1138€/mois
Loyer annuel estimé : 13652€/an
Fourchette totale : 897€ - 1443€/mois
Fourchette annuelle : 10759€ - 17322€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 029,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :60,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 090,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 532,40€
Coût de l'assurance :18 226,25€
Taxe foncière : 1 365,17€/an
Soit par mois : 113,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 137,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 203,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement du revêtement de sol si nécessaire
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 125 m²
Raison: Normes électriques - sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: plomberie complète pour 125 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 700 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11500€
  • Isolation:6 000€
    Isolation toiture/combles: 125 m² × 48€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (mobilier, électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:6 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Plouay). Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des coûts moyens et peuvent varier selon les spécificités du projet.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 138 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 652 €/an
Calcul : 1 138 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 951 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 300 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 729 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 365 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 745 €
Revenus locatifs : +13 652 €
Charges déductibles : -60 745 €
Résultat foncier Année 1 : -47 093 €(Déficit de 47 093 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 693 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 045 €/an
Revenus locatifs : +13 652 €
Charges déductibles : -9 045 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 607 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25693.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 652 €60 752 €6 957 €-47 100 €21 400 €25 700 €25 700 €
213 925 €8 866 €6 772 €5 058 €--20 642 €
314 203 €8 675 €6 581 €5 528 €--15 113 €
414 487 €8 477 €6 382 €6 011 €--9 103 €
514 777 €8 272 €6 178 €6 505 €--2 597 €
615 073 €8 060 €5 965 €7 013 €---
715 374 €7 840 €5 746 €7 534 €---
815 682 €7 614 €5 519 €8 068 €---
915 995 €7 379 €5 285 €8 616 €---
1016 315 €7 136 €5 042 €9 179 €---
1116 641 €6 885 €4 791 €9 756 €---
1216 974 €6 626 €4 532 €10 348 €---
1317 314 €6 357 €4 263 €10 956 €---
1417 660 €6 080 €3 985 €11 580 €---
1518 013 €5 792 €3 698 €12 221 €---
1618 373 €5 495 €3 401 €12 878 €---
1718 741 €5 188 €3 094 €13 553 €---
1819 116 €4 870 €2 776 €14 246 €---
1919 498 €4 541 €2 447 €14 957 €---
2019 888 €4 201 €2 107 €15 687 €---
2120 286 €3 849 €1 755 €16 436 €---
2220 691 €3 486 €1 391 €17 206 €---
2321 105 €3 109 €1 015 €17 996 €---
2421 527 €2 720 €626 €18 807 €---
2521 958 €2 317 €223 €19 640 €---
TOTAL437 268 €204 588 €100 532 €232 680 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 680 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 652 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 867 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 867 €-6 420 €+9 287 €
2+2 867 €0 €+2 867 €
3+2 867 €0 €+2 867 €
4+2 867 €0 €+2 867 €
5+2 867 €0 €+2 867 €
6+2 867 €+1 325 €+1 542 €
7+2 867 €+2 260 €+607 €
8+2 867 €+2 420 €+447 €
9+2 867 €+2 585 €+282 €
10+2 867 €+2 754 €+113 €
11+2 867 €+2 927 €-60 €
12+2 867 €+3 105 €-238 €
13+2 867 €+3 287 €-420 €
14+2 867 €+3 474 €-607 €
15+2 867 €+3 666 €-799 €
16+2 867 €+3 863 €-996 €
17+2 867 €+4 066 €-1 199 €
18+2 867 €+4 274 €-1 407 €
19+2 867 €+4 487 €-1 620 €
20+2 867 €+4 706 €-1 839 €
21+2 867 €+4 931 €-2 064 €
22+2 867 €+5 162 €-2 295 €
23+2 867 €+5 399 €-2 532 €
24+2 867 €+5 642 €-2 775 €
25+2 867 €+5 892 €-3 025 €
Total+71 675 €+69 804 €+1 871 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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