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Grande maison de village à rénover

VilleSaint-Julien-de-Peyrolas (30)
Surface135m²
Coût Total169 820€
Loyer Annuel15 786€
Rentabilité9.30%
Cashflow/mois+285€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 807,41 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 135 m², 7 pièces, 4 chambres, 142 m² de terrain, Cheminée, Cave, Orientation est, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking

Dans le village de Saint-Julien-de-Peyrolas (30760), venez découvrir cette grande maison d'environ 135 m² à rénover, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement. Idéale pour une grande famille ou pour un projet d'investissement, cette propriété permet notamment la création de plusieurs logements indépendants. La maison se compose actuellement de la manière suivante : Au rez-de-chaussée :

  • Deux pièces
  • Un grand garage (21m²)
  • Un accès aux caves (en tout 33m²) Au premier étage :
  • Cinq pièces
  • Une salle d'eau
  • Un Wc indépendant. Au dernier étage :
  • Deux combles aménageables d'environ 35 m² et 40 m², pouvant être transformés en chambres, bureau ou espace de vie supplémentaire.

Après rénovation, cette maison offrira un beau potentiel, que ce soit pour une résidence principale spacieuse ou pour la création de plusieurs appartements pour générer des revenus locatifs. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à Colline Rigaut au O7 .

Cette annonce référence 340129 vous est présentée par votre agent commercial Bsk Immobilier Colline Rigaut (Ei) immatriculé au Rsac de Nimes (30000) sous le numéro .

Prix du bien : 109 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : Score Dpe : 379 kWhEP/m²/an Score Ges : 27 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1950.00 € et 2690.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Julien-de-Peyrolas
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30760
Coordonnées : 44.288015, 4.565028
Total : 169 820€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 52 100€
Valeur du bien : 161 100€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 9.74€/m²/mois
Fourchette : 7.31€ - 12.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1315€/mois
Loyer annuel estimé : 15786€/an
Fourchette totale : 987€ - 1752€/mois
Fourchette annuelle : 11849€ - 21030€/an
Rentabilité brute :9.30%
Fourchette de rentabilité :6.98% - 12.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 397,65 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :323 683 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-214 683€ (-66.3%)
Marge achat-revente :153 863€ (47.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :848,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :50,95€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 899,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 681,55€
Coût de l'assurance :15 283,80€
Taxe foncière : 1 578,57€/an
Soit par mois : 131,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 315,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 030,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :284,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 379 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m² (environ 35 m² + 40 m² des combles aménageables)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 135 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise à jour pour confort et sécurité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise à jour pour confort et sécurité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 100 €(386 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 500€
    Isolation combles: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (prix moyen incluant pose)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 20€/m² = 900€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Julien-de-Peyrolas (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 315 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 786 €/an
Calcul : 1 315 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 835 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 820 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 611 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 579 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 125 €
Revenus locatifs : +15 786 €
Charges déductibles : -60 125 €
Résultat foncier Année 1 : -44 340 €(Déficit de 44 340 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 940 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 025 €/an
Revenus locatifs : +15 786 €
Charges déductibles : -8 025 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 760 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22939.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 786 €60 131 €5 841 €-44 345 €21 400 €22 945 €22 945 €
216 101 €7 877 €5 688 €8 224 €--14 721 €
316 423 €7 719 €5 529 €8 705 €--6 016 €
416 752 €7 554 €5 364 €9 198 €---
517 087 €7 384 €5 194 €9 703 €---
617 429 €7 208 €5 018 €10 221 €---
717 777 €7 025 €4 835 €10 752 €---
818 133 €6 836 €4 646 €11 297 €---
918 496 €6 640 €4 450 €11 855 €---
1018 865 €6 438 €4 248 €12 428 €---
1119 243 €6 228 €4 038 €13 015 €---
1219 628 €6 011 €3 821 €13 617 €---
1320 020 €5 786 €3 596 €14 234 €---
1420 421 €5 553 €3 363 €14 868 €---
1520 829 €5 312 €3 122 €15 517 €---
1621 246 €5 062 €2 872 €16 183 €---
1721 670 €4 804 €2 614 €16 866 €---
1822 104 €4 536 €2 347 €17 567 €---
1922 546 €4 259 €2 070 €18 286 €---
2022 997 €3 973 €1 783 €19 024 €---
2123 457 €3 676 €1 486 €19 781 €---
2223 926 €3 368 €1 178 €20 558 €---
2324 404 €3 050 €860 €21 354 €---
2424 893 €2 720 €531 €22 172 €---
2525 390 €2 379 €189 €23 011 €---
TOTAL505 622 €191 530 €84 682 €314 092 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 314 092 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 786 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 315 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 315 €-6 420 €+9 735 €
2+3 315 €0 €+3 315 €
3+3 315 €0 €+3 315 €
4+3 315 €+954 €+2 361 €
5+3 315 €+2 911 €+404 €
6+3 315 €+3 066 €+249 €
7+3 315 €+3 226 €+89 €
8+3 315 €+3 389 €-74 €
9+3 315 €+3 557 €-242 €
10+3 315 €+3 728 €-413 €
11+3 315 €+3 904 €-589 €
12+3 315 €+4 085 €-770 €
13+3 315 €+4 270 €-955 €
14+3 315 €+4 460 €-1 145 €
15+3 315 €+4 655 €-1 340 €
16+3 315 €+4 855 €-1 540 €
17+3 315 €+5 060 €-1 745 €
18+3 315 €+5 270 €-1 955 €
19+3 315 €+5 486 €-2 171 €
20+3 315 €+5 707 €-2 392 €
21+3 315 €+5 934 €-2 619 €
22+3 315 €+6 167 €-2 852 €
23+3 315 €+6 406 €-3 091 €
24+3 315 €+6 652 €-3 337 €
25+3 315 €+6 903 €-3 588 €
Total+82 875 €+94 228 €+-11 353 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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