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Vente appartement 5 pièces 82 m² Morsang-sur-Orge (91390) - Superimmo

Bien expiré
VilleMorsang-sur-Orge (91)
Surface82m²
Coût Total200 010€
Loyer Annuel14 629€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois-200€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 195,12 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Je vous invite à venir découvrir cet Appartement en très bon état général situé à deux pas du Parc de Morsang et à proximité immédiate du Tramway T12 dans une résidence sécurisée avec ascenseur. Lumineux, offrant de beaux volumes, ce bien est idéal pour une famille recherchant un cadre de vie confortable, pratique et agréable à vivre. L'appartement se compose d'une entrée, séjour - salle à manger de 27 m² avec balcon et cuisine équipée. Le côté nuit est desservi par un dégagement avec placards, salle d'eau, WC et trois chambres. Vous disposerez également d'une Cave en sous sol et la possibilité d'acquérir un BOX en OPTION. Contactez moi pour organiser une visite, ce sera un plaisir de vous présenter ce bien et vous accompagner dans votre projet d'achat immobilier. Le bien comprend 3 lots, et il est situé dans une copropriété de 275 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 3000 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 180 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Virginie DUTEIL, Tél. : 0782192739, E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Evry sous le numéro 788881811 - SAFTI – DUTEIL Virginie, Conseiller indépendant

Ville : Morsang-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91390
Coordonnées : 48.656583, 2.352633
Total : 200 010€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 5 610€
Valeur du bien : 185 610€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 12.43€ - 17.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1219€/mois
Loyer annuel estimé : 14629€/an
Fourchette totale : 1019€ - 1458€/mois
Fourchette annuelle : 12230€ - 17497€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 010€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :988,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :58,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 046,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 531,37€
Coût de l'assurance :17 500,88€
Taxe foncière : 1 462,87€/an
Soit par mois : 121,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 219,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 418,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-199,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 199 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire car cuisine en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne avec électroménager récent.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire car salle de bain en excellent état.
Quantité: N/A
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain moderne et impeccable.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 27 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé d'après le pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 610 €(68 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:0€
    Aucune action nécessaire car cuisine en bon état.
  • Salle de bain:0€
    Aucune action nécessaire car salle de bain en excellent état.
  • Chambres - Rafraîchissement:3 180€
    Peinture murs: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rafraîchissement:2 430€
    Peinture murs: 27 m² × 30€/m² = 810€, Parquet flottant: 27 m² × 50€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 270€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Morsang-sur-Orge (Île-de-France). Main d'œuvre incluse. Les travaux de chauffage, cuisine et salle de bain ne nécessitent pas d'intervention.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 219 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 629 €/an
Calcul : 1 219 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 674 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 010 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 463 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 447 €
Revenus locatifs : +14 629 €
Charges déductibles : -17 447 €
Résultat foncier Année 1 : -2 818 €(Déficit de 2 818 €)
Imputable sur revenu global : 2 818 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 837 €/an
Revenus locatifs : +14 629 €
Charges déductibles : -11 837 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 792 €/an
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 629 €17 453 €6 681 €-2 825 €2 825 €--
214 921 €11 666 €6 503 €3 256 €---
315 220 €11 482 €6 319 €3 738 €---
415 524 €11 291 €6 128 €4 233 €---
515 835 €11 095 €5 932 €4 740 €---
616 151 €10 891 €5 728 €5 260 €---
716 474 €10 680 €5 518 €5 794 €---
816 804 €10 463 €5 300 €6 341 €---
917 140 €10 237 €5 074 €6 902 €---
1017 483 €10 004 €4 841 €7 478 €---
1117 832 €9 763 €4 600 €8 069 €---
1218 189 €9 514 €4 351 €8 675 €---
1318 553 €9 256 €4 093 €9 296 €---
1418 924 €8 990 €3 827 €9 934 €---
1519 302 €8 714 €3 551 €10 588 €---
1619 688 €8 429 €3 266 €11 260 €---
1720 082 €8 133 €2 971 €11 949 €---
1820 484 €7 828 €2 665 €12 656 €---
1920 893 €7 512 €2 350 €13 381 €---
2021 311 €7 186 €2 023 €14 125 €---
2121 737 €6 848 €1 685 €14 889 €---
2222 172 €6 499 €1 336 €15 673 €---
2322 616 €6 138 €975 €16 478 €---
2423 068 €5 764 €601 €17 304 €---
2523 529 €5 377 €214 €18 152 €---
TOTAL468 561 €231 214 €96 531 €237 347 €2 825 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 847 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 237 347 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 629 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 072 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 072 €-847 €+3 919 €
2+3 072 €+977 €+2 095 €
3+3 072 €+1 121 €+1 951 €
4+3 072 €+1 270 €+1 802 €
5+3 072 €+1 422 €+1 650 €
6+3 072 €+1 578 €+1 494 €
7+3 072 €+1 738 €+1 334 €
8+3 072 €+1 902 €+1 170 €
9+3 072 €+2 071 €+1 001 €
10+3 072 €+2 243 €+829 €
11+3 072 €+2 421 €+651 €
12+3 072 €+2 602 €+470 €
13+3 072 €+2 789 €+283 €
14+3 072 €+2 980 €+92 €
15+3 072 €+3 177 €-105 €
16+3 072 €+3 378 €-306 €
17+3 072 €+3 585 €-513 €
18+3 072 €+3 797 €-725 €
19+3 072 €+4 014 €-942 €
20+3 072 €+4 238 €-1 166 €
21+3 072 €+4 467 €-1 395 €
22+3 072 €+4 702 €-1 630 €
23+3 072 €+4 943 €-1 871 €
24+3 072 €+5 191 €-2 119 €
25+3 072 €+5 446 €-2 374 €
Total+76 800 €+71 204 €+5 596 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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