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Maison à vendre

VilleDroux (87)
Surface225m²
Coût Total243 121€
Loyer Annuel18 558€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 371 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 774,98 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cuisine équipée, 5 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Terrasse, Pas de cave

Belle maison familiale en pierres composée de 5 chambres, 3 salles d'eau, cuisine équipée et dble salon séjour ouvrant sur terrasse et jardin. Aux portes des Monts de Blond, venez découvrir le charme de cette bâtisse en pierres au coeur du Haut Limousin. Dépendances, grange et atelier complétent ce bien. A découvrir ..

Ville : Droux
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87190
Coordonnées : 46.166182, 1.147179
Total : 243 121€
Prix d'acquisition : 174 371€
Travaux : 54 800€
Valeur du bien : 229 171€
Frais de notaire : 13 950€
Coût estimé : 13 950€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1547€/mois
Loyer annuel estimé : 18558€/an
Fourchette totale : 1190€ - 2010€/mois
Fourchette annuelle : 14279€ - 24119€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 9.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :500,25 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 556 €
Prix d'achat :174 371 €
Décote à l'achat :+61 815€ (+54.9%)
Marge achat-revente :-130 565€ (-116.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 121€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 217,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :70,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 288,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 015,31€
Coût de l'assurance :21 273,09€
Taxe foncière : 1 855,81€/an
Soit par mois : 154,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 546,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 442,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :103,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 326 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 225 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 225 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, salle de bain en bon état
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - installations récentes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 800 €(244 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 500€
    Isolation toiture/combles: 225 m² × 60€/m² = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Fenêtres double vitrage:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 600€ = 16800€ (installation incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Rafraîchissement salle de bain:0€
    Aucune intervention nécessaire, salle de bain en bon état: 0€
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement salon:1 600€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Droux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 547 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 558 €/an
Calcul : 1 547 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 403 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 121 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 851 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 856 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 909 €
Revenus locatifs : +18 558 €
Charges déductibles : -65 909 €
Résultat foncier Année 1 : -47 351 €(Déficit de 47 351 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 951 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 109 €/an
Revenus locatifs : +18 558 €
Charges déductibles : -11 109 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 449 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25951.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 371 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 341 €(65% de 174 371 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 121 €/an
Calcul : 113 341 € × 3,636% = 4 121 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 558 €65 917 €8 410 €-47 359 €21 400 €25 959 €25 959 €
218 929 €10 897 €8 190 €8 032 €--17 927 €
319 308 €10 669 €7 962 €8 639 €--9 288 €
419 694 €10 432 €7 726 €9 262 €--26 €
520 088 €10 188 €7 481 €9 900 €---
620 490 €9 934 €7 228 €10 555 €---
720 899 €9 672 €6 965 €11 228 €---
821 317 €9 400 €6 693 €11 917 €---
921 744 €9 119 €6 412 €12 625 €---
1022 179 €8 827 €6 121 €13 351 €---
1122 622 €8 526 €5 819 €14 097 €---
1223 075 €8 213 €5 506 €14 862 €---
1323 536 €7 889 €5 183 €15 647 €---
1424 007 €7 554 €4 848 €16 453 €---
1524 487 €7 207 €4 501 €17 280 €---
1624 977 €6 848 €4 141 €18 129 €---
1725 476 €6 476 €3 769 €19 001 €---
1825 986 €6 090 €3 384 €19 896 €---
1926 506 €5 691 €2 984 €20 814 €---
2027 036 €5 278 €2 571 €21 758 €---
2127 576 €4 850 €2 143 €22 727 €---
2228 128 €4 407 €1 700 €23 721 €---
2328 690 €3 947 €1 241 €24 743 €---
2429 264 €3 472 €765 €25 792 €---
2529 850 €2 980 €273 €26 870 €---
TOTAL594 421 €244 484 €122 015 €349 938 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 349 938 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 558 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 897 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 897 €-6 420 €+10 317 €
2+3 897 €0 €+3 897 €
3+3 897 €0 €+3 897 €
4+3 897 €0 €+3 897 €
5+3 897 €+2 962 €+935 €
6+3 897 €+3 167 €+730 €
7+3 897 €+3 368 €+529 €
8+3 897 €+3 575 €+322 €
9+3 897 €+3 787 €+110 €
10+3 897 €+4 005 €-108 €
11+3 897 €+4 229 €-332 €
12+3 897 €+4 458 €-561 €
13+3 897 €+4 694 €-797 €
14+3 897 €+4 936 €-1 039 €
15+3 897 €+5 184 €-1 287 €
16+3 897 €+5 439 €-1 542 €
17+3 897 €+5 700 €-1 803 €
18+3 897 €+5 969 €-2 072 €
19+3 897 €+6 244 €-2 347 €
20+3 897 €+6 527 €-2 630 €
21+3 897 €+6 818 €-2 921 €
22+3 897 €+7 116 €-3 219 €
23+3 897 €+7 423 €-3 526 €
24+3 897 €+7 738 €-3 841 €
25+3 897 €+8 061 €-4 164 €
Total+97 425 €+104 981 €+-7 556 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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