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Vente maison 8 pièces 245 m² Vabre (81330) - Superimmo

VilleVabre (81)
Surface245
Coût Total247 760
Loyer Annuel21 169
Rentabilité8.54%
Cashflow/mois+305
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 000 €
Surface : 245 m²
Prix au m² : 640,82 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au cœur du charmant village authentique de Vabre, à deux pas des commerces et services, cette superbe bâtisse pleine de caractère s’adapte à tous vos projets. Actuellement divisée en deux grands appartements, elle offre au rez-de-jardin un vaste salon/salle à manger avec cuisine ouverte et une grande chambre, donnant sur un jardin de 415 m². Le rez-de-chaussée propose un lumineux séjour de plus de 40 m², une cuisine équipée, une salle de bain et deux grandes chambres. À l’étage, un duplex spacieux vous attend : second salon de 40 m², cuisine équipée, salle de bain et trois chambres généreuses. Un escalier intérieur indépendant permet d’imaginer une grande maison familiale ou jusqu’à trois logements distincts. Atouts majeurs : insert, chaudières bois, double vitrage, boiseries et parquets en chêne. Une opportunité rare. Appelez-moi vite ! Les plus, chauffage par cheminée avec insert et poêles à bois, huisseries double vitrage, boiseries et parquets en chêne... Appelez moi vite! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 157 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Raphaël FERSULA, Tél. : 0619266225, E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CASTRES sous le numéro 482 519 410 - SAFTI – FERSULA Raphaël, Conseiller indépendantAfficher plus

Ville : Vabre
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81330
Coordonnées : 43.696675, 2.429422
Total : 247 760
Prix d'acquisition : 157 000
Travaux : 78 200
Valeur du bien : 235 200
Frais de notaire : 12 560
Coût estimé : 12 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 245
Loyer prédit : 7.20€/m²/mois
Fourchette : 5.30€ - 9.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1764€/mois
Loyer annuel estimé : 21169€/an
Fourchette totale : 1299€ - 2395€/mois
Fourchette annuelle : 15594€ - 28739€/an
Rentabilité brute :8.54%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 11.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :837,88 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :205 281
Prix d'achat :157 000
Décote à l'achat :-48 281 (-23.5%)
Marge achat-revente :-42 479€ (-20.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 220,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :61,94€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 282,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 390,87
Coût de l'assurance :18 582,00
Taxe foncière : 2 116,94€/an
Soit par mois : 176,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 764,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 458,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :305,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 245 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage bois ancien
Quantité: 1 système pour 245 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, évier, réfection plomberie et électricité, revêtement sol
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise à jour et mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 - Murs des chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 200(319 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 700
    Isolation toiture/combles: 245 m² × 60€/m² = 14700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:24 000
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 800€ = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Rénovation cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):4 500
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:4 500
    Peinture chambres: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vabre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 169 €/an
Calcul : 1 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 194 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 760 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 743 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 117 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 254
Revenus locatifs : +21 169
Charges déductibles : -89 254
Résultat foncier Année 1 : -68 084(Déficit de 68 084 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 684
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 054 €/an
Revenus locatifs : +21 169
Charges déductibles : -11 054
Résultat foncier Années 2+ : 10 116 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46684.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 050(65% de 157 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 711 €/an
Calcul : 102 050 € × 3,636% = 3 711
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 16989 2628 202-68 09221 400 €46 692 €46 692 €
221 59310 8437 98210 750--35 942 €
322 02510 6167 75611 409--24 533 €
422 46510 3817 52112 084--12 450 €
522 91410 1397 27912 775---
623 3739 8887 02813 484---
723 8409 6296 76914 211---
824 3179 3616 50114 956---
924 8039 0846 22415 719---
1025 2998 7985 93816 502---
1125 8058 5025 64117 304---
1226 3218 1955 33518 126---
1326 8487 8785 01818 969---
1427 3857 5514 69119 834---
1527 9337 2124 35220 720---
1628 4916 8624 00221 629---
1729 0616 5003 64022 561---
1829 6426 1263 26523 517---
1930 2355 7382 87824 497---
2030 8405 3382 47825 502---
2131 4574 9242 06426 533---
2232 0864 4961 63627 590---
2332 7274 0531 19328 674---
2433 3823 59673629 786---
2534 0503 12326230 927---
TOTAL678 062268 096118 391409 96621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 409 966
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 169 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 446 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 446-6 420+10 866
2+4 4460+4 446
3+4 4460+4 446
4+4 4460+4 446
5+4 446+98+4 348
6+4 446+4 045+401
7+4 446+4 263+183
8+4 446+4 487-41
9+4 446+4 716-270
10+4 446+4 950-504
11+4 446+5 191-745
12+4 446+5 438-992
13+4 446+5 691-1 245
14+4 446+5 950-1 504
15+4 446+6 216-1 770
16+4 446+6 489-2 043
17+4 446+6 768-2 322
18+4 446+7 055-2 609
19+4 446+7 349-2 903
20+4 446+7 651-3 205
21+4 446+7 960-3 514
22+4 446+8 277-3 831
23+4 446+8 602-4 156
24+4 446+8 936-4 490
25+4 446+9 278-4 832
Total+111 150+122 990+-11 840
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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