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Duplex à vendre

VilleSeptfonds (82)
Surface107.3m²
Coût Total171 480€
Loyer Annuel10 701€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 107.3 m²
Prix au m² : 1 351,35 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, 4 chambres, calme, Non meublé

Vous cherchez un grand appartement ? Dans un secteur calme, tout proche des commerces et établissements scolaires, découvrez cet appartement plein de charme et très lumineux. On se sent de suite à l'aise dans cette grande pièce de vie avec sa cuisine accueillante pour recevoir les amis et se réunir en famille. Aménagé en duplex, 4 chambres sont à votre disposition. Salle d'eau vient d'être refaite, wc est indépendant et mezzanine complète cet ensemble harmonieusement organisé. Confort absolue avec la climatisation réversible dans chaque pièce. Très faibles charges de copropriété.

L'appartement est entièrement rénové et propose un cadre de vie fonctionnel avec de beaux matériaux. Référence agence : 10472

Ville : Septfonds
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82240
Coordonnées : 44.175790, 1.621915
Total : 171 480€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 14 880€
Valeur du bien : 159 880€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107.3m²
Loyer prédit : 8.31€/m²/mois
Fourchette : 6.66€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 892€/mois
Loyer annuel estimé : 10701€/an
Fourchette totale : 714€ - 1113€/mois
Fourchette annuelle : 8573€ - 13359€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 456,52 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :156 285 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-11 285€ (-7.2%)
Marge achat-revente :-15 195€ (-9.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :837,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 887,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 758,81€
Coût de l'assurance :15 004,50€
Taxe foncière : 1 070,14€/an
Soit par mois : 89,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 891,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 976,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 162 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 880 €(139 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:2 880€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2400€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Septfonds (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 892 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 701 €/an
Calcul : 892 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 480 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 070 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 085 €
Revenus locatifs : +10 701 €
Charges déductibles : -22 085 €
Résultat foncier Année 1 : -11 384 €(Déficit de 11 384 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 684 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 205 €/an
Revenus locatifs : +10 701 €
Charges déductibles : -7 205 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 496 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 683.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 701 €22 091 €5 540 €-11 389 €10 700 €689 €689 €
210 915 €7 061 €5 391 €3 855 €---
311 134 €6 906 €5 236 €4 228 €---
411 356 €6 746 €5 076 €4 610 €---
511 584 €6 581 €4 911 €5 002 €---
611 815 €6 411 €4 740 €5 404 €---
712 051 €6 235 €4 564 €5 817 €---
812 293 €6 052 €4 382 €6 240 €---
912 538 €5 864 €4 194 €6 674 €---
1012 789 €5 670 €4 000 €7 119 €---
1113 045 €5 469 €3 799 €7 576 €---
1213 306 €5 262 €3 591 €8 044 €---
1313 572 €5 047 €3 377 €8 525 €---
1413 843 €4 826 €3 155 €9 018 €---
1514 120 €4 597 €2 927 €9 523 €---
1614 403 €4 360 €2 690 €10 042 €---
1714 691 €4 116 €2 446 €10 575 €---
1814 985 €3 864 €2 193 €11 121 €---
1915 284 €3 603 €1 933 €11 681 €---
2015 590 €3 334 €1 663 €12 256 €---
2115 902 €3 055 €1 385 €12 847 €---
2216 220 €2 768 €1 097 €13 452 €---
2316 544 €2 470 €800 €14 074 €---
2416 875 €2 163 €493 €14 712 €---
2517 213 €1 846 €176 €15 366 €---
TOTAL342 768 €136 397 €79 759 €206 372 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 372 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 701 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 247 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 247 €-3 210 €+5 457 €
2+2 247 €+950 €+1 297 €
3+2 247 €+1 268 €+979 €
4+2 247 €+1 383 €+864 €
5+2 247 €+1 501 €+746 €
6+2 247 €+1 621 €+626 €
7+2 247 €+1 745 €+502 €
8+2 247 €+1 872 €+375 €
9+2 247 €+2 002 €+245 €
10+2 247 €+2 136 €+111 €
11+2 247 €+2 273 €-26 €
12+2 247 €+2 413 €-166 €
13+2 247 €+2 557 €-310 €
14+2 247 €+2 705 €-458 €
15+2 247 €+2 857 €-610 €
16+2 247 €+3 013 €-766 €
17+2 247 €+3 172 €-925 €
18+2 247 €+3 336 €-1 089 €
19+2 247 €+3 504 €-1 257 €
20+2 247 €+3 677 €-1 430 €
21+2 247 €+3 854 €-1 607 €
22+2 247 €+4 036 €-1 789 €
23+2 247 €+4 222 €-1 975 €
24+2 247 €+4 414 €-2 167 €
25+2 247 €+4 610 €-2 363 €
Total+56 175 €+61 912 €+-5 737 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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