Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAvignon (84)
Surface67m²
Coût Total119 760€
Loyer Annuel8 105€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 298,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Cave, Salle d eau, Petit prix

À découvrir, appartement T3 de 67 m² situé à Avignon, offrant un beau potentiel et une distribution fonctionnelle. Il se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux de 29 m² ouvrant sur un balcon, d'une cuisine indépendante avec loggia, de deux chambres, d'une salle d'eau et de WC séparés. Une cave en sous-sol complète ce bien. Appartement en bon état, proche de toutes commodités, idéal résidence principale ou investissement locatif. Prix demandé : 87 000 EUR. Opportunité à saisir — contactez-nous pour visiter rapidement. Référence agence : 74

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.946110, 4.825650
Total : 119 760€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 25 800€
Valeur du bien : 112 800€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 675€/mois
Loyer annuel estimé : 8105€/an
Fourchette totale : 516€ - 884€/mois
Fourchette annuelle : 6193€ - 10608€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 203,64 €/m²
Basé sur :586 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 644 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-60 644€ (-41.1%)
Marge achat-revente :27 884€ (18.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :584,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 619,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 702,79€
Coût de l'assurance :10 479,00€
Taxe foncière : 810,51€/an
Soit par mois : 67,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 675,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 687,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 147 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de rangement et de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 800 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 400€
    Cuisine complète (8 m²): 1300€/m² × 8 = 10400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain (5 m²): 2000€/m² × 5 = 10000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant (20 m²): 90€/m² × 20 = 1800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds (20 m²): 80€/m² × 20 = 1600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds (25 m²): 80€/m² × 25 = 2000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 675 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 105 €/an
Calcul : 675 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 865 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 760 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 811 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 895 €
Revenus locatifs : +8 105 €
Charges déductibles : -30 895 €
Résultat foncier Année 1 : -22 790 €(Déficit de 22 790 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 090 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 095 €/an
Revenus locatifs : +8 105 €
Charges déductibles : -5 095 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 010 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12089.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 105 €30 899 €3 869 €-22 794 €10 700 €12 094 €12 094 €
28 267 €4 994 €3 765 €3 273 €--8 821 €
38 433 €4 886 €3 657 €3 546 €--5 275 €
48 601 €4 775 €3 545 €3 826 €--1 448 €
58 773 €4 659 €3 430 €4 114 €---
68 949 €4 540 €3 311 €4 408 €---
79 128 €4 417 €3 188 €4 710 €---
89 310 €4 290 €3 060 €5 020 €---
99 496 €4 159 €2 929 €5 338 €---
109 686 €4 023 €2 793 €5 663 €---
119 880 €3 883 €2 653 €5 997 €---
1210 078 €3 738 €2 508 €6 340 €---
1310 279 €3 588 €2 358 €6 691 €---
1410 485 €3 433 €2 204 €7 051 €---
1510 695 €3 274 €2 044 €7 421 €---
1610 908 €3 108 €1 879 €7 800 €---
1711 127 €2 938 €1 708 €8 189 €---
1811 349 €2 762 €1 532 €8 588 €---
1911 576 €2 579 €1 350 €8 997 €---
2011 808 €2 391 €1 162 €9 416 €---
2112 044 €2 197 €967 €9 847 €---
2212 285 €1 996 €766 €10 289 €---
2312 530 €1 788 €559 €10 742 €---
2412 781 €1 574 €344 €11 207 €---
2513 037 €1 352 €123 €11 684 €---
TOTAL259 609 €112 245 €55 703 €147 365 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 365 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 105 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 702 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 702 €-3 210 €+4 912 €
2+1 702 €0 €+1 702 €
3+1 702 €0 €+1 702 €
4+1 702 €0 €+1 702 €
5+1 702 €+800 €+902 €
6+1 702 €+1 323 €+379 €
7+1 702 €+1 413 €+289 €
8+1 702 €+1 506 €+196 €
9+1 702 €+1 601 €+101 €
10+1 702 €+1 699 €+3 €
11+1 702 €+1 799 €-97 €
12+1 702 €+1 902 €-200 €
13+1 702 €+2 007 €-305 €
14+1 702 €+2 115 €-413 €
15+1 702 €+2 226 €-524 €
16+1 702 €+2 340 €-638 €
17+1 702 €+2 457 €-755 €
18+1 702 €+2 576 €-874 €
19+1 702 €+2 699 €-997 €
20+1 702 €+2 825 €-1 123 €
21+1 702 €+2 954 €-1 252 €
22+1 702 €+3 087 €-1 385 €
23+1 702 €+3 223 €-1 521 €
24+1 702 €+3 362 €-1 660 €
25+1 702 €+3 505 €-1 803 €
Total+42 550 €+44 209 €+-1 659 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →