Achat : Maison Saint-Jean-Brévelay (56660)

Bien expiré

VilleSaint-Jean-Brévelay (56)

Surface218m²

Coût Total356 596€

Loyer Annuel26 343€

Rentabilité7.39%

Cashflow/mois+81€

Prix : 271 700 €

Surface : 218 m²

Prix au m² : 1 246,33 €/m²

Chambres : 9

Pièces : 11

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 218 m², 11 pièces, 9 chambres, 3304 m² de terrain, Cheminée, Toilettes séparées, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Maison avec travaux à rénover située à pied des commodités et services et à 25 minutes de Vannes comprenant : = Au rez-de-chaussée : entrée, cuisine aménagée, séjour/ salon avec cheminée, un dégagement, quatre chambres, wc et pièces avec lavabo. = À l'étage :cinq chambres dont une avec un point d'eau, grenier, salle de bains, wc avec lave-mains = Au sous-sol complet avec chaufferie, cave,buanderie, double garage. Terrain constructible de 3304 m2 entièrement clôturé

Ville : Saint-Jean-Brévelay

Département : Morbihan

Région : Bretagne

Code postal : 56660

Coordonnées : 47.831880, -2.722200

Total : 356 596€

Prix d'acquisition : 271 700€

Travaux : 63 160€

Valeur du bien : 334 860€

Frais de notaire : 21 736€

Coût estimé : 21 736€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 218m²

Loyer prédit : 10.07€/m²/mois

Fourchette : 7.88€ - 12.87€/m²/mois

Loyer total estimé : 2195€/mois

Loyer annuel estimé : 26343€/an

Fourchette totale : 1718€ - 2805€/mois

Fourchette annuelle : 20618€ - 33658€/an

Rentabilité brute :7.39%

Fourchette de rentabilité :5.78% - 9.44%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 795,4 €/m²

Basé sur :39 ventes dans un rayon de 3 km

Prix de marché :391 397 €

Prix d'achat :271 700 €

Décote à l'achat :-119 697€ (-30.6%)

Marge achat-revente :34 801€ (8.9%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :356 596€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 790,95€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.53%

Assurance emprunteur :104,01€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 1 894,95€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :180 687,86€

Coût de l'assurance :31 202,15€

Taxe foncière : 2 634,31€/an

Soit par mois : 219,53€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 2 195,26€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 2 114,48€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :80,78€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Consommation : 259 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 218 m²

Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien

Quantité: 1 système pour 218 m²

Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur 218 m²)

Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 9 chambres

Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)

Raison: État 2/5 pour les chambres - nécessite rénovation complète

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la baignoire, lavabo, WC et carrelage dans la salle de bain

Quantité: 1 salle de bain (environ 10 m²)

Raison: État 2/5 - salle de bain en très mauvais état

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager

Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en désordre et équipements obsolètes

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Rafraîchissement de la peinture dans le salon

Quantité: 25 m²

Raison: État 3/5 visible - peinture écaillée

EntréeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Rafraîchissement de la peinture dans l'entrée

Quantité: 5 m²

Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 160 €(290 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation toiture/combles:4 860€
Isolation combles perdus: 218 m² × 20€/m² = 4360€, Main d'œuvre: 500€
Chauffage:12 000€
Pompe à chaleur air-eau: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
Menuiseries:18 900€
Fenêtres double vitrage PVC: 27 fenêtres × 700€ = 18900€
Revêtement sol chambres:6 200€
Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€, Main d'œuvre: 800€
Rénovation salle de bain:8 000€
Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 800€/m² = 8000€
Rénovation cuisine:12 000€
Cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
Peinture salon:1 000€
Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Peinture entrée:200€
Peinture entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 35 760€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 195 €/mois

Revenus locatifs annuels : 26 343 €/an

Calcul : 2 195 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 431 €/an

Base de calcul : Emprunt de 356 596 € à 3.53% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 248 €/an

Calcul : 104 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 2 634 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 160 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 473 €

Revenus locatifs : +26 343 €

Charges déductibles : -79 473 €

Résultat foncier Année 1 : -53 130 €(Déficit de 53 130 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 31 730 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 313 €/an

Revenus locatifs : +26 343 €

Charges déductibles : -16 313 €

Résultat foncier Années 2+ : 10 030 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31730.01 € reporté.

Prix d'achat du bien : 271 700 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 176 605 €(65% de 271 700 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 6 422 €/an

Calcul : 176 605 € × 3,636% = 6 422 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	26 343 €	79 485 €	12 442 €	-53 142 €	21 400 €	31 742 €	31 742 €
2	26 870 €	16 000 €	12 118 €	10 870 €	-	-	20 872 €
3	27 407 €	15 664 €	11 781 €	11 744 €	-	-	9 128 €
4	27 955 €	15 315 €	11 433 €	12 640 €	-	-	-
5	28 515 €	14 955 €	11 072 €	13 560 €	-	-	-
6	29 085 €	14 581 €	10 698 €	14 504 €	-	-	-
7	29 667 €	14 194 €	10 311 €	15 473 €	-	-	-
8	30 260 €	13 792 €	9 910 €	16 467 €	-	-	-
9	30 865 €	13 377 €	9 495 €	17 488 €	-	-	-
10	31 482 €	12 947 €	9 064 €	18 536 €	-	-	-
11	32 112 €	12 501 €	8 618 €	19 611 €	-	-	-
12	32 754 €	12 039 €	8 156 €	20 715 €	-	-	-
13	33 409 €	11 560 €	7 678 €	21 849 €	-	-	-
14	34 078 €	11 065 €	7 182 €	23 013 €	-	-	-
15	34 759 €	10 552 €	6 669 €	24 208 €	-	-	-
16	35 454 €	10 020 €	6 137 €	25 435 €	-	-	-
17	36 163 €	9 469 €	5 587 €	26 694 €	-	-	-
18	36 887 €	8 898 €	5 016 €	27 988 €	-	-	-
19	37 624 €	8 307 €	4 425 €	29 317 €	-	-	-
20	38 377 €	7 695 €	3 813 €	30 682 €	-	-	-
21	39 144 €	7 061 €	3 178 €	32 084 €	-	-	-
22	39 927 €	6 404 €	2 521 €	33 524 €	-	-	-
23	40 726 €	5 723 €	1 841 €	35 003 €	-	-	-
24	41 540 €	5 018 €	1 136 €	36 522 €	-	-	-
25	42 371 €	4 288 €	405 €	38 083 €	-	-	-
TOTAL	843 776 €	340 908 €	180 688 €	502 869 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 502 869 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 343 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +5 532 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+5 532 €	-6 420 €	+11 952 €
2	+5 532 €	0 €	+5 532 €
3	+5 532 €	0 €	+5 532 €
4	+5 532 €	+1 054 €	+4 478 €
5	+5 532 €	+4 068 €	+1 464 €
6	+5 532 €	+4 351 €	+1 181 €
7	+5 532 €	+4 642 €	+890 €
8	+5 532 €	+4 940 €	+592 €
9	+5 532 €	+5 246 €	+286 €
10	+5 532 €	+5 561 €	-29 €
11	+5 532 €	+5 883 €	-351 €
12	+5 532 €	+6 215 €	-683 €
13	+5 532 €	+6 555 €	-1 023 €
14	+5 532 €	+6 904 €	-1 372 €
15	+5 532 €	+7 262 €	-1 730 €
16	+5 532 €	+7 630 €	-2 098 €
17	+5 532 €	+8 008 €	-2 476 €
18	+5 532 €	+8 397 €	-2 865 €
19	+5 532 €	+8 795 €	-3 263 €
20	+5 532 €	+9 205 €	-3 673 €
21	+5 532 €	+9 625 €	-4 093 €
22	+5 532 €	+10 057 €	-4 525 €
23	+5 532 €	+10 501 €	-4 969 €
24	+5 532 €	+10 957 €	-5 425 €
25	+5 532 €	+11 425 €	-5 893 €
Total	+138 300 €	+150 861 €	+-12 561 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Achat : Maison Saint-Jean-Brévelay (56660)

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Achat : Maison Saint-Jean-Brévelay (56660)

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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