Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement T3

VilleTroyes (10)
Surface77m²
Coût Total148 000€
Loyer Annuel8 755€
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 100 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 298,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Vends T3 à Troyes situé à 10min du centre ville avec toutes commodités proches (boulangerie bus pharmacie etc). Le bien est composé de 2 chambres (9,18m2 et 10,85m2) ainsi que la salle d'eau récemment rénovée (4,96m2) et d'une pièce de vie d'une surface de 33m2 et d'une cuisine toute équipée de 9m2. Pour une surface totale de 77m2. DPE: E D'autres photos supplémentaires sur demande possible

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.306720, 4.090690
Total : 148 000€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 40 000€
Valeur du bien : 140 000€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 730€/mois
Loyer annuel estimé : 8755€/an
Fourchette totale : 567€ - 939€/mois
Fourchette annuelle : 6806€ - 11263€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 495,62 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 162 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-15 162€ (-13.2%)
Marge achat-revente :-32 838€ (-28.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :729,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :37,00€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 766,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 721,06€
Coût de l'assurance :11 100,00€
Taxe foncière : 875,51€/an
Soit par mois : 72,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 729,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 839,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments de cuisine datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 000 €(519 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Électricité:2 500€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 1000€ = 2000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 730 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 755 €/an
Calcul : 730 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 895 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 000 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 876 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 214 €
Revenus locatifs : +8 755 €
Charges déductibles : -46 214 €
Résultat foncier Année 1 : -37 459 €(Déficit de 37 459 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 059 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 214 €/an
Revenus locatifs : +8 755 €
Charges déductibles : -6 214 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 541 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16058.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 755 €46 219 €4 899 €-37 464 €21 400 €16 064 €16 064 €
28 930 €6 088 €4 768 €2 842 €--13 221 €
39 109 €5 952 €4 633 €3 156 €--10 065 €
49 291 €5 812 €4 493 €3 479 €--6 586 €
59 477 €5 668 €4 348 €3 809 €--2 777 €
69 666 €5 518 €4 198 €4 148 €---
79 860 €5 363 €4 044 €4 497 €---
810 057 €5 203 €3 883 €4 854 €---
910 258 €5 037 €3 718 €5 220 €---
1010 463 €4 866 €3 547 €5 597 €---
1110 672 €4 689 €3 370 €5 983 €---
1210 886 €4 506 €3 187 €6 379 €---
1311 104 €4 317 €2 998 €6 786 €---
1411 326 €4 122 €2 802 €7 204 €---
1511 552 €3 919 €2 600 €7 633 €---
1611 783 €3 710 €2 391 €8 073 €---
1712 019 €3 494 €2 174 €8 525 €---
1812 259 €3 270 €1 951 €8 989 €---
1912 504 €3 039 €1 719 €9 466 €---
2012 754 €2 800 €1 480 €9 955 €---
2113 010 €2 552 €1 233 €10 457 €---
2213 270 €2 297 €977 €10 973 €---
2313 535 €2 032 €713 €11 503 €---
2413 806 €1 759 €439 €12 047 €---
2514 082 €1 476 €157 €12 606 €---
TOTAL280 428 €143 709 €70 721 €136 719 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 719 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 839 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 839 €-6 420 €+8 259 €
2+1 839 €0 €+1 839 €
3+1 839 €0 €+1 839 €
4+1 839 €0 €+1 839 €
5+1 839 €0 €+1 839 €
6+1 839 €+411 €+1 428 €
7+1 839 €+1 349 €+490 €
8+1 839 €+1 456 €+383 €
9+1 839 €+1 566 €+273 €
10+1 839 €+1 679 €+160 €
11+1 839 €+1 795 €+44 €
12+1 839 €+1 914 €-75 €
13+1 839 €+2 036 €-197 €
14+1 839 €+2 161 €-322 €
15+1 839 €+2 290 €-451 €
16+1 839 €+2 422 €-583 €
17+1 839 €+2 558 €-719 €
18+1 839 €+2 697 €-858 €
19+1 839 €+2 840 €-1 001 €
20+1 839 €+2 986 €-1 147 €
21+1 839 €+3 137 €-1 298 €
22+1 839 €+3 292 €-1 453 €
23+1 839 €+3 451 €-1 612 €
24+1 839 €+3 614 €-1 775 €
25+1 839 €+3 782 €-1 943 €
Total+45 975 €+41 016 €+4 959 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →