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Détails du bien

Bien expiré
VilleAusson (31)
Surface104m²
Coût Total86 830€
Loyer Annuel8 469€
Rentabilité9.75%
Cashflow/mois+180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 634,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

GOURDAN-POLIGNAN: au coeur d'une maison ancienne composée de 3 lots, grand appartement type T3 avec garage et jardin. 104 m² habitables. Chauffage gaz de ville. Appartement actuellement loué. Bien soumis au régime de la copropriété de 3 lots. Pas de frais à prévoir. Classe énergie: D Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021 2022 2023 (abonnement compris). Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 350 euros et 1 826 euros par an. Prix TTC et Honoraires à charge vendeur TTC Annonce rédigée par un(e) Agent commercial n°RSAC 2024AC01294 Toulouse Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021 2022 2023 (abonnement compris). Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 350 euros et 1 826 euros par an. Prix TTC et Honoraires à charge vendeur TTC Annonce rédigée par un(e) Agent commercial n°RSAC 2024AC01294 Toulouse

Ville : Ausson
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31210
Total : 86 830€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 15 550€
Valeur du bien : 81 550€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 5.47€ - 8.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 706€/mois
Loyer annuel estimé : 8469€/an
Fourchette totale : 569€ - 875€/mois
Fourchette annuelle : 6831€ - 10500€/an
Rentabilité brute :9.75%
Fourchette de rentabilité :7.87% - 12.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :994,9 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :103 470 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-37 470€ (-36.2%)
Marge achat-revente :16 640€ (16.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 830€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :430,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :25,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 455,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 184,57€
Coût de l'assurance :7 597,63€
Taxe foncière : 846,92€/an
Soit par mois : 70,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 705,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 525,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :179,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 141 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - décoration vieillissante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol (parquet ou stratifié), mise aux normes de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 550 €(150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 200€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système = 5200€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:350€
    Peinture des murs: 10 m² × 35€/m² = 350€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 35€/m² = 840€, Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Électricité mise aux normes: 360€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 35€/m² = 1050€, Électricité mise aux normes: 750€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:800€
    Mise aux normes tableau électrique: 800€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 706 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 469 €/an
Calcul : 706 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 915 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 830 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 304 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 847 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 616 €
Revenus locatifs : +8 469 €
Charges déductibles : -19 616 €
Résultat foncier Année 1 : -11 146 €(Déficit de 11 146 €)
Imputable sur revenu global : 11 146 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 066 €/an
Revenus locatifs : +8 469 €
Charges déductibles : -4 066 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 404 €/an
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 469 €19 618 €2 917 €-11 149 €11 149 €--
28 639 €3 991 €2 840 €4 648 €---
38 811 €3 911 €2 760 €4 901 €---
48 988 €3 828 €2 677 €5 160 €---
59 167 €3 742 €2 591 €5 425 €---
69 351 €3 653 €2 502 €5 697 €---
79 538 €3 561 €2 411 €5 976 €---
89 728 €3 467 €2 316 €6 262 €---
99 923 €3 368 €2 217 €6 555 €---
1010 122 €3 267 €2 116 €6 855 €---
1110 324 €3 161 €2 011 €7 162 €---
1210 530 €3 053 €1 902 €7 478 €---
1310 741 €2 940 €1 789 €7 801 €---
1410 956 €2 824 €1 673 €8 132 €---
1511 175 €2 703 €1 552 €8 472 €---
1611 398 €2 579 €1 428 €8 820 €---
1711 626 €2 450 €1 299 €9 177 €---
1811 859 €2 316 €1 166 €9 543 €---
1912 096 €2 178 €1 028 €9 918 €---
2012 338 €2 036 €885 €10 302 €---
2112 585 €1 888 €737 €10 697 €---
2212 837 €1 735 €584 €11 101 €---
2313 093 €1 577 €426 €11 516 €---
2413 355 €1 414 €263 €11 941 €---
2513 622 €1 245 €94 €12 378 €---
TOTAL271 272 €86 505 €42 185 €184 767 €11 149 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 345 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 767 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 469 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 779 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 779 €-3 345 €+5 124 €
2+1 779 €+1 394 €+385 €
3+1 779 €+1 470 €+309 €
4+1 779 €+1 548 €+231 €
5+1 779 €+1 628 €+151 €
6+1 779 €+1 709 €+70 €
7+1 779 €+1 793 €-14 €
8+1 779 €+1 879 €-100 €
9+1 779 €+1 966 €-187 €
10+1 779 €+2 056 €-277 €
11+1 779 €+2 149 €-370 €
12+1 779 €+2 243 €-464 €
13+1 779 €+2 340 €-561 €
14+1 779 €+2 440 €-661 €
15+1 779 €+2 542 €-763 €
16+1 779 €+2 646 €-867 €
17+1 779 €+2 753 €-974 €
18+1 779 €+2 863 €-1 084 €
19+1 779 €+2 975 €-1 196 €
20+1 779 €+3 091 €-1 312 €
21+1 779 €+3 209 €-1 430 €
22+1 779 €+3 330 €-1 551 €
23+1 779 €+3 455 €-1 676 €
24+1 779 €+3 582 €-1 803 €
25+1 779 €+3 713 €-1 934 €
Total+44 475 €+55 430 €+-10 955 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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